2026上海东湖大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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东湖大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、东湖大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 东湖大厦管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 东湖大厦租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 东湖大厦招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026上海东湖大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、这个项目在哪儿？什么来头？
东湖大厦在徐汇区东湖路9号。这个地方是淮海路核心商圈，上海最繁华的商业中心之一。旁边就是外国驻沪领事馆区，周边涉外酒店、高档住宅、购物中心云集。
项目由上海房地产经营（集团）有限公司开发，2000年3月竣工，2017年做过一次翻新。总建筑面积15127平方米，建筑高度118米。由两栋塔楼构成——1号楼定位集团总部，2号楼配套会议中心、展示厅、餐饮等设施。外立面是现代风格，采用优质花岗石装饰，大面积开启铝窗。
硬件方面，标准层高3.4米，净高3.4米，得房率68%到70%。大堂层高12.1米。电梯配了5部客梯、1部消防梯。物业公司有的资料说是永联物业管理有限公司，有的说是第一太平戴维斯，还有的说是上海东湖富吉达商务有限公司。看房的时候直接问清楚。物业费35元/平方米/月。车位说法也不一样——有说70个的，有说100个的，有说120个的，还有说121个的。月租金1500到2000元。
交通上非常能打。步行5分钟到地铁1、10、12号线陕西南路站，10分钟到1、7号线常熟路站。周边还有15条公交线路覆盖。东湖路直通延安高架，实测早高峰到陆家嘴只要12分钟。
二、先看大环境：2026年上海办公楼市场什么情况？
2026年上半年，上海办公楼市场共迎来8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。需求端修复力度很明显——上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。甲级写字楼净吸纳量44.5万平方米，已经超过了2025年全年的40.2万平方米。
但空置率还在涨。受新增供应集中入市影响，上半年全市空置率同比上升了2.1个百分点到24.5%。租金还在往下走——上半年全市租金报价较2025年年底下降了1.7%，到每月每平方米237.2元；有效租金下降了4.6%，到158元。“以价换量”还是主流——业主降租金换出租率。
行业需求方面，金融业以16%的占比排第一。TMT行业也很活跃。整体来看，短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡，租金难以快速反转上行。
三、东湖大厦的租金到底多少钱？
东湖大厦的租金在不同渠道、不同面积、不同装修下差别挺大。
先看整体范围。 综合多个渠道的数据，本楼盘平均租金约6.28元/平方米/天。最低租金5.5元/平方米/天，最高租金6.8元/平方米/天。也有平台显示5.0到6.2元。还有房源报价6.5到8.5元。综合来看，2026年东湖大厦的办公租金主流价位集中在5.5到6.8元/平方米/天。
具体看房源的话：
· 200平方米简装，5.5元/平方米/天，月租约3.35万元
· 404平方米精装，6.8元/平方米/天，月租约8.35万元
· 694平方米简装，6.3元/平方米/天，月租约13.3万元
· 694平方米简装，6.5元/平方米/天，月租约13.72万元
· 225平方米精装，6元/平方米/天
· 320平方米精装，6元/平方米/天
· 有平台估算实际成交价约4.8元/平方米/天起（按挂牌价8折计算）
对比一下淮海路商圈，2025年12月到2026年2月附近1公里办公租金挂牌均价约5.67元/日/平方米。东湖大厦5.5到6.8元的价格在板块里属于中等偏上。但考虑到地段——淮海路核心、三轨交汇——这个价格不算离谱。
四、谁在入驻？需求端在发生什么变化
东湖大厦的入驻企业以金融、科技、地产、航空类为主。
从公开信息看，入驻企业包括平安科技等头部机构，上海地产南站有限公司、上海航空公司售票处、网之易信息技术（上海）有限公司（网易关联公司）、南通中邦纺织有限公司、东湖富吉达商务公司。租户涵盖金融、科技、房地产、航空、IT等行业。
东湖大厦的卖点主要有几个：
一个是淮海路核心商圈的地段。 淮海路是上海最繁华的商业中心之一，跟南京路齐名。旁边就是外国驻沪领事馆区。对于需要品牌形象展示、方便客户上门的企业来说，这个地址本身就有价值。
第二个是三轨交汇的交通便利。 1、10、12号线陕西南路站步行5分钟，1、7号线常熟路站步行10分钟。员工通勤、客户上门都方便。能做到三轨交汇的写字楼其实不多。
第三个是开发商背景可靠。 由上海地产集团开发，物业自持管理。品质和运营有保障，合同稳定性比一般的民营开发商或二房东更有保障。
第四个是面积选择灵活。 从100平方米到1500平方米都有。可租面积覆盖200到694平方米。小面积适合初创团队或中小型企业；大面积的话，可以整层拿。部分户型精装交付可直接入驻。
第五个是性价比在淮海路核心区有竞争力。 在淮海路沿线同类甲级写字楼中，东湖大厦的实际租赁成本非常有吸引力。有平台估算实际成交价约4.8元/天/平方米起，较淮海路同类项目低20%。
五、现在入驻划算吗？几点实际建议
第一，租金可以谈。 2026年上海办公楼市场整体供大于求，租金还在往下走。东湖大厦虽然是淮海路核心地段、价格相对坚挺，但在当前环境下肯定有议价空间——尤其是大面积房源。园区直租无中介费，提供2到4个月免租期。免租期、装修补贴这些都可以谈。
第二，想清楚自己要多大面积。 东湖大厦可租面积从100平方米到1500平方米都有。100多平方米的小面积适合初创团队或分支机构；大面积的话，单位成本可能更低。标准层1500平方米。最短租期24个月起。支持工商注册。
第三，算清楚隐性成本。 除了租金，物业费35元/平方米/月是固定支出。车位1500到2000元/月。空调是中央空调，开放时间工作日7:30到19:00，周六8:00到13:00——如果团队经常加班到晚上或者周末要上班，这个问题要重点考虑。过了这个时间段能不能开空调、加时费怎么算（有资料显示加时费350元/小时），看房的时候问清楚。得房率68%到70%——同样租100平方米，实际能用的面积比一些得房率低的写字楼多。
第四，想清楚自己为什么要租这里。 东湖大厦的优势在四个方面：一是淮海路核心商圈的地段和三轨交汇的交通便利；二是上海地产集团开发、物业自持管理的稳定性；三是100到1500平方米的灵活面积选择；四是在淮海路核心区甲级写字楼中有竞争力的性价比。如果你的企业需要淮海路核心区的好地段、有品牌形象的办公环境、稳定的租赁关系——那东湖大厦是值得考虑的选项。如果纯粹看租金便宜，徐汇区有更低价的选择，但地段、品质和形象就不一样了。
第五，注意看房源的实际情况。 东湖大厦的房源有大房东直租的，也有中介代理的。大房东直租通常合同更稳定。项目2000年竣工、2017年翻新过——房龄25年，但翻新后状态还行。不同房源的装修和状态可能不一样——简装、精装、标准交付都有。层高3.4米不算矮，看房的时候感受一下空间感。不同渠道显示的物业公司和车位数量有差异，看房的时候直接跟物业或房东核实清楚。空调时间和加时费也要问清楚——如果团队经常加班，这笔账要算明白。
东湖大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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