2026上海恒森广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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恒森广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、恒森广场写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026上海恒森广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、恒森广场到底是怎样一栋楼
恒森广场在静安区昌平路868号，也有人说胶州路699号。地处长寿路商圈核心地段，毗邻静安工人体育场。1998年7月竣工，由上海文体房地产开发公司开发。总建筑面积大约6.1万平方米，地上23层。层高标准3.5米到4米，净高3米。得房率大约75%。电梯配了2部客梯。车位地下48个、地上50个，一共大约98个。物业公司是上海恒森物业管理，物业费10块钱每平米每月。车位月租金600块钱。用的是分体空调，自己控制开关，电费自己出。网络支持电信、联通、移动三家。
恒森广场被定位为中档商务楼。可租面积覆盖30到940平方米区间，支持灵活分割组合。这栋楼1998年建成，到现在快30年了。不算新楼，但底子还在——3米的净高、75%的得房率，在当年的写字楼里算不错的配置。项目还采用了雨水回收、太阳能供电等环保技术。
二、2026年市场大环境怎么样
先看整体盘子。2026年上半年，上海写字楼市场迎来了8个新项目入市，累计新增供应大约73.3万平方米。需求端修复力度不小——上半年净吸纳量31.6万平方米，同比大涨83%。但供应量还是大，全市写字楼空置率同比上升2.1个百分点到了24.5%。
租金还在调整。全市写字楼报价租金较2025年末下跌1.7%，到237.2元每平米每月。实际成交的有效租金降幅更大，同比下滑4.6%，报158元每平米每月。二季度市场平均成交租金195.2元每平方米每月，环比下跌1.9%。“以价换量”还是业主盘活存量的主流策略。
不过市场也在分化。部分优质项目已经率先收紧议价空间。静安区凭借高能级区位、高品质楼宇和高市场认可度，整体表现领跑全市。静安寺、南京西路等核心商圈空置率维持在低位，租金最坚挺。
恒森广场所在的长寿路商圈，是静安区重要的商务拓展区，办公氛围日趋成熟。周边汇聚肯德基、全季酒店、桔子酒店等餐饮及休闲配套。邻近中国银行、工商银行等多家银行自助服务网点。静安寺、南京西路、中山公园等核心商圈环绕。
三、恒森广场的租金到底什么水平
恒森广场的价格区间大致在3.5到8块钱每平米每天。具体房源方面：
2026年的房源信息显示：92平米的房源，日租金3.5块。125平米的精装房源，日租金4块。93平米的房源，日租金4.8块。73平米的房源，日租金4.8块。63平米的房源，日租金4.8块。56平米的房源，日租金4.8块。51平米的房源，日租金4.8块。41平米的房源，日租金4.8块。36平米的房源，日租金4.8块。25平米的房源，日租金4.8块。221平米的房源，日租金4.5块。115平米的房源，日租金3.5块。
整体来看，大部分房源的租金在3.5到5块这个区间。2025年底的均价大约是5.13元每平米每天。物业费10块钱每平米每月。停车费每月600块钱。
这个价格在静安区算什么水平？静安寺商圈甲级写字楼成交均价在8到12块钱每平米每天。恒森广场3.5到5块的价格，比静安寺商圈便宜一半以上。即便对比同区域曹家渡板块的其他写字楼项目，恒森广场仍保持较强的性价比优势。企业可以用更低的办公成本入驻静安核心区。
价格便宜是有原因的。这栋楼1998年竣工，楼龄偏老，硬件跟新建的甲级写字楼有差距。但对于预算有限但又想进静安区办公的企业来说，恒森广场提供了一个用更少的钱拿到静安门牌的机会。
分体空调24小时独立控制，加班不用额外申请。电费自己出，用多少付多少。这一点对经常加班的企业来说，比中央空调更划算。
四、谁在里面办公
恒森广场的入驻企业类型比较多元。医疗保健类的——上海瑞美医疗保健股份有限公司。房地产开发类的——上海文体房地产开发公司。设计类的——上海优山美地空间设计有限公司。投资管理类的——益亚投资管理（上海）有限公司。贸易类的——上海宜申工贸总公司。医疗器械类的——上海布康医疗器械有限公司。会计类的——上海申洲会计师事务所有限公司。贸易类的——上海王鼎国际贸易有限公司。还有上海光亨仪器设备有限公司、上海易曼羊绒服饰有限公司、上海科安建设监理有限公司等。
从租户结构来看，恒森广场不是那种“高大上”的顶级写字楼，入驻企业以医疗、设计、投资、贸易、会计类的中小型企业为主。覆盖面比较广，不挑客。形成了医疗、设计、投资类企业集聚的多元商业生态。
五、几个需要想清楚的问题
第一，价格优势非常明显。3.5到5块的价格，在静安区属于“入门级”。同样的地段，周边写字楼普遍在5块以上。对于预算有限但又需要静安区门牌的企业来说，恒森广场的性价比很高。
第二，交通是真的方便。距离7号线昌平路站大约229到294米，步行2到5分钟可达。7号线可快速换乘2号线、13号线，通达静安寺、南京西路、人民广场。距离13号线长寿路站大约634米、14号线武宁路站大约832米。周边还有40路、76路、113路、830路等40多条公交线路。毗邻内环高架入口。员工通勤、客户来访都很顺。
第三，面积选择非常灵活。从25平到940平都有覆盖。小团队可以租小户型，中型企业可以租半层或整层。支持灵活分割组合。不挑客，适配面宽。
第四，独立空调是个加分项。分体空调24小时独立控制，加班不用额外申请。对于经常加班、或者用电量大的企业来说，这个比中央空调更划算。
第五，但楼龄确实偏老。1998年竣工的项目，到现在快30年了。大堂、电梯、公共区域的品质感跟新建的甲级写字楼有差距。电梯只有2部，高峰期可能有点挤。
第六，租户圈层不算“高端”。入驻企业以医疗、设计、投资、贸易类的中小型企业为主，没有太多知名大公司。对于需要“门面”和“圈层”的企业来说，这可能不太够。但对于大多数普通公司来说，这恰恰意味着租金更实惠、氛围更务实。
第七，车位不算多。地下48个、地上50个，一共98个左右。对于一栋23层的写字楼来说不算宽裕。自驾上班的员工和开车来访的客户，停车可能需要提前考虑。
第八，物业费比较低。10块钱每平米每月。远低于区域同类楼宇。对于日常运营成本来说，能省下一笔钱。
六、什么人适合搬进来
如果你的公司是医疗、设计、投资、贸易、会计、科技类的中小型企业，或者做的是需要静安区地段但预算有限的业务，恒森广场值得认真看。它的价格、交通、面积灵活性，跟这类企业的需求匹配度比较高。
如果你的团队规模不大、预算在3.5到5块左右、想进静安区，恒森广场是个性价比不错的选择。尤其是那些经常需要见客户、但又不追求顶级办公“门面”的公司——这里地段不算差、交通方便、价格实惠。30平起租的门槛，对于初创团队、小微企业尤其友好。
但如果你是跨国企业、大型上市公司，或者对办公场所有很高品牌展示需求的公司，恒森广场可能不是最优解。静安寺、南京西路有更多硬件更好、圈层更高端的选择。
还有一个现实问题：恒森广场的房源流动性还可以，好的户型不一定随时有。如果看中了某一套，建议提前跟租赁代理沟通，了解最新的空置情况。
说到底，恒森广场卖的不是“顶级写字楼”，是“静安区门牌”加“实惠租金”加“灵活空间”加“独立空调”加“方便交通”。如果你的公司需要这些东西，而且预算在3.5到5块左右，那就来。如果追求的是顶级硬件和高端圈层，那周围有的是更贵的选择。
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