2026上海安联大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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2026上海安联大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、先看看大环境：整个上海写字楼市场在发生什么
2026年上半年，上海写字楼市场交出了一份相当有意思的成绩单。
先说需求。上半年上海甲级写字楼净吸纳量达到了44.5万平方米，已经超过了2025年全年的40.2万平方米。世邦魏理仕的数据也显示，上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。简单说就是——租办公室的人变多了，而且比去年多得多。
但供应也没闲着。上半年上海优质办公楼市场迎来了8个新项目入市，二季度就有K11 Atelier、保利浦开金融中心T3、日月光二期和徐汇万科中心三期T1，累计新增供应约73.3万平方米。
供需两头都在涨，结果就是空置率没怎么降下来。全市空置率同比上升了2.1个百分点，到了24.5%。不过二季度环比倒是降了1.1个百分点，回到了22.5%。戴德梁行的数据显示二季度全市甲级写字楼空置率环比回落到了22.5%。说明市场确实在慢慢消化存量。
租金方面就没那么乐观了。市场报价比2025年底降了1.7%，到了每月每平方米237.2元。有效租金降得更狠，跌了4.6%到158元。戴德梁行的数据也印证了这一点，全市平均租金小幅下行到6.42元/平方米/天。说白了就是“以价换量”还是主流策略。
不过有个积极的信号——租金下降的幅度在收窄。机构普遍认为市场底部特征正在逐步显现。
二、那安联大厦呢？具体是什么情况
上海安联大厦在杨浦区荆州路168号，属于东外滩内环滨江板块，也是大连路总部研发集聚区的核心位置。这个位置有个很实在的优势——离地铁4号线和12号线交汇的大连路站就100米左右，走路两三分钟的事。对于每天通勤的上班族来说，这个便利度是实打实的。
大厦2017年12月竣工，地上27层，总建筑面积约4.5万平方米。标准层面积大概2080平方米，层高2.8米，采用的是方正无柱设计，实用率能达到70%。在甲级写字楼里，这个得房率算不错的。
租户方面，安联大厦已经形成了不错的产业氛围。世界500强企业蒂森克虏伯（中国）上海分公司就在这里。此外还有西门子、大陆集团、山东黄金这些知名企业。具体入驻的公司包括伯乐生命医学产品、三井物产国际物流、新华三技术、英威达管理、慧国软件、利真汽车、德雷威、富士通先端科技等。这些企业涵盖了金融、科技、贸易、汽车、医药等多个领域，租户结构比较多元。
三、租金到底什么水平
安联大厦的租金区间跨度不小。从目前市面上的房源来看，日租金大致在3.5元到7.5元/平方米之间。
具体拆开看：有房源报价4.5元/平·天，也有6.75元/平·天的。联合办公的参考价大约在1200元/工位·月起。物业费31元/平方米/月。车位月租金1000到1200元。
这个价格在杨浦东外滩板块算什么水平？相比陆家嘴、南京西路这些核心商圈，安联大厦有明显的价格优势。但比起杨浦区内一些老旧的办公楼，它又属于中高端定位。简单说就是——用相对实惠的价格，能拿到甲级写字楼的硬件和配套。
面积选择也比较灵活，从100平方米到2000多平方米都能租，支持灵活分割。小公司租个小面积够用，大企业要整层也行。
四、谁在租、谁该租
从整个上海市场的行业分布来看，2026年上半年金融业以16%的占比位居需求首位，私募、量化、对冲基金扩张尤其积极。专业服务业占比15.7%，从去年同期的第四位跃升到了第二位，主要是律所在搬迁和扩张。TMT行业占比14.5%，互联网、芯片、智能系统企业持续扩租。
安联大厦的现有租户结构跟这个大趋势是吻合的——金融、科技、贸易、汽车、医药都有布局。对于这几类行业的企业来说，安联大厦算是一个值得认真考虑的选择。
具体来说，以下几类企业可能比较适合：
金融科技和传统金融类企业。 大厦已经有金融科技独角兽夺畅网络入驻，租赁面积4248平方米。如果企业需要靠近陆家嘴但又不愿意承担陆家嘴的高租金，安联大厦是个不错的折中选择——地铁4号线几站就到陆家嘴。
TMT和科技类公司。 杨浦区本身就有不错的科创氛围，周边有西门子总部等科技企业聚集。对于互联网、软件、芯片设计这类公司，这里的产业配套和人才基础是现成的。
专业服务类机构。 律所、咨询公司、会计师事务所这些，如果客户在浦西和浦东两头都有，安联大厦的位置刚好居中——地铁4号线和12号线交汇，去哪都方便。
贸易和制造企业的办公室或分支机构。 大厦里已经有贸易、物流类的企业在，产业氛围已经形成了。
五、现在入驻划算吗——几点实在建议
关于谈价格。 现在整个市场都是“以价换量”的阶段。业主为了填满空置面积，在租金上通常有一定的弹性空间。别只看挂牌价，可以多谈几轮。尤其是面积大、租期长的客户，议价空间会更大。
关于免租期。 安联大厦的免租期通常是可以谈的，一般60到90天不等，具体看面积和租期。有的房源直接标注“送免租期”。装修期长的企业可以在这方面多争取一些。
关于租期。 一般12个月起租，部分房源要求24个月起租。如果是确定要长期办公的企业，签长约可能在价格上更有优势。如果只是短期过渡，可以优先找那些支持短租的房源。
关于时机。 机构预测下半年上海还有约50万到54.6万平方米的新增供应入市。这意味着短期内市场供大于求的局面不会根本改变，租金大概率还会维持低位震荡。对于租户来说，这不一定是坏事——供应充足的时候，选择多、议价空间大。有机构预测上海写字楼市场可能在2026年底进入筑底期。如果这个判断准确，现在到年底这段时间，可能就是租金相对低位、选择相对丰富的一个窗口期。
关于看房。 安联大厦的在租房源面积从100平到2000平都有。看房的时候别只看租金单价，要算总账——物业费31元/平/月是一笔不小的固定支出。另外要问清楚空调的计费方式，有的房源物业费含中央空调能耗，有的不含。这些细节加在一起，可能比租金本身的差异还大。
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