2026深圳科兴科学园办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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科兴科学园项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、科兴科学园写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 科兴科学园管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 科兴科学园租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 科兴科学园招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026深圳科兴科学园办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
科兴科学园到底是个什么样的项目
先把这个项目的基本情况说清楚。
科兴科学园在南山科技园中区核心位置，东门地址是科苑路15号。项目邻近北环大道与深南大道两条主干道。整个园区由正中集团打造，总占地面积约8.5万平方米，由14栋写字楼集群呈U型半合围而成。目前建成的一期和二期总建筑面积约23.6万平方米。
园区分三期开发。二期于2016年建成，规模达60万平方米，采用双首层设计，引入森林式院落、天井式庭院、立体式空中花园及屋顶花园等生态绿色办公理念。二期D座共3栋，每栋46层，单层3000平方米。标准层高3.8米。电梯共79部，品牌为通力和蒂森克虏伯。停车位约5700个，月卡600元。物业公司是深圳正中企业服务有限公司。物业费方面，整层整租18元每平米每月，整层分租19.5元每平米每月。
地铁13号线科兴站与项目直接连接，1号线深大站距离约2400米。周边有多条公交线路经过。
园区一度汇集了32家上市公司、5家独角兽，年度总产值超过2000亿，已吸引4万余名高科技人才。
2026年深圳写字楼市场的大环境
看完项目的基本情况，再看市场在发生什么。
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场新增了四个项目，合计体量约24万平方米。截至二季度末，全市甲级写字楼空置率是24.9%，环比下降了约1个百分点，较2025年底累计下降了1.5个百分点，已连续三个季度环比回落。
租金方面还在跌，但跌幅在收窄。二季度全市甲级写字楼租金环比跌幅收窄至1%，连续两个季度改善，上半年累计下跌约3.4%。截至二季度末，全市甲级写字楼平均租金降至每月每平方米144.2元。
需求端倒是有点看头。以智能硬件、人工智能及应用、跨境电商为代表的硬科技与新经济行业，构成上半年最活跃的租赁需求来源，合计租赁面积约占总成交的30%。企业选址决策仍高度关注总租赁成本、空间效率与产业协同。
还有一个值得注意的变化：租金持续走低后，各档次物业之间的价差在收窄。不少企业利用这个窗口期，用更少的钱租到了品质更好的办公室。部分业务发展稳健的企业，倾向于在总体租赁成本可控的前提下，将办公空间从老旧楼宇或非核心区迁入品质更高、配套更完善的甲级办公楼。
腾讯搬走之后，科兴发生了什么
要理解2026年科兴科学园的变化，得先搞清楚一个关键事件——腾讯搬走了。
过去十几年，科兴一直是腾讯游戏的大本营。腾讯每年交给科兴的租金超过10亿，大概贡献了园区地租收入的40%。园区入驻率常年达到98%。科兴科学园也因此被称为“中国奋斗第一楼”和“深圳加班第一楼”。
2025年下半年开始，腾讯启动搬迁，陆续将魔方、光子等业务迁往新总部企鹅岛。截至2026年6月底，登岛办公的员工人数达到2.8万人。腾讯陆续退租C1、C2、C3、D1四栋写字楼，释放办公面积约15万平方米。
腾讯搬走的直接影响是——15万平方米办公空间空出来了。出租率从接近满租下滑到9成左右。
最先感觉到变化的是楼下的奶茶店和餐饮商户。以前一到下午茶时间，一单几十杯的订单是日常。现在高峰期订单明显减少。有在科兴配送盒饭的商户直言“我都没有生意了”。
但变化不全是负面的。科兴科学园正在经历一场“去腾讯化”的转型。
科兴科学园的租金到底什么水平
说完了背景，回到租金本身。2026年这栋楼的租金发生了不小的变化。
先看历史水平。根据深圳中原研究中心监测，科兴科学园租金最高曾达到220元每平米每月。2025年10月腾讯搬迁前，园区租金普遍维持在160到180元每平米每月。
2026年的情况完全不同了。目前1000平方米以上房源挂牌价最低约94元每平米每月，大多数集中在100到128元每平米每月，配置较好的房源最高约150元每平米每月。整体租金普遍下降了30%到40%。
一些位置或楼层不太理想的房源，甚至打出了60到70元的“骨折价”。有信息显示2213平方米的精装整层，单价78元每平米每月。1000平方米的豪装房源68元每平米每月。
可租赁面积从40平方米到6240平方米不等。二期3268平方米的中层精装房源报价135元每平米每月。746.60平方米的高层房源也在招租。
招商条件也明显放宽了。业主普遍提供3到6个月免租期，同时给予装修补贴。对于签约周期较长的客户，免租期最长可达到一年。
跟全市甲级写字楼144.2元的平均租金比，科兴科学园100到128元的主流价格明显低了一截。跟腾讯搬迁前160到180元的水平比，更是便宜了不少。
产业生态正在变天
腾讯搬走了，但新的力量正在进来。
2026年4月3日，南山区与科兴科学园联合打造的游戏产业合作园和Gametopia游托邦初创空间正式揭牌。游戏产业合作园总规模5万平方米，主要面向年营收在2000万元至5亿元之间的游戏企业。入驻企业可享受“园区+政府补贴”双重租金支持，其中园区提供最高40%租金补贴，政府在此基础上给予最高40%的配套补贴，综合后租金最低可至50元每平米。游托邦初创空间占地5000平方米，由创梦天地担任运营机构，聚焦于游戏初创企业与团队。
科兴由此变身为深圳游戏创业最活跃的新基地。
除了游戏产业，园区也在吸引其他新兴科技企业。前海科兴科学园已引入400余家科创企业，年产值超过400亿元。已入驻的企业涵盖游戏研发、运营、发行、技术服务、数据分析等领域。
现在入驻科兴科学园，划不划算
把上面这些信息串起来，可以梳理出几个判断。
价格方面，现在是明显的买方市场。租金从160到180元的高位降到了100到128元的主流区间，降了30%到40%。大户型甚至能谈到94元左右。60到70元的“骨折价”房源也有。免租期3到6个月起步，长租客户最长能拿到一年免租期。对于需要办公空间的企业来说，现在的谈判筹码比前几年多得多。
需求方面，虽然腾讯搬走了15万平方米，但新兴产业正在接盘。游戏产业合作园5万平方米已经启动。智能硬件、AI应用等新经济行业的企业也在陆续入驻。科兴科学园正在从“腾讯的科兴”变成“科技新贵们的科兴”。
硬件方面，园区14栋写字楼集群、79部电梯、5700个停车位，这些配置在科技园属于第一梯队。4万平米空中花园、300多年历史的大夫第古建筑、国际会议中心等配套，办公环境比纯写字楼丰富不少。二期D座每栋46层、单层3000平方米，能满足各种规模企业的需求。
产业生态方面，园区本身有4万多名高科技人才、32家上市公司。游戏产业合作园和游托邦已经揭牌。对于游戏、文创、科技类企业来说，这种产业集聚效应是其他写字楼给不了的。
需要注意什么。一个是腾讯搬走后空置率上升，部分楼层还在招商。另一个是周边餐饮商户的生意不如以前，园区人流量有所减少。还有一个是全市甲级写字楼空置率虽然降到了24.9%，但绝对水平还是偏高。大面积空置意味着业主随时可能用更低的价格抢客户。
给不同类型企业的建议
如果你是游戏、文创类企业，科兴科学园可能是目前深圳最值得关注的选项之一。游戏产业合作园5万平方米已启动，入驻企业可享受“园区+政府补贴”双重租金支持，综合后租金最低可至50元每平米。游托邦初创空间5000平方米聚焦游戏初创企业与团队。100到128元的单价加上补贴，实际成本会低不少。
如果你是智能硬件、AI应用、跨境电商等新经济企业，科兴科学园的产业生态是匹配的。园区4万多名高科技人才形成的产业集群效应，对业务协同和人才流动都有帮助。3到6个月免租期加上装修补贴，搬迁成本可以压得很低。
如果你是初创型科技公司，20到50人，预算有限，可以考虑100到500平方米左右的中小面积房源。园区可出租面积从40平方米到6240平方米不等。60到70元的“骨折价”房源也有。1000平方米68元的报价说明大客户的议价空间很大。
如果你是成长型公司，50到200人，需要500到2000平方米的空间，科兴的选择很丰富。1000平方米以上可以谈到94元左右。免租期和装修补贴的谈判空间也更大。二期单层3000平方米，整层也可以考虑。
如果你是中大型企业，需要整层或者更大面积，科兴科学园二期D座单层3000平方米。3268平方米的中层精装房源135元每平米每月。整层出租的单价可以谈到更低的水平，免租期最长可达到一年。不过要注意，整层房源有限，需要提前关注。
搬迁升级的企业要特别注意一点：现在全市甲级写字楼租金持续走低，各档次物业之间的价差在收窄。科兴科学园的租金从高位降了30%到40%，现在正是用更低成本升级办公空间的好时机。如果你现在租在乙级楼或者更偏的地方，这确实是个升级的好时机。
科兴科学园项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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