2026上海飞洲时代大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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飞洲时代大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、飞洲时代大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026上海飞洲时代大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、飞洲时代大厦到底是个什么样的项目
飞洲时代大厦在普陀区中山北路1777号，光新板块。百度百科显示这个项目由上海飞洲房地产开发有限公司开发，2008年12月竣工。总建筑面积约31617平方米，标准层面积1122平方米，得房率70%。
整栋楼地上29层、地下2层，大堂层高6米，标准层净高2.7米。电梯配的是3部OTIS客梯和1部货梯。物业公司是上海城开物业，物业费多数显示22元每平米每月，也有平台显示20元。地下有200个车位，车位费月租700到900元不等。
大厦定位5A甲级写字楼。硬件配置不错——双层LOW-E全玻璃幕墙、3.5米/秒OTIS高速电梯、24小时冷热水、每单元配可开启窗。
交通是这栋楼最大的卖点。地铁3、4、7号线镇坪路站步行几分钟可达。中山北路直接连着内环高架，到南京西路商圈大概2.7公里。周边还有几十条公交线路经过。内环边上的位置，去哪儿都方便。
大厦内部配了餐饮和便利店。已经入驻的企业包括上海罗根医疗科技有限公司、上海林展工贸发展有限公司、汰威装饰工程（上海）有限公司等。从行业来看，医疗、贸易、装饰工程都有覆盖。飞洲集团作为知名的上海商务地标建造商之一，在成功打造中心地标飞洲国际广场之后，在内环泛静安板块打造了这个甲级地标项目。
二、整个上海写字楼市场现在什么情况
2026年上半年，上海写字楼市场走了一轮强势修复行情。戴德梁行的数据显示，上半年上海甲级写字楼净吸纳量合计44.5万平方米，已经超越了2025年全年40.2万平方米的水平。世邦魏理仕的数据显示，上半年净吸纳量达31.6万平方米，同比增长83%。
分季度来看，一季度净吸纳21.2万平方米，环比大涨72.3%；二季度继续攀升到23.3万平方米。需求放量带动空置率迎来阶段性改善，二季度全市空置率环比下降1.1个百分点至22.5%。不过受新增供应集中入市影响，上半年全市空置率同比仍上升了2.1个百分点，达到24.5%。
租金方面，市场报价较2025年底下降1.7%至每月每平方米237.2元，有效租金下降4.6%至每月每平方米158元。折算成每天每平方米，全市平均大概在5到8块钱之间。“以价换量”仍是业主盘活存量、吸引租户的主流策略。
需求主力来自四个行业：TMT、贸易制造、专业服务和金融。二季度这四大行业的租赁成交占比合计接近九成。其中TMT行业需求领跑全市，租赁占比达30%；金融业以16%的占比居需求首位。贸易制造行业占比24%，高端消费品、零售品牌置换需求保持活跃。
机构普遍认为，短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡，租金难以快速反转上行。
三、飞洲时代大厦的租金到底什么水平
2026年飞洲时代大厦的租金区间跨度比较大。有平台显示日租金3元每平米起。部分房源价格偏低——150平米的精装房源报价1.9元每平米每天，另一套150平米的房源报价1.8元。
主流成交价在2.5到4元之间。200平米的房源报价2.5元每平米每天，157平米的房源月租金12000元，折算下来大约2.55元。106平米的房源月租金7000元，折算下来大约2.2元。有平台显示飞洲时代大厦96到359平米的房源租金在3到4元每平米每天之间。还有平台显示平均租金4元，最低3.12元，最高4.3元。
物业费多数显示22元每平米每月，也有平台显示20元。车位月租金700到900元不等。
拿一个150平米的办公室来算：按2.5元的租金，月租金大概1.1万，物业费3300元，加起来月固定支出1.4万左右。如果按3.5元算，月租金约1.6万，总成本约1.9万。如果遇到1.9元左右的特价房源，月租金不到9000元，总成本能控制在1.2万左右。
这个价格在普陀区什么水平？2026年5月普陀区写字楼挂牌日租金约2.55元，一季度挂牌价3.18元。飞洲时代大厦2.5到4元的区间，跟普陀区均价基本持平，部分房源略高一些。但考虑到它的位置——内环边上、三轨交汇、直面南京西路商圈——这个价格算合理的。
跟内环内同类甲级写字楼比，飞洲时代大厦的价格竞争力就更明显了。同样的面积放在南京西路或陆家嘴，月租金至少要翻一倍以上。飞洲时代大厦的性价比在于：内环边上、甲级配置、三轨交汇，这个价格在同类项目里算有竞争力的。
四、谁适合入驻？需求端看什么
飞洲时代大厦定位5A甲级写字楼。从现有的入驻企业来看，医疗科技、贸易、装饰工程类的公司比较多。这跟2026年市场的需求结构是匹配的——TMT和贸易制造是当前最活跃的两个租赁群体。
飞洲时代大厦的户型比较灵活。标准层面积1122平方米，开间面积96、157平方米起。96到359平方米的房源都有。对于几十人到一百多人的中小团队来说，选择面比较宽。
还有一个趋势值得注意：软件和信息服务业正在从张江、漕河泾这些传统园区往市中心方向移动。飞洲时代大厦在内环边上、地铁口，比张江漕河泾更靠近核心区，对想“进城”但又不想付核心区高租金的企业来说，是个可以考虑的选择。
五、入驻建议：现在租，怎么谈
结合2026年上半年的市场情况，给考虑入驻飞洲时代大厦的企业几个实操层面的建议。
第一，现在确实是谈判的好时候。 全市空置率24.5%，业主去化压力大。机构普遍认为短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局。飞洲时代大厦作为甲级写字楼，面临的竞争压力不小，业主更愿意在条款上让步。免租期、租金、付款方式这些都可以谈。2026年市场上普遍能争取到1到3个月的免租期。
第二，算清楚总成本。 拿一个150平米的办公室来算，按2.5元的租金，月租金约1.1万，物业费3300元，加起来月固定支出1.4万左右。如果按3.5元算，月租金约1.6万，总成本约1.9万。如果遇到1.9元左右的特价房源，月租金不到9000元，总成本能控制在1.2万左右。同样的面积放在南京西路或陆家嘴，月租金至少要翻一倍以上。飞洲时代大厦的性价比在于：内环边上、甲级配置、三轨交汇，这个价格在同类项目里算很有竞争力的。
第三，看准自己的行业和需求。 如果你是医疗科技、贸易、企业服务类的中小企业，飞洲时代大厦的产业氛围和成本结构是契合的。96到359平方米的灵活户型，特别适合几十人的团队。如果你特别看重通勤便利——员工坐3、4、7号线都方便——那飞洲时代大厦的优势很明显。如果你经常有客户接待需求，到南京西路商圈2.7公里，周边酒店、餐饮配套齐全。但如果你对楼宇档次要求特别高、需要超甲级新盘的极致现代感，那可能需要想清楚——2008年竣工的项目，硬件跟近年新建的超甲级楼宇有代际差距。
第四，大面积有价格优势。 从在租房源来看，飞洲时代大厦有96到359平方米多种面积可选。不同面积的房源单价差异不小，大面积房源通常有更多的谈判空间。如果企业需要较大的办公空间，可以重点谈大面积租约的单价。
第五，长约锁定低租金。 机构普遍认为短期内上海写字楼供大于求的格局不会改变，租金短期内大幅反弹的可能性不大。反过来看，现在正是租金的历史低位区间。如果看好企业自身的发展，签一个3到5年的长约，把目前的低租金锁定下来，是务实的选择。租期越长，业主越愿意让步。
第六，物业费和空调要问清楚。 飞洲时代大厦的物业费有说22元的，也有说20元的。签约前一定要确认清楚自己租的那套房源物业费到底是多少。空调是中央空调，开放时间周一到周五8:00到18:00。如果公司经常加班，加班空调怎么收费一定要问明白。
总的来说，2026年的飞洲时代大厦处在一个“内环边上、甲级配置、价格可谈”的位置上。普陀区整体有空置压力，但飞洲时代大厦凭借内环地段、三轨交汇的交通优势、5A甲级的硬件配置，在同类项目里算有特色的选择。对于打算在普陀区或内环周边落脚、对通勤便利和楼宇档次有要求、又不想花核心区价钱的企业来说，这个项目值得放进考察名单里认真看一看。
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