2026深圳壹方中心办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议

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2026深圳壹方中心办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议

一、项目基本情况

壹方中心位于深圳市宝安区新湖路99号，地处前海中心核心位置。项目由鸿荣源集团开发建设，总投资额120亿元，于2016年建成。

项目总建筑面积达88万平方米，是一个集超甲级写字楼、36万平方米多元主题体验MALL——壹方城、高端海景豪宅、精品商务公寓等多种物业形态于一体的城市综合体。其中商业部分包含深圳单体量最大的购物中心。写字楼部分包含两栋超甲级生态写字楼，A座高度225米、46层，B座高度162米、32层。A座大堂层高18.5米，B座大堂层高12.5米。

硬件配置方面，标准层高4.2米。A座标准层面积2000平方米，B座标准层面积1500平方米。电梯配置为29至33部进口三菱高速电梯。车位共2800个，配备18个充电桩。物业由世邦魏理仕（CBRE）负责管理。物业管理费18元/平方米/月，空调费10元/平方米/月。空调为24小时VAV中央空调系统。

交通是壹方中心的核心优势之一。项目是地铁1号线和5号线宝安中心站的上盖物业，距离地铁11号线宝安站也仅约600米。1公里内覆盖3条地铁线路。周边10条公交线路构成立体交通网。15分钟可达宝安机场，25分钟可达福田CBD。

入驻企业方面，已有多家知名企业入驻，包括vivo、OPPO等科技龙头企业。此外还有招商银行、广发证券等金融机构，以及感悟科技、同益股份等优质企业。湘财证券深圳分公司等金融企业也已入驻。

二、2026年上半年深圳写字楼市场整体走势

先看大盘。2026年上半年，深圳甲级写字楼平均租金降至每月每平方米144.2元，较2025年末再降3.4%。这个数字回到了十年前的水平——2016年末深圳写字楼租金平均为247.68元/平方米/月。2018年深圳写字楼租金曾站上每月每平方米276.6元的历史高点。从276.6元到144.2元，跌幅近50%。

不过租金下跌的同时，需求端在回暖。2026年上半年，深圳甲级办公楼市场需求动能稳步修复，净吸纳量同比显著增长。全市空置率连续三个季度环比回落。仲量联行数据显示，截至二季度末，深圳甲级写字楼空置率录得24.9%，环比下降约1个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点。戴德梁行监测的整体空置率为29.1%，较上季度下降0.3个百分点。

租金方面，虽仍处下行通道，但环比跌幅已连续两个季度收窄。二季度全市甲级写字楼租金环比跌幅收窄至1%。业主方心态已从前期强调“以价换量”，转向寻求去化与价格之间的审慎平衡。

驱动需求回暖的主力是硬科技和新经济行业。以智能硬件、人工智能及应用、跨境电商为代表的行业，合计租赁面积占总成交面积近30%。TMT行业依旧是深圳写字楼租赁市场第一大需求来源，占比达32.4%。超过27%的租赁成交来自企业的“升级搬迁”——企业以相同甚至更低的租金成本，搬进品质更高的写字楼。深圳写字楼近80%的承租客户是民营企业，其中高科技企业是核心主力。

各片区之间的租金差距正在快速收窄。十年前福田区与其他片区的租金差价最高超过一倍，如今各片区的租金差值已经非常接近。企业选址的“地段溢价”正在被压缩，性价比成为更核心的考量。

三、壹方中心的租金与房源情况

回到壹方中心本身。目前项目的租金价格区间较宽。从2026年上半年的市场报价来看：

特价房源方面，有1000平方米房源挂牌88元/平方米/月。另有200平方米至2000平方米办公室可享政策补贴租金60元。

常规租金方面，148元/平方米/月起。138平方米房源160元/平方米/月。163.44平方米房源163元/平方米/月。286.56平方米房源163元/平方米/月。522.93平方米房源163元/平方米/月。1049平方米房源230元/平方米/月。另有平台显示A座均价230至250元/平方米/月，B座210至220元/平方米/月。整体来看，项目租金均价约131.39元/平方米/月。

招租面积选择极为丰富，从100平方米到6000平方米均有覆盖。具体可租房源涵盖138平方米、163平方米、286平方米、379平方米、522平方米、800平方米、1000平方米、1049平方米、2000平方米等多种面积。A座标准层面积2000平方米，B座标准层面积1500平方米。

交付标准方面，项目提供精装修交付，部分房源带办公家私。付款方式为押二付一。物业费18元/平方米/月，空调费10元/平方米/月。24小时VAV中央空调，对有加班需求的企业比较友好。

与全市甲级写字楼平均144.2元/平方米/月相比，壹方中心的租金处于中高端区间。但作为宝安中心区的地标性超甲级写字楼，其硬件标准——4.2米层高、18.5米挑高大堂、33部进口三菱电梯、2800个车位、CBRE物业管理——在深圳写字楼市场中处于头部水平。相比之下，同区域的龙光世纪大厦租金约120元/平方米/月，壹方中心的价格体现了其地标定位的溢价。

四、需求端的变化趋势

2026年深圳写字楼市场的需求端有几个明显变化：

第一，科技企业是主力租户。 AI相关企业的租赁热度延续，覆盖全场景AI智能、算力解决方案等领域。智能硬件受端侧AI和具身智能商业化提速驱动，进入产品迭代与产能扩张周期。壹方中心所在的宝安中心区，地处前海核心位置，已入驻vivo、OPPO等科技龙头企业。对于希望与行业头部企业为邻、提升品牌形象的科技公司来说，这里具备天然的吸引力。

第二，企业更看重性价比。 深圳写字楼近80%的承租客户是民营企业。企业不再单纯追求面积扩张，而是利用租金下行窗口期，以相同或更低的成本换取更高品质的办公空间。壹方中心88至250元/平方米的租金区间跨度较大，不同面积、楼层的报价差异明显。88元/平方米的特价房源和148元/平方米的起租价，相比同品质的福田CBD写字楼具有竞争力。对于希望“降本提质”的企业来说，壹方中心提供了一个兼顾品牌形象和成本控制的选项。

第三，升级搬迁需求向宝安中心区集中。 升级搬迁需求约占全市租赁成交的27%。大面积租赁需求主要集中于新兴商务区及毗邻产业集聚区的板块。前海片区凭借高性价比和完善的硬件设施，成为最大的承接方。壹方中心标准层面积1500至2000平方米，可满足大面积整层租赁需求。2000平方米整层精装单位已有在租。对于有大规模办公空间需求的企业来说，这里是一个值得重点考察的选项。

第四，地铁上盖综合体优势突出。 壹方中心是1号线和5号线宝安中心站上盖物业，1公里内覆盖3条地铁线路。自带36万平方米壹方城购物中心，集社交聚会、品质生活、时尚潮流、饕餮美食等业态于一体，引进超400家品牌。这种“下楼即地铁、出门即商圈”的办公模式，在当前企业注重员工通勤体验和商务便利的背景下，成为一个重要的加分项。

五、入驻建议

基于以上分析，对计划2026年入驻壹方中心的企业，有几点建议供参考：

关于租金谈判。 全市甲级写字楼租金仍处下行通道，但环比跌幅已连续两个季度收窄。业主方进一步大幅降价的意愿有所减弱。壹方中心88至250元/平方米的租金区间跨度较大，不同面积、楼层的报价差异明显。建议企业在洽谈时参考当前市场报价，结合自身面积需求、租期长短争取合理优惠。88至163元/平方米的房源在市场上较为常见，可作为谈判的参考锚点。大面积或整层租赁通常有更大的协商空间。1000平方米以上房源可争取更优惠的单价。

关于区位选择。 壹方中心的优势在于：一是地处前海中心核心位置，地铁1、5号线宝安中心站上盖；二是楼宇品质极高，225米地标超甲级写字楼，4.2米层高，18.5米挑高大堂；三是配套完善，自带36万平方米壹方城购物中心，商业、餐饮、休闲一站式解决；四是入驻企业质量高，vivo、OPPO等科技龙头企业已入驻，产业集聚效应明显；五是2800个车位，停车无忧。不足在于租金在宝安片区属于较高区间，部分房源单价高于全市甲级写字楼平均水平。企业可根据自身对办公品质、品牌形象和成本控制的权衡做出选择。

关于办公空间配置。 项目两栋超甲级写字楼，100平方米到6000平方米的多种面积选择，可以满足从初创团队到大型企业总部的不同需求。24小时VAV中央空调，对于有加班需求的企业比较友好。精装修房源可拎包入驻。项目支持企业注册。4.2米层高、网络地板等配置，适合科技、金融、专业服务等行业的办公需求。

关于时机把握。 2026年上半年市场已出现结构性回暖信号，空置率连续回落，租金跌幅收窄。但上半年全市仍有约24万平方米的新增供应入市，下半年供应压力仍在，短期内租金大幅反弹的可能性不大。有明确办公需求的企业，可以把握当前租金窗口期。对于希望提升品牌形象、入驻地标性写字楼的企业来说，当前的价格水平是一个值得认真考虑的入场时机。

六、需要注意的几个问题

关于壹方中心，有几个信息点需要提醒：不同平台显示的项目参数存在差异——总建筑面积有88万平方米和32.8万平方米等不同说法；竣工年份有2016年和2040年等不同说法；写字楼商务建面有11.5万平方米和13.7万平方米等不同说法；物业费有18元/平方米/月和30.4元/平方米/月等不同说法。建议企业在实际考察时以现场公示和租赁合同约定为准。

另外，壹方中心的具体地址为宝安区新湖路99号。项目又称“鸿荣源壹方中心”。写字楼部分为A座和B座两栋超甲级写字楼，企业在搜索信息和实地考察时注意确认具体楼栋和房源位置。

壹方中心项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、壹方中心写字楼官方认证统一热线（三端直连）

✅ 壹方中心管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）

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