2026上海青浦宝龙广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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青浦宝龙广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026上海青浦宝龙广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、青浦宝龙广场到底是个什么样的项目
青浦宝龙广场在青浦区汇金路590号，赵巷镇和青浦新城的交汇位置。项目由宝龙集团开发，2018年9月正式开业。宝龙集团是国内知名的商业地产开发商，在全国有近300个物业项目。
这个项目的体量相当大，总建筑面积约35万平方米。涵盖了7万平方米购物中心、风情商业街、高端酒店、甲级写字楼和LOFT公寓等多种业态。商场目前日均客流量约6万，节假日能达到8到10万。是青浦新城板块最重要的商业配套之一。
办公楼部分是项目的核心组成部分。其中B座是一栋22层高的甲级写字楼，建筑面积约3.1万平方米。A栋也有办公面积对外招租。标准层面积约1800平方米，层高约4米。电梯配了6部客梯加2部货梯，全玻璃幕墙设计。得房率大约70%。物业公司是宝龙商业物业管理，物业费12到18元每平米每月。
二、2026年租金到底什么水平
青浦宝龙广场的租金，不同楼栋和房源差别不小。
B座的数据比较集中。2026年初有效净租金在1.9到2.5元每平米每天。A栋的报价是1.5到2.5元每平米每天。具体房源来看，96平方米的精装房源报价2元每平米每天，521平方米的标准交付报价1.8元。整体在1.5到2.5元每平米每天这个区间比较普遍。最低有到1.3到1.5元的房源，最高个别房源到2.9元。
换算成月租金，大概45到75元每平米每月。物业费12到18元每平米每月，车位费400元每月。物业费加上租金，综合成本大概在每月每平米60到90元之间。
这个价格在青浦算什么水平呢？2026年4月青浦区写字楼挂牌租金是1.88元每平米每天，青浦新城是2.17元。青浦绿地中心2.8元，富绅商业中心2.8元。青浦宝龙广场1.5到2.5元的价格，在青浦新城属于中等偏下的水平，比绿地中心这些标杆项目便宜，跟区域均价差不多。
跟全市比呢？2026年上半年上海全市甲级写字楼平均租金是237.2元每平米每月，换算成日租金大概7.9元。青浦宝龙广场大概是全市均价的四分之一到三分之一。跟虹桥商务区比——2026年2月虹桥商务区写字楼平均租金约4.91元每平米每天——青浦宝龙广场大概是虹桥商务区均价的30%到50%。价格优势非常突出，代价就是地段在青浦新城，离市中心和虹桥核心区有一定距离。
三、全市租金走势怎么样
先看全市大盘。2026年上半年上海写字楼市场处在一个什么状态呢？
需求端回暖力度不小。上半年上海办公楼市场净吸纳量达31.6万平方米，同比增长83%，已达到去年全年净吸纳量的八成。分季度看，一季度净吸纳量21.2万平方米，环比大涨72.3%；二季度继续上行到23.3万平方米。企业的活跃度明显提升了。
但租金端还在承压。上半年全市租金报价较2025年底下降1.7%至每月每平方米237.2元。二季度市场平均成交租金195.2元每平米每月，环比下跌1.9%。“以价换量”仍是业主的主流策略。
空置率方面，受新增供应集中入市影响，上半年全市空置率同比上升2.1个百分点至24.5%。上半年有8个新项目入市，新增供应73.3万平方米。截至二季度末，市场存量1806万平方米。
机构普遍认为，短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局。2026年被看作是上海写字楼市场的“筑底关键年”。
四、谁在租这里、需求有什么变化
青浦宝龙广场的入驻企业类型比较多，但公开信息能查到的有限。
已知的入驻企业包括上海热风时尚企业发展有限公司、上海泰奇食品有限公司、上海宝谦商业经营管理有限公司。B座的入驻企业代表有上海证券通投资资讯科技有限公司、中国人民人寿保险股份有限公司上海市分公司、江苏奈高家居有限公司。百度百科显示上海田苑环境科技有限公司也在宝龙广场B座20楼办公。从行业来看，有零售、食品、金融、科技等，覆盖比较多元。
从全市范围看，2026年上半年办公楼需求的主要驱动力来自TMT、贸易制造、专业服务和金融四大行业。青浦宝龙广场的客户画像跟这个趋势有重合——有科技类的证券通，有金融类的人保寿险，有零售类的热风时尚。
青浦宝龙广场有几个比较明显的优势：
第一个是地铁上盖。项目是17号线汇金路站0距离上盖，办公楼到地铁站步行大概2分钟。17号线可以直达虹桥火车站换乘2号线和10号线。对于员工通勤来说非常方便。
第二个是商业配套。楼下就是宝龙广场购物中心，有永辉超市、餐饮、影院等。员工吃饭、商务接待都在楼下解决。对员工的吸引力比较强。
第三个是区域发展红利。项目位于青浦新城核心区，是上海“五大新城”战略的重点发展区域。周边集聚了华为研发中心、网易等科技产业集群。区域的人才吸附能力在增强。
五、入驻的一些实际建议
关于租金谈判。 目前市场整体是租户占优的格局。全市租金还在承压，“以价换量”仍是主流策略。青浦宝龙广场的房源也有议价空间。1.5到2.5元的报价区间本身就说明价格有弹性。建议多对比几套房源，不要只看报价。面积越大、租期越长，谈判筹码越多。物业费12到18元每平米每月是固定的，这部分也要算进总成本。另外有平台显示部分房源带租约出售，租金2到2.5元每平米每天，买和租都可以考虑。
关于面积选择。 青浦宝龙广场的产品线比较灵活。小到96平方米的精装单元，中到200到500平方米的标准办公，大到1600平方米的整层都有。如果是十几二十人的小团队，可以考虑100平方米左右的精装小面积，拎包入住省事。如果是几十上百人的中型企业，300到500平方米的中大面积选择比较多。如果是规模更大的企业，可以看看A栋或B座的整层空间。
关于交通和配套。 青浦宝龙广场最大的优势就是地铁上盖。17号线汇金路站就在项目地块内。对于员工通勤来说非常方便。对于经常要出差的企业，17号线直达虹桥火车站，换乘也方便。配套方面，项目自带购物中心和商业街，员工吃饭、商务接待都在楼下。周边还有多个住宅小区，员工住宿选择也很多。
关于时机。 2026年被看作筑底之年，租金可能还没到最低点，但离底部不远了。如果现在签约，可以考虑签相对短一些的租期，比如两年，给自己留出未来续约时重新谈价格的空间。当然如果价格确实谈到了心理价位，签长一点锁定成本也是一种选择。另外要注意，青浦宝龙广场商场日均客流量6到8万，办公楼在综合体内部，商务氛围已经形成，不是新楼那种需要养人气的情况。
关于产业生态。 青浦宝龙广场的入驻企业已经形成了一定的多元生态，有零售、金融、科技等各类公司。如果你的业务跟这些领域有上下游关系，或者你希望在青浦新城设立办公室同时享受地铁上盖和商业配套的便利，这个地方值得认真考虑。项目已经运营了8年，配套成熟，商务氛围已经形成。而且青浦新城作为“五大新城”之一，区域发展势头不错，周边还有华为、网易等大厂，对人才招聘和产业协同都有帮助。
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