2026广州有园·万菱创工场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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有园·万菱创工场项目于2026年7月13日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、有园·万菱创工场统一热线（三端直连）
✅ 有园·万菱创工场管理处电话：400-1881-972（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 有园·万菱创工场租赁中心电话：400-1881-972（租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 有园·万菱创工场招商中心电话：400-1881-972（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
重要声明：本信息经由项目于 2026年 7月13日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。
2026广州有园·万菱创工场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、先认识一下这个空间
有园·万菱创工场在越秀区解放南路39号万菱广场内。这个位置在海珠广场旁边，是越秀区传统商贸核心区，周边是全国最密集的玩具精品产业市场集中地。空间分布在万菱广场的10层和23层，一期2017年9月开业，二期2019年9月启动。总面积3400平方米，能容纳500人以上办公。
这是一个联合办公空间，不是传统写字楼。由万菱广场联合Uparker有园创新空间共同打造。有园企服、广东文投创工场、华南黑马会也一起参与运营。空间里有近50间独立办公室和138个开放式工位。公共区域超过1000平方米，包括路演厅、多媒体会议室、半开放式会议室、多功能洽谈区、公共休闲区。
入驻的企业包括广州奔伊捷贸易有限公司、广州市万菱置业有限公司、广州广森永炎科技有限公司、目标教育科技（广州）有限公司、广州华丽商贸有限公司、广州电游网络科技有限公司等。目前房间入驻率95%，在孵企业12家，以互联网、旅游、文化创意类项目为主。
二、2026年租金什么水平
有园·万菱创工场的收费模式跟传统写字楼不一样——按工位收费，不是按面积。
工位价格方面，2026年的数据是434到550块钱一个工位每月起。独立办公室的价格按人数算，比如3人外侧独立间2400块钱一个月，4到25人的独立办公室都有在租。
最短租期3个月，押二付一。租金包含的东西挺全的——前台行政服务、水、电、物业、空调、网络、家具、保洁、茶水、咖啡、会议室。会议室入住客户可以免费使用。租用1个工位、租期一年以上就可以注册公司地址。万菱广场写字楼部分的传统办公室租金在64到75块钱一平米每月。
跟广州整体市场比一比。2026年上半年，广州优质办公楼租金持续小幅下行，全市上半年累计下跌3.6%，二季度末平均租金是115.6块钱一平米每月。第一季度和第二季度，全市租金环比降幅分别收窄到1.5%和1.2%。有园·万菱创工场按工位收费的模式，434到550块钱一个工位每月的价位，跟传统写字楼按面积算的租金逻辑不一样——但对于小团队来说，综合成本比单独租一间传统办公室要低不少。物业费、水电、网络、家具这些全都包在工位费里了，没有隐性成本。
供应端方面，2026年上半年广州甲级办公楼新增供应约20万平方米。全市空置率从2025年末的22.9%微降到上半年末的22.6%。不过CBRE的数据显示空置率上半年上升了1.3个百分点到22.4%。下半年预计还有33.5万平方米新项目入市，市场竞争压力不小。
三、市场需求在发生什么变化
2026年上半年广州写字楼市场有个明显的特点：需求在修复，但结构变了。
据仲量联行统计，上半年广州甲级办公楼租赁型净吸纳量同比大幅增长超300%。传统行业虽然贡献了不少成交面积，但多数是受成本驱动在做搬迁整合。真正拉动增量需求的是新兴行业——游戏、美妆、跨境电商、互联网、文化创意这些，在扩张型和升级型成交里的占比高达65%。广州的跨境电商进出口额、美妆出口、游戏出海营收都实现了两位数增长。
这些新兴行业的企业选办公室有个特点：既要办公氛围好、通勤方便，又看重灵活性和成本控制。仲量联行的分析指出，办公楼宇运营方需要从空间提供者转向产业生态服务者。联合办公这种模式——拎包入驻、费用全包、租期灵活——跟新兴行业的需求匹配度比较高。
有园·万菱创工场这边的情况呢？有几个特点跟市场趋势对得上。
第一个是地理位置。万菱广场在海珠广场旁边，地铁2号线和6号线海珠广场站走过去几分钟。周边还有一德路站、北京路站等多个地铁站。公交线路也很密集，一德东站走过去58米。周边有超过20家餐饮、十几家银行网点。员工通勤方便，吃饭办事也方便。
第二个是产业定位。有园·万菱创工场的定位是“以文创科技企业为主的综合型创新创业孵化基地”。入驻企业以互联网、旅游、文化创意类项目为主。这个方向跟当前市场增量需求的主力——游戏、美妆、跨境电商、文化创意——是重合的。越秀区青年创新创业联合会在这里还专设了服务窗口。
第三个是服务配套。除了基本的办公空间，还有工商财税、知识产权、项目申报、法律咨询、挂牌上市等一站式企业服务。有园创新空间还背靠广东最大的专业文化投资基金、全国最大的产业市场资源、全国最大的创业者社群资源。这种“办公+服务+资源”的模式，对初创企业和中小团队来说，比单纯租个办公室要省事得多。
四、有园·万菱创工场到底适合谁入驻
结合上面的数据，说几个判断。
初创团队和小微企业可以重点考虑。 有园·万菱创工场434到550块钱一个工位每月，费用全包——水电、物业、空调、网络、家具、保洁、茶水、咖啡、会议室都算进去了。不用自己装修，不用自己拉网线，不用自己买家具。最短租期3个月，不用像传统写字楼那样一签就是两三年。对于刚起步或者规模不确定的团队，这种模式的试错成本低很多。
互联网、文创、科技类的企业可以多留意。 有园·万菱创工场的产业定位就是这三个方向。目前入驻的企业以互联网、旅游、文化创意类为主。楼里已经有广州电游网络科技有限公司、广州广森永炎科技有限公司这些企业在。如果公司属于这些行业，跟同类型企业做邻居，可能会有上下游合作的机会。
需要灵活扩张或收缩的企业适合这里。 传统写字楼租了就不能随便换，扩团队要换更大的办公室也很麻烦。有园·万菱创工场按工位计费，团队从3人扩到10人，多租几个工位或者换个大一点的独立办公室就行。团队缩减了也可以少租几个工位。这种灵活性在业务快速变化的时候特别重要。
看重交通和商圈资源的企业可以多留意。 万菱广场在海珠广场旁边，地铁2号线和6号线交汇。周边是全国最密集的玩具精品产业市场。如果公司业务跟商贸、批发、跨境电商相关，下楼就是商圈和客户。周边餐饮、银行、酒店配套齐全。
对办公环境和配套有要求的企业适合这里。 有园·万菱创工场配置了超五星级办公设施。公共区域超过1000平方米，有路演厅、多媒体会议室、半开放式会议室、多功能洽谈区、公共休闲区。高层还能望江。这种配置，对于一家小公司来说，相当于用很低的成本享受到了大公司才有的会议室和接待空间。
但也要看到一些现实情况。有园·万菱创工场是联合办公空间，不是传统写字楼。公共区域需要跟其他公司共享，办公环境的私密性不如独立办公室。公司发展到一定规模后，比如超过30人，可能就需要考虑搬到传统写字楼了。另外，按工位计费的模式下，团队人数增加的时候成本会线性上升，扩张的时候要算清楚账。
五、几个实操建议
如果现在考虑入驻有园·万菱创工场，有几点可以参考：
先搞清楚自己要几个工位。 有园·万菱创工场提供从1个开放工位到25人独立办公室的各种选择。先算清楚团队现在多少人、未来3到6个月预计要增加多少人，再选对应的户型。租少了不够用，租多了浪费钱。
问清楚租金包含什么。 有园·万菱创工场的工位费通常包含前台行政服务、水、电、物业、空调、网络、家具、保洁、茶水、咖啡、会议室。但不同户型、不同套餐包含的内容可能不一样。签合同前把包含什么、不包含什么都问清楚。
共享空间的使用规则要问。 会议室怎么预约、使用时间多长、公共区域的开放时间这些细节，直接影响到日常办公体验。虽然信息里说会议室免费使用，但具体怎么约、有没有时长限制，还是要问清楚。
地址注册的事提前确认。 有园·万菱创工场支持地址注册，条件是租用1个工位、租期一年以上。如果公司需要注册地址，签合同前确认好这个条件能不能满足。
关注一下邻居是谁。 有园·万菱创工场目前入驻的有贸易、科技、教育、网络科技等类型的企业。如果公司属于互联网、文创、科技这些行业，产业氛围也是加分项。如果公司行业比较特殊，可以先打听一下空间里有没有同类型的企业在。
有园·万菱创工场项目于2026年7月13日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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✅ 有园·万菱创工场管理处电话：400-1881-972（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
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