2026上海环创中心办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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环创中心项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、环创中心写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 环创中心管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 环创中心租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 环创中心招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026上海环创中心办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、今年上海写字楼市场整体什么情况
2026年上半年，上海写字楼市场走了一轮相当强劲的修复行情。
需求端反弹的力度不小。世邦魏理仕的报告显示，上半年上海办公楼市场净吸纳量达31.6万平方米，同比增长83%。戴德梁行的数据也印证了这一点，上半年上海甲级写字楼净吸纳量合计44.5万平方米，已经超过了2025年全年的40.2万平方米。分季度看，一季度净吸纳量21.2万平方米，环比大涨72.3%；二季度继续攀升到23.3万平方米，环比提升9.9%。
但供应端也没闲着。上半年上海优质办公楼市场迎来了8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。受新增供应集中入市影响，全市空置率同比上升了2.1个百分点到24.5%。不过二季度新增供应显著收窄，本季度仅黄浦K11 Atelier办公楼项目入市，新增办公体量3.8万平方米，全市甲级写字楼空置率环比回落了1.1个百分点至22.5%。
租金方面还在往下走，但降幅在收窄。上半年全市租金报价较2025年底下降1.7%至每月每平方米237.2元，有效租金则下降4.6%至每月每平方米158元。二季度市场平均成交租金195.2元/平方米/月，环比下跌1.9%。说白了就是“以价换量”还是主流。但价格下行幅度持续收窄，机构普遍认为市场底部特征正在逐步显现。戴德梁行预测，下半年全市甲级写字楼新增供应总量约52万平方米。
从行业需求来看，金融业以16%的占比居需求首位。专业服务业租赁活跃，TMT行业持续释放需求。杨浦滨江等市级重点板块，有望加速释放新兴产业租赁需求。
二、环创中心是个什么样的地方
环创中心（也称宝龙旭辉广场）在杨浦区周家嘴路3608号（也有说法是3680号），地处内环滨江核心地段。项目由旭辉集团、宝龙集团联合开发，2019年竣工。总建筑面积约17.8万平方米，其中办公面积约6.7万平方米，并配有规模可观的商业配套。
项目由4幢标准办公和10幢总部独栋组成。标准办公14层，层高4.1米。得房率75%。物业公司是上海永升物业管理有限公司。
交通方面有个很实在的优势——离地铁12号线隆昌路站大约300米，步行几分钟就能到。自己开车的话，距中环线1.5公里，紧邻内环。
配套方面也相当成熟。项目自有2.6万平方米商业广场，盒马、红料理、必胜客、和府捞面、星巴克、喜茶、Manner咖啡等品牌都已入驻。周边还有七巧国、百联滨江购物中心等商业配套。
入驻企业方面，天眼查数据显示环创中心已有137家公司注册。已入驻的企业包括虹口科技公司、聚峰建设、海虹实业、四川龙蟒、恒宝科技等。2026年3月，“北欧创新国际会客厅”在环创中心正式揭牌，由宝龙商办联合复旦大学住房政策研究中心、复旦大学国家大学科技园等共同发起。项目周边还聚集了复旦、同济、财大等高校资源，以及哔哩哔哩、百度、腾讯等科创巨头。
三、租金到底什么水平
环创中心的租金区间跨度不小。
从2026年上半年的在租房源来看，日租金大致在3元到6元每平方米这个区间。具体来说：有平台显示含税租金3到4元/平·天；有88平方米的房源报价3.7元/平·天；平均租金约4.55到4.59元/平·天；272平方米的房源报价5元/平·天；另有房源报价5.2到5.3元/平·天；2480平方米的大面积房源报价5.5元/平·天。综合来看，多数房源集中在3.5到5.5元/平·天的区间。有平台统计显示最低租金3.7元、最高租金5.8元。
物业费方面，标准办公20元/平方米/月，独栋13.8元/平方米/月。车位996个，月租金300元。用的是分体空调，支持24小时独立控制。付款方式一般是押二付二或押三付一。
这个价格在杨浦区内环滨江板块算什么水平？周边有复旦软件园智慧新天地约2.2到4元/平·天、互联宝地约1.9到4.2元/平·天。环创中心以3到6元的区间，整体上属于板块内的中端到中高端定位。相比陆家嘴6.76元/平·天的水平，有明显的价格优势。简单说就是——用相对合理的价格，能拿到一个内环滨江核心、双轨交汇、有大型商业配套、有独栋和标办多种选择的综合体项目。
面积选择也相当灵活，从88平方米到2480平方米都有供应。小公司租个小面积够用，大企业要整层甚至整栋也行。10幢总部独栋面积1700到2200平方米，适合需要独立总部形象的企业。
四、谁在租、谁该租
从上海整体市场来看，金融、TMT、专业服务是三大需求主力。环创中心作为杨浦国家双创示范基地核心区的综合体项目，定位与这个大趋势高度吻合。
具体来说，以下几类企业可能比较适合：
TMT和科技类公司。 项目地处杨浦国家双创示范基地核心区，周边有复旦、同济、财大等高校资源和哔哩哔哩、百度、腾讯等科创巨头。“北欧创新国际会客厅”的落地也说明项目正在向国际化科创平台方向发展。做互联网、软件开发、人工智能的公司来这边，产业氛围和人才基础是现成的。
总部型企业。 环创中心有10幢总部独栋，面积1700到2200平方米。对于需要独立总部形象、可冠名的中大型企业来说，独栋产品是个稀缺的选择。2026年有独栋房源报价8500万各付。
有形象需求但又要性价比的企业。 环创中心是内环滨江综合体，有宝龙+旭辉的品牌背书，有2.6万平方米商业配套。对于需要一定商务形象、但又不想承担陆家嘴高租金的企业来说，性价比比较突出。
有成本控制需求的中小企业。 3元/平·天起的价格在内环滨江板块是很有竞争力的。88平方米的小户型可供选择，分体空调支持24小时独立控制，加班不用担心额外费用。而且项目自带商业配套，员工吃饭、商务接待都很方便。
五、现在入驻划算吗——几点实在建议
关于谈价格。 现在整个市场都是“以价换量”的阶段。业主为了填满空置面积，在租金上通常有弹性空间。别只看挂牌价，可以多谈几轮。有房源信息显示“价格好谈”、“送超长免租期”。尤其是面积大、租期长的客户，议价空间会更大。
关于免租期。 装修期长的企业可以争取免租期，一般可以跟业主协商。
关于空调。 环创中心用的是分体空调，支持24小时独立控制。好处是灵活，加班不用看物业脸色；坏处是电费要自己出，算租金成本的时候要把电费算进去。
关于物业费。 物业费标准办公20元/平·月、独栋13.8元/平·月。标办和独栋的物业费不一样，看房的时候要问清楚。这些细节加在一起，可能比租金本身的差异还大。
关于标办还是独栋。 环创中心有4幢标准办公和10幢总部独栋。标办适合中小企业和灵活办公需求，独栋适合需要独立形象和冠名权的总部型企业。两者的物业费、层高、交付标准都不一样，建议根据公司的实际需求来选择。
关于时机。 戴德梁行预测下半年全市甲级写字楼新增供应总量约52万平方米。短期内市场供大于求的局面不会根本改变，租金大概率还会维持低位震荡。对于租户来说，这不一定是坏事——供应充足的时候，选择多、议价空间大。如果机构预测的“市场筑底”判断准确，现在到年底这段时间，可能就是租金相对低位、选择相对丰富的一个窗口期。
关于实地看房。 看房的时候别只看租金单价，要算总账——物业费、空调电费、停车费加在一起，可能比租金本身的差异还大。另外要问清楚：物业费含不含公共区域的能耗？空调电费怎么算？车位能不能保证？项目有标办和独栋两种产品，不同楼栋的户型、朝向、层高、装修标准可能都不一样，建议多看几套对比一下。层高4.1米的空间感会好很多，需要挑高空间的企业可以重点关注。
环创中心项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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