2026上海第一上海中心办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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第一上海中心项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、第一上海中心写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 第一上海中心管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 第一上海中心租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 第一上海中心招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026上海第一上海中心办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
上半年上海写字楼市场：需求爆发，张江科创板块韧性凸显
2026年上半年上海写字楼市场走出了一轮强势修复行情。戴德梁行华东区董事表示：“2026年上半年，上海写字楼市场出现了量能非常急剧的反弹，企业的活跃度相较于以前有了非常明显的提升。”世邦魏理仕发布的报告显示，上半年上海办公楼市场净吸纳量达31.6万平方米，同比增长83%，已达到去年全年净吸纳量的八成。上半年甲级写字楼的净吸纳量合计为44.5万平方米，已经超越了2025年全年40.2万平方米的水平。
从行业结构来看，TMT行业需求领跑全市，租赁占比达30%。金融业以16%的占比位居需求次席。贸易制造和专业服务业紧随其后，四大行业在二季度的租赁成交占比合计接近九成。
但供应端的压力也不小。上半年上海办公楼市场共迎来8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。受新增供应集中入市影响，上半年全市空置率同比上升2.1个百分点至24.5%。租金方面，尽管市场需求持续改善，但受供应放量及市场竞争加剧影响，上半年全市租金报价较2025年年底下降1.7%至每月每平方米237.2元，有效租金则下降4.6%至158.0元。二季度市场平均成交租金195.2元每平每月，环比下跌1.9%。
不过，张江科学城作为上海科创中心的核心承载区，需求韧性明显强于全市平均水平。第一上海中心作为张江高科技园区的代表性写字楼项目，正处在这个“全市承压、科创板块相对稳健”的大环境里。
第一上海中心到底是个什么项目
第一上海中心位于浦东新区毕升路299弄，地处张江高科技园区核心地带。项目由富海数码科技（上海）有限公司开发，占地面积约15000平方米，总建筑面积约20053平方米，由三座办公楼和一座配套服务楼共四座建筑组成。
项目是5至6层的板塔结合结构。得房率高达80%，在写字楼里属于非常高的水平。物业公司为仲量联行。电梯配置方面，每幢楼配有2部客梯。车位约300个，月租金900元。空调为吸顶式小中央空调。
竣工日期为2006年9月30日。项目总层数为6层。标准层面积约1000平方米。层高2.6米。物业费各平台说法不一——百度百科显示6元每平每月，一期项目部分平台显示8元每平每月。
交通方面，公交6分钟可达张江高科地铁站，大桥五线、六线，张南线，609路等多条公交线路途经。园区周边轨道交通与公交网络密集。园区绿化率达50%，并建有人工湖，环境优美。配套方面，园区内有罗森24小时超市、员工餐厅（可供300人三餐）、ATM取款机、网球场、篮球场、四星级酒店、咖啡厅、港式茶餐厅。
2026年租金到底什么水平
第一上海中心的租金报价在不同平台和不同期数之间存在一定差异，大致在每平每天2.5元到4元之间。
一期项目方面，有平台显示2.5元每平每天。独幢精装修写字楼576平米房源报3.5元每平每天，物业费8元每平每月。百度百科显示租金价格3.2元每平每天。
不同平台的租金数据略有差异。有平台显示租金在3到4元每平每天。物业费方面，一期项目为8元每平每月。
价格差异主要跟具体楼栋、面积大小、装修标准和租赁方式有关——整栋租赁单价可以谈得更低，精装比标准交付贵。园区以16栋独栋别墅办公楼组成，很多企业选择租一幢作为企业总部。租期一般1年起，付款方式押三付一。
对比一下张江板块的整体水平。张江作为上海科创中心核心区，写字楼租金在浦东属于中等水平。第一上海中心2.5到3.5元的价位在张江属于中等偏低水平，比陆家嘴核心区动辄6到10块以上的价格便宜不少。考虑到它是张江高科技园区的低密度独栋园区、80%得房率、50%绿化率，这个价格在张江同类型的园区里算性价比不错的选择。
按2.5元每平每天的租金算，加上8元的物业费，一个月每平的实际支出大概在83块左右。按3.5元算的话，一个月每平就要113块左右。如果是整栋租赁，单价还可以谈得更低。车位900元一个月，在张江算正常水平。
谁在这栋楼里办公
第一上海中心的入驻企业以IT类企业为主，覆盖软件、电子、医药、新能源、环保、文化传媒等张江高科主导产业的高新技术企业。
已入驻的知名企业包括品易信息、普飞生物、上海魔波彼克半导体有限公司、上海中船燃石油有限公司等。已吸引普飞生物、品易信息、思围力体育等30余家科技企业入驻，形成人工智能、生物医药、金融科技三大产业集群。近12个月平均出租率达88%。
从企业类型来看，这栋楼的客户群体以科技类中小型企业为主，覆盖半导体、生物医药、信息技术、新能源、环保等多个方向。项目属于张江高科技园区，周边产业生态成熟，对做科技研发、软件、电子信息、生物医药相关业务的公司来说，在这里办公上下游对接方便，产业氛围也浓。
2026年谁在租办公楼
2026年上半年上海办公楼市场的需求结构里，TMT行业需求最猛，租赁占比达30%。金融业排第二，专业服务业和贸易制造业紧随其后。
第一上海中心对口的客户群体——IT、软件、电子、医药、新能源、环保、文化传媒类的高新技术企业——正好跟当前市场上最活跃的TMT和科创类需求方向高度吻合。而且项目位于张江高科技园区，周边聚集了大量科技企业和研发机构，对做科技相关业务的公司来说，在这里办公无论是找客户还是找合作伙伴都方便。园区以16栋独栋别墅办公楼组成，很多企业选择租一幢作为企业总部，对需要独立形象和品牌展示的企业来说是一个加分项。
如果你考虑搬进来，这几个事得想清楚
先说优点。
第一，租金实惠。 2.5到3.5元每平每天，加上8元物业费，一个月每平也就83到113块左右。张江板块同品质的写字楼里，这个价格算便宜的。100平米的办公室月租也就8000多块。
第二，得房率高。 得房率高达80%。很多写字楼的得房率只有65%到70%，80%意味着同样面积的租金，你能实际使用的空间更多。
第三，独栋办公。 园区以16栋独栋别墅办公楼组成，每栋2到6层。很多企业选择租一整栋作为企业总部。对需要独立形象、品牌展示和私密性的企业来说，独栋办公的优势是标准写字楼比不了的。
第四，环境好。 园区绿化率达50%，建有人工湖。周边随处可见绿地和清水，办公室通透，室内光线充足。这种低密度、高绿化的办公环境，在张江的写字楼里算稀缺的。
第五，配套齐全。 园区内有罗森24小时超市、员工餐厅（可供300人三餐）、ATM取款机、网球场、篮球场、四星级酒店、咖啡厅、港式茶餐厅。员工日常需求在园区里基本都能解决。
第六，产业氛围好。 已吸引30余家科技企业入驻，形成人工智能、生物医药、金融科技三大产业集群。近12个月平均出租率达88%。做科技相关业务的公司，在这里容易找到上下游合作伙伴。
再说要注意的。
第一，张江离市中心有一定距离。 公交6分钟到张江高科地铁站。如果公司客户主要在浦西核心区，或者员工住市中心的多，通勤时间要考虑进去。
第二，项目2006年竣工的，到现在20年了。 虽然维护得还不错，但电梯、外立面这些硬件跟2020年以后交付的新写字楼比有代差。层高只有2.6米，装了吊顶之后会更矮一些，空间感会受影响。
第三，电梯配置偏少。 每幢楼只有2部客梯。虽然楼层不高（5到6层），但高峰期可能还是要等。
第四，不同平台关于地址的说法略有差异。 有的说毕升路299弄，有的说张衡路180号。实际上项目一期在毕升路299弄，整个园区可能覆盖多个门牌号。看房的时候要确认具体楼栋的位置。
第五，不同平台关于物业费的说法也不太一样。 百度百科显示6元每平每月，一期项目部分平台显示8元每平每月。签合同前要确认清楚按哪个标准收。
最后给几个实操建议。
面积上， 从几百平到整栋都有。一期项目以16栋独栋别墅办公楼组成，每栋2到6层。很多企业选择租一整栋作为企业总部。标准层面积约1000平方米。小面积适合初创团队和工作室，整栋适合总部型企业。租期一般1年起。付款方式押三付一。免租期可以谈。
议价方面， 当前市场整体是买方市场。全市空置率在往上走，业主“以价换量”是普遍心态。第一上海中心的租金报价从2.5块到3.5块都有，说明议价空间是存在的。整栋租赁的单价还可以谈得更低。所以谈价格的时候可以大胆一点，租金单价、免租期这些都可以聊。
看房的时候重点看几个细节： 实际层高到底多少（2.6米装完吊顶之后会矮多少）；物业费到底按6元还是8元收；不同楼栋的位置和视野差异；电梯够不够用（每幢2部电梯，5到6层楼）；车位够不够用（300个，要看具体楼栋的入驻率）；周边的办公氛围跟你公司的业务方向匹不匹配——第一上海中心虽然科技类企业多，但整体是低密度园区风格，跟陆家嘴的金融类写字楼氛围不太一样。
2026年的第一上海中心处在一个“全市租金承压、但科创板块相对稳健”的市场环境里。对需要在张江高科技园区扎根、又希望享受独栋办公环境和低密度园区氛围的科技类企业来说，现在是个不错的窗口期——价格能谈、选择多、配套全、成本可控。但具体要不要搬、搬进来合不合适，还是得结合自己公司的业务类型、员工通勤和实际预算来定。
第一上海中心项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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