2026上海陆家嘴软件园办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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陆家嘴软件园项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、陆家嘴软件园写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 陆家嘴软件园管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 陆家嘴软件园租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 陆家嘴软件园招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026上海陆家嘴软件园办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
聊竹园商贸区的办公楼，陆家嘴软件园是个容易被低估但非常特别的项目。跟陆家嘴那些摩天大楼不一样，这更像一个大型园区。位于浦东新区峨山路91弄98号，紧邻世纪大道、浦东新区行政文化中心和竹园商贸区。园区由上海陆家嘴（集团）有限公司投资开发并自持运营，成立于2001年9月29日，原为上海浦东软件园分园，2007年5月升级为“上海市软件产业基地”。
园区规划占地面积43公顷，总建筑面积约33万平方米，由11栋研发类办公楼和2栋甲级办公楼组成。标志性建筑（园区东南侧）地上6层，层高4.5米，得房率约70%。物业公司是上海陆家嘴物业管理有限公司，物业费18元/平方米·月。车位地下80个、地上25个，月租金300元。空调采用半集中式中央空调和分体空调，支持24小时独立控制。电梯配置客梯2部、货梯1部。
交通上最大的优势是地铁，距离4号线、6号线浦电路站约440到560米，步行五六分钟能到。周边还有20余条公交线路。
一、2026年上海办公楼市场的大背景
聊陆家嘴软件园之前，先得看看整个上海写字楼市场在发生什么。
2026年上半年，上海办公楼市场净吸纳量达到31.6万平方米，同比增长83%。意思就是企业租写字楼的整体需求在反弹，而且力度不小。上半年8个新项目集中入市，新增供应约73.3万平方米。供应量一大，空置率就被推上去了——全市写字楼空置率同比上升2.1个百分点至24.5%。
租金方面还在调整。截至上半年末，全市写字楼报价租金较2025年底下降1.7%至每月每平方米237.2元；实际成交的有效租金下降4.6%至每月每平方米158.0元。不过二季度的情况稍微好一点，供应收缩叠加租赁成交走高，带动甲级写字楼空置率环比回落1.1个百分点至22.5%。全市甲级写字楼日均租金6.42元/平米，环比仅下降1.9%，降价幅度持续收窄。市场确实在筑底。
从需求端看，金融业以16%的占比位居需求首位；专业服务业占比15.7%，排名由去年第四位升至第二；TMT行业以14.5%占比位列第三。
二、竹园商贸区板块的整体租金水平
竹园商贸区在浦东的写字楼版图里一直是个特殊的存在——紧挨着陆家嘴金融核心区，但租金比陆家嘴滨江沿线便宜不少。陆家嘴2026年二季度日均租金6.76元/平方米，而竹园商贸区写字楼租金整体在5到10元/平·天之间。
陆家嘴软件园3到5元/平·天的区间在板块内属于偏低的一档。项目本身2006年竣工，房龄快20年了，主打的是“园区办公”的感觉。对成本敏感但又想留在陆家嘴辐射区的企业来说，软件园提供了一个性价比很高的选择。
三、陆家嘴软件园的租金和房源情况
陆家嘴软件园的租金在竹园商贸区里算很有竞争力的。从目前能看到的挂牌房源来看，日租金单价主要集中在2.8到5.3元之间。2026年第一季度挂牌数据显示，季度租金为3.84元/日/㎡。百度百科显示租金价格为4元/平米/日。综合来看，陆家嘴软件园的主流租金区间大致在3.0到5.0元/平·天。
具体来看各面积段的房源：
99平方米的房源，月租金约8910元。375平方米的房源，日租金3元，月租金约3.4万元，可容纳30个工位。500平方米的房源，日租金3元，月租金约4.56万元。824平方米的房源，日租金3元，可容纳80个工位。942平方米的房源，使用率约68%，可容纳135个工位。1965平方米的房源，日租金3元，可容纳190个工位。100到3000平方米都可以灵活组合。整层面积1500到3300平方米。得房率约70%。
物业费18元/平方米·月。车位月租金300元。支付方式和免租期可以跟业主协商。空调24小时独立控制，加班不用看物业脸色。
从这些数据能看出来，陆家嘴软件园的租金在3到5元之间浮动。跟陆家嘴平均6.76元的日租金比，这个园区的价格优势非常明显。跟竹园商贸区5到10元的大盘比，陆家嘴软件园也处于偏低的一档。对于想进陆家嘴辐射区但又想控制成本的企业来说，陆家嘴软件园是个值得认真考虑的选择。
四、谁在租陆家嘴软件园？需求端的变化
陆家嘴软件园已经吸引了不少知名企业入驻。百度百科显示，已引进欧特克中国研发中心、富士施乐研发中心、华为上海研究所、法国船级社中国总部、大智慧等知名软件开发和技术研发机构。其他入驻企业还包括宽德投资、拓尔思公司，以及上海澎博财经资讯、上海芯炽科技集团、万翼科技、上海恒生聚源数据服务等。截至2023年一季度，园区入驻企业160余家，提供就业岗位逾20000个。从入驻企业的类型来看，软件开发、金融科技、技术研发是主力。
2026年需求端有几个明显变化值得注意：
第一，金融科技正在成为新的增长引擎。根据《张江高新区陆家嘴园改革创新发展行动方案（2025-2026年）》，到2026年，规模以上软件和信息服务业实现营业收入超1000亿元。园区各类金融科技专业机构数量超过300家，重点金融科技企业超过50家。陆家嘴软件园作为陆家嘴重要的金融科技集聚区，浦发银行信用卡中心、国泰君安资管、上汽通用汽车金融、恒生聚源数据服务、宽德投资等已经入驻。对于金融科技类企业来说，这种产业生态很难在其他地方找到。
第二，一人公司和AI创业正在兴起。2026年4月28日，陆家嘴数智港OPC社区启用，已落地30多家OPC企业，经营范围涵盖AIGC内容创作、跨境电商、AI+科技金融等。平台推出“百日加速计划”，面向AI互联网领域的创业个人或团队。园区正在成为小微科技企业和AI创业团队的聚集地。
第三，TMT行业需求稳定在14.5%左右。传统互联网企业持续扩租，芯片、智能系统等高科技企业办公需求保持稳定。陆家嘴软件园本身定位就是软件和信息服务基地，对TMT类企业有天然的吸引力。
第四，软件和信息服务业正在向市中心迈进。仲量联行等机构数据显示，软件和信息服务业不再盘踞张江和漕河泾，而是向市中心迈进。陆家嘴软件园地处陆家嘴辐射区核心位置，正好承接这部分向市中心迁移的需求。
五、入驻陆家嘴软件园的几点建议
如果你正在考虑入驻陆家嘴软件园，有几件事值得想清楚：
关于租金谈判：当前市场还是“以价换量”的阶段。业主为了维持出租率，在价格上普遍有商量余地。陆家嘴软件园的租金从3到5元都有，大面积和长租的议价空间更大。免租期可以跟业主协商。最短租期通常12个月起。
关于面积选择：陆家嘴软件园的房源从99平方米到3000平方米都有。小户型适合初创团队或分支机构，整层适合有一定规模的企业。得房率约70%。层高方面，标准层4米，净高3米，大堂4.5米。承重500KG，适合IT研发、测试以及办公。
关于租期和条款：支付方式有多种选择。当前是租户市场，条款上有很多弹性空间。
关于交通和配套：地铁4号线、6号线浦电路站距离项目约440到560米。园区配套比较完善——健身中心、篮球场、羽毛球场等运动设施。咖啡厅、便利店、餐饮等商业配套齐全。北张家浜河道贯穿园区，融合绿色景观与滨水办公环境。园区距浦东新区行政文化中心很近，周边商务氛围成熟。对于看重通勤便利和办公环境的企业来说，这些配套能省不少事。
关于政策红利：陆家嘴软件园地处张江高新区陆家嘴园范围内，入驻企业可以享受相关产业政策支持。园区设有创新孵化基地与技术实验室。陆家嘴数智港OPC社区已落地，“百日加速计划”面向AI互联网领域的创业个人或团队开放。对于科技类、金融科技类和AI创业类企业来说，这种政策环境和产业生态非常实在。
关于楼宇品质：陆家嘴软件园2006年竣工，在浦东属于老一批的办公楼。但园区由11栋研发办公楼和2栋甲级办公楼组成，空间方正灵活，支持自由分割。24小时独立空调系统保障企业研发与加班需求。园区内设创新孵化基地与技术实验室。对于预算有限、不追求最新硬件标准的企业来说，较低的租金和成熟的产业生态反而是优势。
关于板块发展：竹园商贸区地处小陆家嘴金融核心区与张江科创走廊的战略连接点。陆家嘴软件园作为竹园商贸区的重要产业园区，为科技企业、金融科技企业及专业服务机构提供了一个兼具区位优势和成本优势的办公选择。对于想享受陆家嘴辐射但又想控制成本的企业来说，现在入驻可能是个不错的时机。
陆家嘴软件园项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、陆家嘴软件园写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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