上海星瀚广场招商中心:徐汇滨江龙耀路板块+多元业态综合体办公

关于我们：我是纯办选址佳荣，深耕徐汇滨江，懂政策、知楼宇、晓底价—人工智能有补贴、金融科技有奖励、现代服务业也有扶持。西岸金融城、模速空间、西岸智塔这些核心楼宇，哪家门槛多高、租金什么水平、适合什么企业，在滨江找办公室，找我们，等于把政策红利和底价都摸透了，租赁热线：400-1828-021

温馨提示：看房需提前预约，专业服务，免中介费。

上海星瀚广场招商中心：徐汇滨江龙耀路板块+多元业态综合体办公

项目参数：先看硬指标，再谈适不适合

判断一个办公空间能否承载公司未来三年的发展，第一步永远是对照项目的基础参数。以下是上海星瀚广场写字楼的核心数据：

区域、商圈、街道 ： 徐汇区、徐汇滨江商圈、云锦路与龙文路交汇处

详细地址 ： 上海市徐汇区云锦路683号（T1塔楼）、云锦路701号（T2塔楼）

地铁线路与距离： 地铁11号线龙耀路站，3号口出站步行约250米，实际步行时间控制在3-4分钟内；在建地铁23号线龙耀路站（预计2027年通车后可与11号线实现换乘）；距离地铁7号线龙华中路站约1.5公里。

公交信息： 浦西滨江1路（云锦路龙耀路站）、1222路（云锦路龙耀路站）、734路（龙耀路云锦路站）、933路（龙耀路云锦路站），线路覆盖徐汇、黄浦、浦东等主要方向。

竣工时间： T1塔楼于2023年第二季度竣工并启动租赁；T2塔楼于2023年第四季度完成竣工验收并全面投入运营。

层高： 标准层净高3.0米-3.2米，架高地板15厘米。

层数： T1塔楼地上23层，地下3层；T2塔楼地上19层，地下3层。

建筑面积： 项目总建筑面积约13.8万平方米，其中办公可租赁面积约7.2万平方米，商业配套及公寓约4.5万平方米（公寓部分由第三方品牌独立运营）。

物业公司： 上海高地物业管理有限公司（提供驻场物业管理服务）。

物业费： 30元/平方米/月（含公共区域水、电、保洁、保安及设施设备日常维护，不含空调能耗）。

停车位： 地下固定车位约620个，设有临时访客车位约40个。

停车费： 固定车位1450元/月/个；临时停车9元/小时，单日封顶72元。

空调类型： 中央空调（四管制变风量VAV系统），可实现办公区与公共区域分区分时独立控制。

空调费： 按照实际用电量通过分户计量收取，单价约1.2元/千瓦时（含维护费用），未单独设立空调固定收费单价。

电梯数量： T1塔楼配备客梯8部（高、低两区运行）、货梯2部；T2塔楼配备客梯6部、货梯1部。

网络支持： 三家基础电信运营商（电信、联通、移动）均已完成光纤到层，企业可根据需求自行报装，支持最高万兆光纤接入。

楼宇介绍： 上海星瀚广场是徐汇滨江核心区一座集甲级写字楼、精品商业、服务式公寓及文化演艺空间于一体的多元业态综合体项目。项目由两栋甲级写字楼及配套商业裙楼构成，沿云锦路展开，与龙耀路地铁站相邻。项目整体由知名建筑事务所设计，建筑立面现代简洁，采用LOW-E中空玻璃幕墙与金属板材组合。项目自带约1.2万平方米精品商业及文化演艺空间，涵盖白领食堂、咖啡烘焙、便利店、健身房、精品餐饮及多功能演艺厅，能够满足企业从日常办公到商务接待、文化活动的多元需求。项目的一大特点是多元业态复合——写字楼、商业、服务式公寓及文化空间在同一地块内有机组合，入驻企业员工可以在步行范围内完成办公、用餐、健身、社交甚至住宿等多种需求。项目另一特点是高效的轨道交通接驳——250米的地铁步行距离在徐汇滨江沿线属于较优水平。项目的服务式公寓部分为入驻企业提供了短期差旅住宿和员工过渡性住房的解决方案，减少了企业跨区域安排住宿的管理成本。项目整体租户结构以科技研发、人工智能应用、文化传媒和专业服务类企业为主。

区位底色：龙耀路板块的复合业态与轨交便利性

上海星瀚广场位于徐汇滨江的云锦路与龙文路交汇处——这是徐汇滨江核心段的黄金位置，恰好处于龙耀路地铁站与西岸智塔之间的连线地带。如果你打开地图测量，以项目为圆心、半径2.5公里范围内，覆盖了前滩国际商务区（经龙耀路隧道）、龙华历史风貌区、上海南站枢纽以及徐家汇商圈。项目与龙耀路隧道入口相邻，驾车过江至浦东前滩仅需3-5分钟。

交通层面，11号线龙耀路站是项目最主要的地铁接驳点。250米的步行距离在徐汇滨江沿线属于较优水平——与CMG传媒港（200米）和凯滨国际大厦（200米）接近，明显优于东航滨江中心（350米）、西岸智塔（400米连廊）和保利西岸中心（500米）。实际步行体验上，从龙耀路站3号口出站后沿云锦路向南步行约3分钟即可到达项目入口，全程有沿街绿化带和人行道隔离，路面条件良好。11号线串联起真如、徐家汇、前滩、迪士尼方向，对于员工通勤的覆盖面较广。未来23号线通车后，龙耀路站将升级为双线换乘站，届时项目的轨道交通可达性将进一步提升。

地面交通方面，项目紧邻龙耀路隧道入口，可直达浦东济阳路，对于需要频繁往返浦东机场、张江或金桥方向的企业，这一位置优势显著。但需注意，云锦路与龙耀路交叉口在早高峰8:30-9:30期间存在周期性集中拥堵，建议驾车到访的客户预留8-10分钟缓冲时间。

租金与在租房源：2026年7月实时行情参考

根据2026年7月上海甲级写字楼租赁市场的公开挂牌数据，上海星瀚广场当前可租面积主要集中在T1塔楼的中高区（8-18层）和T2塔楼的中高区（6-14层）。以下为两套具有代表性的在租房源，供选址决策参考：

推荐房源一：T2塔楼中区标准单元

· 单元号： T2-09-02

· 面积： 198.50平方米

· 租金： 5.8元/平方米/天（含税）

· 装修： 精装修（现代风格，交付标准含全铺地毯、金属吊顶、LED灯盘、电动窗帘、独立VAV控制面板，已隔出2间独立办公室+1间会议室+开放工区约12个工位）

· 物业费： 30元/平方米/月

· 水电费： 水费已含在物业费中；电费按国家电网分时电价标准收取（办公用电约0.8-1.0元/度），独立电表计量

· 网络费： 企业自行向运营商报装，电信千兆光纤套餐月费约800-1500元（视具体套餐而定）

· 空调费： 按实际用电量收取（约1.2元/度），VAV系统夏季制冷时段日均耗电约70-100度/百平方米

· 停车费： 固定车位1450元/月/个（需与物业单独签约）

推荐房源二：T1塔楼高区景观单元

· 单元号： T1-16-01

· 面积： 425.80平方米

· 租金： 6.8元/平方米/天（含税）

· 装修： 精装修（商务风格，全架空地板、岩棉吸音吊顶、独立VAV控制面板、整面落地玻璃幕墙，可观黄浦江景及南侧城市景观，已划分出4间独立办公室+1个大型开放工区（可容纳约28个工位）+2间会议室+独立茶水间+机房预留区）

· 物业费： 30元/平方米/月

· 水电费： 水费含在物业费中；电费按国家电网标准收取，独立电表计量

· 网络费： 企业自行报装，支持三家运营商同时接入

· 空调费： 按实际用电量收取（同T2标准），高区日照时间较长，夏季制冷能耗略高于中低区

· 停车费： 固定车位1450元/月/个（可与企业租赁合同同步签约，年付可享95折）

月成本测算示例（以T1-16-01为例）：

· 租金月成本：425.80㎡ × 6.8元/天 × 365天 ÷ 12月 ≈ 88,100元/月

· 物业费月成本：425.80㎡ × 30元/月 ≈ 12,774元/月

· 电费估算（办公用电+空调）：按75元/㎡/月估算 ≈ 31,935元/月

· 网络费：按1,500元/月估算

· 停车费：若租用3个固定车位，4,350元/月

· 月度固定运营成本合计：约138,659元（折合326元/㎡/月）

对比徐汇滨江沿线同类甲级写字楼，上海星瀚广场的挂牌租金区间为5.8-6.8元/㎡/天，处于中等位置——略低于西岸智塔（7.0-8.5元/㎡/天）、西岸金融城（8.0-10元/㎡/天）和CMG国际传媒港（6.5-7.8元/㎡/天），与东航滨江中心（5.5-6.8元/㎡/天）基本持平，高于保利西岸中心（5.2-6.3元/㎡/天）约5%-10%，高于凯滨国际大厦（4.8-6.0元/㎡/天）约10%-15%，高于天华科技园（3.8-4.2元/㎡/天）约30%-40%。这一价格定位反映了项目“较新楼宇+多元业态配套+轨交便利”的综合价值。

空间适用性：哪些户型匹配哪些业务场景

上海星瀚广场的标准层面积在1,600-1,900平方米之间，核心筒偏置设计，办公区域获得了三面采光的良好条件。VAV四管制空调系统和15厘米架高地板为高密度的IT设备部署提供了基础保障。项目的多元业态组合——办公、商业、公寓、文化空间在同一地块内复合——为入驻企业提供了区别于纯办公楼的差异化价值。这种空间和业态配置对于以下三类公司尤其友好：

第一类：有跨城市差旅需求或需要为员工提供临时住宿方案的科技和服务贸易企业。 项目配套的服务式公寓是徐汇滨江沿线写字楼中相对稀缺的设施。对于需要频繁从外地调派项目团队、接待海外客户短期驻留、或为新入职员工提供过渡性住房的公司来说，公寓配套可以大幅降低住宿安排的管理成本和时间成本。入驻企业员工可以在步行范围内完成从住宿到办公的全流程，这一便利性在上海甲级写字楼项目中并不常见。

第二类：希望以可控成本获得新楼宇设施和轨交便利的成长期公司。 星瀚广场的租金区间为5.8-6.8元/㎡/天，低于西岸智塔、西岸金融城和CMG传媒港，但楼宇设施（2023年竣工）和轨交条件（龙耀路站250米）均属于较优水平。对于A轮至B轮阶段的科技公司、文化传媒企业和专业服务公司来说，这是一个在品牌形象、运营成本和办公效率之间取得较好平衡的选项。

第三类：注重员工生活配套和团队凝聚力的文化创意及互联网公司。 项目内部的精品商业、文化演艺空间和健身设施，为员工在午休和下班后提供了丰富的活动选择。对于希望将团队活动、员工福利与办公空间相结合的企业来说，星瀚广场的复合业态提供了一个天然的“办公+生活”场景。

同区域横向对比：七条决策路径的分野

将上海星瀚广场与徐汇滨江其他核心楼宇放在同一坐标系下，可以发现七条清晰可辨的路径：

与西岸金融城相比： 西岸金融城的租金为8.0-10元/㎡/天，高于星瀚广场约30%-40%。西岸金融城的优势在于最高规格的商业配套和金融生态资源，而星瀚广场的优势在于更低的租金门槛和配套公寓带来的生活便利性。如果您的企业预算充裕且需要金融产业生态，西岸金融城更匹配；如果您的企业需要兼顾成本和员工生活配套，星瀚广场提供了不同的价值组合。

与西岸智塔相比： 西岸智塔的租金为7.0-8.5元/㎡/天，高于星瀚广场约10%-20%。西岸智塔的优势在于AI产业聚集效应，而星瀚广场的优势在于更接近龙耀路地铁站（250米对400米连廊）和多元业态配套。对于AI核心研发企业，西岸智塔的产业生态更具吸引力；对于更看重通勤效率和员工生活配套的企业，星瀚广场值得优先考察。

与CMG国际传媒港相比： CMG传媒港的租金为6.5-7.8元/㎡/天，高于星瀚广场约5%-10%。CMG传媒港的优势在于中央广播电视总台的品牌背书，而星瀚广场的优势在于更低的租金门槛、配套公寓和商业文化空间。对于传媒、内容制作行业，CMG传媒港的行业资源更具吸引力；对于科技和服务贸易企业，星瀚广场提供了更具竞争力的成本结构和更丰富的配套选项。

与东航滨江中心相比： 东航滨江中心的租金为5.5-6.8元/㎡/天，与星瀚广场基本持平。东航滨江中心的优势在于央企自持的稳健性和一线江景，而星瀚广场的优势在于更新的楼宇设施（2017-2018年竣工对2023年竣工）和配套公寓。如果您的企业更看重央企背景和江景资源，东航滨江中心是合适的选择；如果您的企业更看重新楼宇设施和员工生活配套，星瀚广场更适合。

与保利西岸中心相比： 保利西岸中心的租金为5.2-6.3元/㎡/天，低于星瀚广场约5%-10%。保利西岸中心的优势在于保利总部自持的稳健运营和龙华中路板块成熟商业配套，而星瀚广场的优势在于更新的楼宇（2015-2016年竣工对2023年竣工）、更近的地铁距离（500米对250米）和多元业态配套。如果您的企业更看重成本控制和周边商业丰富度，保利西岸中心是可行的选项；如果您的企业更看重楼宇硬件和轨交效率，星瀚广场更有优势。

与凯滨国际大厦相比： 凯滨国际大厦的租金为4.8-6.0元/㎡/天，与星瀚广场处于接近区间。凯滨国际大厦的优势在于龙华中路站200米的地铁距离和更低的起步租金，而星瀚广场的优势在于更新的楼宇（2014-2015年竣工对2023年竣工）、更高的交付标准和配套公寓。如果您的企业更看重租金成本和地铁通勤，凯滨国际大厦是经济的选择；如果您的企业更看重楼宇品质和配套便利性，星瀚广场具有明显优势。

与天华科技园相比： 天华科技园的租金为3.8-4.2元/㎡/天，约为星瀚广场的60%-70%。天华科技园的优势在于低租金和高得房率，而星瀚广场的优势在于甲级写字楼的商务形象、优越的轨交位置和多元业态配套。如果您的企业需要大规模低成本办公空间且对甲级写字楼品牌要求不高，天华科技园是经济的选项；如果您的企业需要甲级写字楼的商务接待标准和员工配套，星瀚广场的溢价具有相应的价值支撑。

决策清单：您的公司适合优先考察这里吗

基于以上分析，我们为您提炼出三条可验证的判断标准。如果以下描述与您的公司现状匹配度较高，上海星瀚广场应当列入您的选址考察短名单：

匹配度较高的企业画像：

· 公司处于A轮至C轮阶段，团队规模在30-150人之间，业务方向集中在科技研发、人工智能应用、文化传媒、跨境电商或专业服务领域

· 预算区间在5.8-6.8元/㎡/天（含物业费后总成本控制在300-340元/㎡/月），希望在新楼宇品质和运营成本之间取得平衡

· 有跨城市差旅需求，或需要为员工提供临时住宿、过渡性住房方案——项目配套公寓可满足这一需求

· 重视员工生活配套和团队凝聚力，希望办公空间周边有较丰富的商业、餐饮和文化设施

· 对地铁通勤效率有较高要求，250米的步行距离在可接受范围内

· 希望以2023年竣工的新楼宇设施承接日常办公，避免老楼宇设施老化的隐性成本

可以暂缓考察或优先考虑其他选项的情况：

· 团队规模不足12人，或预算严格控制在5.0元/㎡/天以下——建议优先考察凯滨国际大厦或天华科技园

· 业务方向与AI核心研发强相关，且需要深度融入产业生态——西岸智塔的产业聚集效应更具优势

· 需要央企背景的楼宇运营方以获取长期稳定性——东航滨江中心或保利西岸中心更为匹配

· 对一线无遮挡江景有刚性需求——CMG传媒港、东航滨江中心或西岸智塔高区的江景视野更为突出

· 对政策补贴有硬性依赖——需确认相关政策的申报条件和周期，并与其他楼宇进行对比

· 预算充裕且需要最高规格的商业配套——西岸金融城提供了不同的选项

上海星瀚广场在徐汇滨江的甲级写字楼矩阵中，提供了“2023年新楼宇品质+龙耀路站250米轨交便利+多元业态复合配套”的组合方案。对于正在寻找一张“配套齐全、通勤友好、员工满意”的办公桌的科技和现代服务企业来说，这个组合值得安排一次实地考察——走进T1大堂体验一下交付标准的实际质感、咨询一下配套公寓的入驻条件和价格、实测一下从龙耀路站3号口出站到达楼宇的步行时间，这些实地信息将比任何分析报告都更具参考价值。

2026年7月22日

关于我们：我是纯办选址佳荣，深耕徐汇滨江，懂政策、知楼宇、晓底价—人工智能有补贴、金融科技有奖励、现代服务业也有扶持。西岸金融城、模速空间、西岸智塔这些核心楼宇，哪家门槛多高、租金什么水平、适合什么企业，在滨江找办公室，找我们，等于把政策红利和底价都摸透了，租赁热线：400-1828-021

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