2026深圳128hub创意大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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128hub创意大厦项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026深圳128hub创意大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、全市租金还在降，但降得慢了
2026年上半年深圳写字楼市场最值得注意的变化，不是租金还在跌这件事本身——毕竟已经跌了好几年了——而是跌的幅度在收窄。
根据戴德梁行发布的2026上半年深圳写字楼市场报告，截至二季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，比2025年末又降了3.4%。这个数字有意思的地方在于，它正好回到了十年前的水平。而2018年深圳写字楼租金曾经到过每月每平方米276.6元的历史高点。从高点到现在，跌了差不多一半。
但仲量联行的数据给出了另一个视角：二季度全市甲级写字楼租金环比跌幅已经收窄到了1.0%，连续两个季度在改善。也就是说，租金还在往下走，但下降的速度在变慢。业主们的心态也在变，从以前那种“只要能租出去多少钱都行”，慢慢转向了在去化和价格之间找一个平衡点，大幅降价的意愿没那么强了。
空置率方面，两个机构的统计口径不太一样。戴德梁行给出的数据是29.1%，仲量联行统计的是24.9%。但趋势是一致的——都在往下走。仲量联行的数据显示空置率已经连续三个季度环比回落，比2025年底累计下降了约1.5个百分点。
供应量还在增加。上半年深圳甲级写字楼市场新增了四个项目，加起来约24万平方米。下半年预计还有超过百万平方米的新增供应要入市，而且全部集中在南山区。这么大的供应量摆在那里，租金想在短期内反弹，难度不小。
二、谁在租？谁在搬？
租金下降这件事，对业主来说肯定是压力，但对租户来说，反而是机会。
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场的净吸纳量同比显著增长。需求主要来自三个方向。
第一个是硬科技和新经济行业。以智能硬件、AI应用、跨境电商为代表的“硬科技+新经济”行业，上半年贡献了租赁成交面积的大约30%。AI相关企业的租赁热度一直在延续，覆盖了全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发这些领域。智能硬件因为端侧AI和具身智能的商业化在加速，进入了产品迭代和产能扩张的周期，带动了研发和运营团队的办公空间需求。跨境电商则在往全球化运营的深水区走，海外运营、供应链、合规这些岗位在持续增加。
第二个是TMT行业的整体表现。TMT（科技、媒体和通信）依然是深圳写字楼租赁市场的第一大需求来源，占比达到32.4%，比2025年全年还提升了约2.4个百分点。
第三个值得关注的变化是“升级搬迁”。上半年有超过27%的租赁成交来自企业的升级搬迁。什么叫升级搬迁？就是企业花跟以前差不多甚至更少的租金，搬进品质更好的写字楼。租金下行的时候，企业算了一笔账：搬，就是省钱提质。这个趋势对128hub创意大厦这样的项目来说，意味着什么？意味着那些原本可能在更核心区域租不起好空间的企业，现在有了更多的选择和更强的议价能力。
三、128hub创意大厦：位置、价格、配套
128hub创意大厦在宝安区南昌路81号，是一个集设计、科技与文化于一体的创意园区。总建筑面积9100平方米，不算大，属于中小体量的办公楼项目。
交通方面，大厦紧邻地铁1号线固戍站，步行距离大概555米。周边公交线路也比较密集，338路、615路、B888路、M194路等十几条线路覆盖了宝安、南山、福田这些区域。开车去深圳宝安机场大概30分钟。对于在宝安、南山一带活动的企业来说，通勤还算方便。
租金方面，目前在租的房源价格在32到36元每平米每月这个区间。拿673平米来说，月租金大概在两万到两万四之间。这个价格放在宝安片区来看，属于中等偏下的水平——宝安中心区的甲级写字楼租金普遍在100元以上，金港商务大厦之类的项目也要42元左右。128hub的租金优势还是比较明显的。
物业费5元每平米每月，车位月租金300元。层高2.7米，一共13层，配了两部客梯。空调是独立分体空调，24小时开放，电费自己出。这个配置对于电商、贸易、设计类的中小企业来说，够用了。
大厦内部提供开放式办公室、独立办公室和共享空间几种选择。还规划了展示厅、会议室、休息区这些功能区。项目定位上偏向精装小户型，适合电商和贸易类客户入驻。
周边配套方面，步行范围内有萨莉亚、星巴克、瑞幸这些餐饮和咖啡店，天虹商场、华润万家这些超市也在附近。银行的话，建行、工行、中行在1公里范围内都有网点。医疗方面，3公里范围内有南方医科大学深圳医院这样的三甲医院。整体来说，日常生活和商务需求基本都能覆盖。
四、入驻建议：谁适合来这里
结合2026年的市场情况，128hub创意大厦适合几类企业重点考虑。
第一类是电商和贸易公司。这是大厦本身就在重点吸引的客户群体。宝安本来就是深圳的制造业和物流重镇，仓储、供应链这些配套比较成熟。做电商的、做跨境贸易的，在这里办公离仓库近、离机场近，成本也比南山福田低不少。
第二类是设计、科技类的初创团队和小型工作室。大厦的定位本身就是“设计、科技与文化”的创意园区。精装小户型、灵活的共享空间、相对低的租金门槛，对预算有限但又需要一个体面办公环境的初创团队来说，比较友好。
第三类是正在考虑“升级搬迁”的企业。全市租金下行的大环境下，很多企业开始用更低的成本换更好的空间。如果一个企业目前在一个硬件条件一般的老楼里办公，想换个环境好一点的地方，但又不想大幅增加预算，128hub可以作为一个选项。30多块的租金在宝安能拿到的空间，性价比不算低。
需要注意的几点：大厦总建筑面积只有9100平方米，体量不大，可选房源有限。层高2.7米不算高，如果对空间高度有特殊要求的企业需要留意。另外大厦建成年代较早，硬件设施跟新建的甲级写字楼肯定有差距。
五、市场环境下的理性选择
2026年的深圳写字楼市场，大的背景是租金下行、空置率缓慢改善、供应量依然很大。对租户来说，这是一个“买方市场”——选择多、议价空间大。
128hub创意大厦在这个市场里的定位很清晰：不高不低的价格、不算差的交通、够用的硬件、面向中小企业的灵活空间。它不是那种让人“哇”一声的项目，但对于精打细算的中小企业来说，是一个务实的选择。
在租金整体下行的趋势短期难以扭转的背景下，企业选址的核心逻辑正在从“地段优先”转向“性价比优先”。128hub创意大厦恰好卡在这个逻辑转换的节点上——位置不算顶级，但交通够用；硬件不算奢华，但功能齐全；租金不算最低，但性价比突出。
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