2026深圳卓越城二期办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议

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2026深圳卓越城二期办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议

一、2026年上半年深圳写字楼市场到底什么情况

2026年上半年的深圳甲级写字楼市场，有个挺有意思的现象——租金还在往下走，但空置率连续降了三个季度。

截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，比2025年底又跌了3.4%。2018年深圳写字楼租金曾经到过每月每平方米276.6元的历史高点，跟那时候比，现在的租金差不多只有当时的一半。

租金跌了，反而有人进场了。2026年上半年，深圳甲级写字楼空置率录得24.9%，环比下降约1个百分点，已经连续三个季度在往下降。上半年全市净吸纳量同比、环比同步走高。

主力租户还是科技和金融公司。智能硬件、AI、跨境电商这几类企业2026年上半年租赁成交占全市近三成。

说白了就是——租金便宜了，企业反而愿意动了。很多公司在趁着租金低的时候换更好的办公室，用差不多的钱搬到品质更高的地方。

二、卓越城二期在福田什么位置

卓越城二期在深圳市福田区中康路126号，梅林路与中康路交汇处。项目地处福田CBD中心北区。

这个位置最大的优势是——双地铁上盖。地铁4号线和9号线的换乘站上梅林站就在项目楼下，B出口出站50米即达。商业的负一负二层直接连通地铁站。旁边就是梅林路和中康路，开车也方便。背靠大脑壳山，南望莲花山。

卓越城是卓越集团打造的40万平方米深圳最大纯商务综合体，分两期开发。二期（南区） 2015年竣工交付，包括2栋近200米高的超高层超甲级写字楼。地上28层，地下4层，从7层到28层是塔楼办公部分，-2层到6层是联体商业部分。项目南区还规划有20万平方米的大型集中商业——卓悦汇购物中心。

卓越城二期有几个硬核亮点：

LEED金级预认证——深圳首批获得LEED金级预认证的绿色建筑之一。采用冰蓄冷中央空调、雨水回收系统等节能技术。

殿堂级入户大堂，层高达17.5米。由英国VX3建筑师事务所担纲设计。

标准层面积约1400到2400平方米，标准层高4.1米，净高2.8米，10米超宽柱距。物业管理由深圳市卓越物业管理有限公司（国家一级资质）负责，物业费18元每平米每月。停车位一共1954个智能车位，车位月租700到800元。电梯配了28部日立锋速电梯，候梯时间不超过30秒。空调是VRV中央空调，24小时计流量，新风量30立方米每小时每人。

三、2026年卓越城二期的租金是什么水平

从2026年上半年的挂牌数据来看，卓越城二期的租金差异挺大的——不同面积、不同楼层、不同装修标准的报价差别比较明显。

2026年1季度挂牌租金是3.29元每天每平方米，折合下来大约每月每平方米98.7元左右。单价区间在54.55到145.20元每平米每月之间。2026年3月到5月的挂牌租金降到了2.71元每天每平方米，单价区间在48.08到128.19元每平米每月之间。

低价房源在78到88元左右。有信息显示2026年3月特价78元每平米每月起。2026年上半年有275平米的房源报价88元每平米每月。238平米的房源也是88元。296平米的房源报价99元每平米每月。还有信息显示单价70元可租。

中等价位的房源在99到130元左右。2026年上半年有106平米的房源月租14800元。361平米的房源报价130元每平米每月。168平米的房源报价1.48万元每月。143平米业主直租。2026年2月的市场数据显示，租金价格区间为90到120元每平米每月。

高一点的房源能到150元以上。有信息显示卓越城二期租金大致在150到200元每平米每月之间浮动。也有信息显示常规报价85到130元每平米每月。

综合来看，卓越城二期的租金跨度比较大——便宜的有70、78、88元的，中等价位在99到130元，高的能到150元以上。这跟不同楼栋的定位、楼层高低、面积大小、装修标准都有关系。

相比福田CBD区域同类甲级写字楼，租金优势达20%到40%。同样在福田区，卓越城二期的价格比福田CBD核心区的写字楼要便宜不少。

四、谁在租这栋楼——入驻企业和需求变化

卓越城二期的入驻企业阵容相当有分量。

头部企业和世界500强不少。正大集团、中国科学院深圳先进技术研究院、大疆、荣耀、西门子等头部企业已入驻。项目形成了 “科技+金融+总部”的产业集群。

金融和科技类的企业也有。新浪、中手游、光大银行等知名企业已入驻。中鑫资产也在楼里。

从行业分布来看，科技、金融、总部办公这些行业是主力。所在片区集聚了37家上市公司、126家专精特新企业。入驻企业的类型相对聚焦，形成了以科技和总部经济为核心的产业生态圈。

卓越城二期还有一个特点——20万平方米的卓悦汇购物中心已经全面启动招商，已入驻的商家包括福田IMAX嘉禾影院、华润V+精品超市、HM、反斗乐园等。办公、购物、餐饮、商务接待全链条服务下楼就能搞定。

五、入驻建议——什么情况下值得考虑这栋楼

结合2026年的市场情况和这栋楼的特点，有这么几个判断维度：

如果你是科技、总部或金融类企业——楼里已经聚集了一批行业头部公司。跟正大集团、中科院、大疆、荣耀做邻居，业务交流和人才吸引都有帮助。卓越城本身就是“科技+金融+总部”的产业集群定位。

如果你看重交通便利——地铁4号线和9号线上梅林站就在楼下，真正的地铁上盖，B出口出站50米即达。5分钟直达福田中心区，15分钟覆盖深圳北站及前海自贸区。员工通勤、客户来访都很方便。

如果你需要灵活的面积选择——从100多平到2400平都有覆盖。106平、143平、168平、238平、275平、296平、361平等各种面积段2026年上半年都有供应。135到2200平米的灵动空间，可以自由分割。对于不同规模的企业来说，选择面相当宽。

如果你看重绿色建筑和办公环境——这栋楼是深圳首批获得LEED金级预认证的绿色建筑之一。17.5米殿堂级入户大堂、28部日立锋速电梯、VRV中央空调24小时计流量。背靠大脑壳山，南望莲花山，三山一水六公园环抱。在福田核心区里算是一个比较独特的生态办公环境。

如果你是中小企业或者初创团队——卓越城二期的价格跨度大，有70、78、88元每平米每月的房源供应。对预算有限但又想在福田核心商务区有个落脚点的企业来说，是个不错的选择。

如果你需要大面积或者整层办公——标准层1400到2400平方米。对于需要大面积办公的企业来说选择面比较宽。

如果你关注租金成本——卓越城二期相比福田CBD区域同类甲级写字楼，租金优势达20%到40%。同样的预算，在福田CBD核心区可能只能租到更小的面积。有分析指出，卓越城二期相比福田CBD区域，年综合成本可节省15%到30%。

如果你需要24小时空调——VRV中央空调，24小时计流量。加班不用看物业脸色，不像有些写字楼中央空调只有工作日白天开放。

当然，有几个情况可能不太适合。卓越城二期位于福田中心北区（梅林），虽然双地铁上盖交通方便，但跟福田CBD核心区（会展中心、购物公园一带）还有一段距离。如果公司对“在福田CBD正中心”有硬性要求，那可能需要考虑深南大道沿线的其他楼宇。卓越城是综合体项目，写字楼部分是“出售+持有”混合模式，部分房源可能是小业主放租，签约前建议确认清楚产权方和管理方。物业费18元每平米每月，加上租金和700到800元的车位月租，每个月的固定成本需要算清楚。如果公司对办公楼的外立面形象、大堂档次有非常高的要求，那卓越城二期作为2015年竣工的超甲级写字楼，硬件配置在福田中心北区算是比较能打的，可以实地感受一下再决定。

卓越城二期项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

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