2026深圳宝星智荟城办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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宝星智荟城项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、宝星智荟城写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 宝星智荟城管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 宝星智荟城租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 宝星智荟城招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026深圳宝星智荟城办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、全市租金还在降，但降价速度慢下来了
2026年上半年深圳写字楼市场最核心的变化，不是租金还在跌——这事儿已经持续好几年了——而是跌的速度明显放缓了。
戴德梁行7月发布的市场调查报告显示，截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，比2025年末再降3.4%。这个数字什么概念？恰好回到了十年前的水平。2018年深圳写字楼租金曾经到过每月每平方米276.6元的历史高点，从高点算下来，跌了差不多一半。
不过仲量联行的数据给了另一个视角：二季度全市甲级写字楼租金环比跌幅已经收窄到了1.0%，连续两个季度在改善。业主的心态也在变，从之前那种“只要能租出去多少钱都行”，慢慢转向了在去化和价格之间找一个平衡点，大幅降价的意愿有所减弱。
空置率方面，两家机构的统计口径略有不同。戴德梁行给出的数据是29.1%，比2025年末下降了0.4个百分点。仲量联行统计的是24.9%，环比下降约1个百分点，已经连续三个季度环比回落。趋势是一致的——都在往下走。
供应量方面，上半年深圳甲级写字楼市场新增了四个项目，合计体量约24万平方米。全市甲级写字楼存量已经攀升到928.3万平方米。这么大的供应量摆在那里，租金想在短期内反弹，难度不小。
二、谁在租？租来干什么？
租金在降，对业主是压力，但对租户来说反而是机会。
2026年上半年，深圳甲级写字楼的净吸纳量同比显著增长。需求主要来自几个方向。
TMT（科技、媒体和通信）行业依然是深圳甲级写字楼租赁市场的第一大需求来源，占比达32.4%，比2025年全年还提升了约2.4个百分点。AI相关企业的租赁热度一直在延续，覆盖了全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域。数字化服务、半导体企业也贡献了较大面积的租赁成交。
另一个值得关注的是“硬科技+新经济”行业——智能硬件、AI应用、跨境电商——上半年合计贡献了租赁成交面积的大约三成。智能硬件因为端侧AI和具身智能的商业化在加速，进入了产品迭代和产能扩张的周期。跨境电商则在往全球化运营的深水区走，海外运营、供应链、合规这些岗位在持续增加。
还有一个变化是“升级搬迁”。上半年新租需求（扩租、新设企业等）和升级搬迁需求占比明显提升。什么叫升级搬迁？就是企业花跟以前差不多甚至更少的租金，搬进品质更好的写字楼。租金下行的时候，企业算了一笔账：搬，就是省钱提质。
这个趋势对宝星智荟城这样的新型产业园区项目来说，意味着什么？意味着那些原本可能在更核心区域租不起好空间的企业，现在有了更多的选择和更强的议价能力。
三、宝星智荟城：位置、价格、配套
宝星智荟城位于深圳市宝安区航城街道洲石路650号。项目由深圳市宝星依力投资发展有限公司投资开发，2018年1月正式投入使用。园区总建筑面积约31万平方米，包括6栋研发产业楼、2栋配套宿舍和1栋展示中心。一期建筑面积约9.5万平方米，现有5栋大楼，包括3栋研发办公楼、1栋配套公寓和1栋商务配套。
交通是宝星智荟城的一大优势。项目紧挨地铁12号线钟屋南站，步行距离只有88米左右。从钟屋南站出发，3站就能到机场东，换乘1号线可以直达福田。项目距离深中通道4.5公里，20分钟可达宝安国际机场和宝安中心区。周边公交网络也比较密，鹤洲桥底站有395路、E15路等20多条线路经过。对于在宝安、南山都有业务往来的企业来说，通勤比较方便。另外远期规划中还有28号线和20号线南延线经过周边。
租金方面，宝星智荟城的在租价格区间在52到88元每平米每月。具体来看，小户型（58到131平米）在52到70元每平米每月，比如86平米精装月租大概5590元。中大面积（220到485平米）在70到75元每平米每月。整层2400平米在75到88元每平米每月。也有251平米的房源报价69元每平米每月（含税）。有网站显示平均租金在71元左右。
这个价格放在宝安片区来看，属于中等水平——比128hub创意大厦和C33科创园那种30到50元的价格要高一些，但比宝安中心区普遍100元以上的甲级写字楼要便宜不少。跟西乡片区的凤凰智谷（均价79元）相比，也有一定价格优势。
物业费11元每平米每月。停车位570个，目前车位租金免费。层高5.2米，空间感非常好，比普通写字楼2.7到3.5米的层高宽敞不少。一共13层，配了3部客梯和1部消防梯。空调是独立分体空调，24小时开放，电费自己出。网络覆盖电信、联通、移动三家运营商。得房率70%以上。
项目定位是新型产业用房（M0），不是传统的纯写字楼，具备更强的产业属性，适合需要轻生产、产品展示、研发测试等功能的企业。园区目前已取得深圳市投资推广重点园区、科技桃花源、宝安区港澳台青年创新创业园区、空天科技产业园区等多个资质。园区定位为科技产业类型园区，重点引入科技研发产业类、科技创新类型企业、医疗企业和空天企业。
入驻企业方面，园区已入驻企业138家，其中有6家为国高企业，2023年累计产值约39亿元。入驻企业以投资、科技类为主，比如深港通资本集团等。园区以智能制造和电子信息产业为主导。
配套方面，项目自带会议中心、员工食堂、各式餐饮。东边挨着铁岗水库、南边靠着平峦山公园。周边有26家餐饮（厨嫂当家、潮汕牛肉火锅等）和4家银行（中国银行桃源居支行等），还有维也纳酒店。项目还配有配套公寓，主力户型是3米层高的38到65平米小面积户型，方便员工就近居住。
出租面积方面，项目提供58到2400平米的多种选择。具体包括95、251、540平米等多种面积段。一手开发商直租，部分户型享2个月免租期。
四、入驻建议：谁适合来这里
结合2026年的市场情况，宝星智荟城适合几类企业重点考虑。
第一类是科技研发、智能制造、电子信息类公司。项目本身的定位就是科技产业园区，已取得科技桃花源、空天科技产业园区等资质。园区内已经有不少科技类企业入驻，产业氛围有一定基础。对于做研发、测试、轻生产的企业来说，5.2米的层高和新型产业用房的属性，比普通写字楼更实用。
第二类是航空、跨境电商和贸易企业。项目距离宝安机场只有20分钟车程。对于需要频繁发货、对接供应链、有差旅需求的企业来说，这个位置非常实用。地铁12号线3站直达机场东，也是一个加分项。园区配套的公寓也能解决员工的住宿问题。
第三类是正在考虑“升级搬迁”的中小企业。全市租金下行的大环境下，很多企业开始用更低的成本换更好的空间。上半年升级搬迁需求明显提升。如果一个企业目前在一个硬件条件更差的老旧园区或者商住楼里办公，想换个正规的新型产业园区提升办公环境和形象，但又不想大幅增加预算，宝星智荟城可以作为一个选项。52到88元的价格区间，在宝安能拿到地铁上盖、5.2米层高的产业空间，性价比不算低。
需要注意的几点：第一，项目总建筑面积31万平方米，体量不小，可选房源比较丰富，从58平到2400平都有，但也意味着楼内企业类型比较多元，产业纯粹度可能不如一些细分领域的专业园区。第二，项目是新型产业用房（M0），不是纯写字楼，更适合有研发、测试、轻生产需求的企业，纯办公类企业需要确认是否适合自己的业务类型。第三，不同楼栋、不同楼层、不同面积的房源价格差异比较大，从52到88元都有，看房的时候要问清楚具体报价包含什么、不包含什么。第四，项目2018年投入使用，硬件跟新建的甲级写字楼肯定有差距，但5.2米的层高是很多新建写字楼也比不上的。
宝星智荟城项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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