深圳创新科技广场1期写字楼租赁分析报告@租赁中心2026.6.1

创新科技广场1期项目于2026年5月16日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

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深圳创新科技广场一期：四线地铁上盖科技产业标杆，4.2元物业费+24小时自控空调重塑车公庙成本优势格局

在深南大道与滨河大道交汇的车公庙核心腹地，一座历经二十余年产业沉淀的甲级写字楼群，正以车公庙板块罕见的低物业费标准与灵活的空调计费模式，成为科技研发、互联网企业、文创设计及金融创投机构的优先选择。深圳创新科技广场一期，既是天安数码城成熟产业生态的核心载体，也为企业提供了以高性价比锁定的战略性方案。

1. 基本信息

深圳创新科技广场一期坐落于深圳市福田区车公庙泰然四路29号，地处天安数码城核心区位，是片区成熟的中高端写字楼标杆项目。项目由深圳天安数码城有限公司开发、深圳市天安物业管理有限公司专业运营，于2001年6月竣工交付。

核心参数一览：

· 总建筑面积：约11.98万平方米，由4栋（T1-T4）甲级写字楼及配套商业组成

· 建筑楼层：地上20层，地下1层

· 标准层面积：约1,800-2,650平方米

· 标准层高：3.5米，净层高3.0米

· 实用率：约65%-70%

· 电梯配置：客梯8部（高仕达品牌），货梯2部

· 物业公司：深圳市天安物业管理有限公司

· 物业费：4.2-5.5元/平方米·月，主流价格为4.2-5元/平方米·月

· 停车配置：地上200个，地下450个，共计约650个停车位，车位月租金380元/月

· 空调系统：半集中式中央空调+分体空调，24小时灵活调控，按流量计费

· 空调开放时长：周一至周五8:30-18:00，周六至周日9:00-17:00

· 网络覆盖：电信、联通、长城、铁通等全运营商接入

· 项目等级：乙级甲配型写字楼

大厦采用现代玻璃幕墙设计，配备10米挑高大堂，以大理石与金属材质打造，气派典雅，为企业提供良好的第一印象。项目绿化率达30%，容积率为3.40，是集科研、办公、商业于一体的现代化科技产业园区，荣获绿色建筑认证，并配备5A级智能化管理系统，覆盖门禁、停车、能耗监测等功能，实现楼宇管理智能化。

2. 区位价值

创新科技广场一期所处的车公庙-天安数码城板块，是福田CBD西翼极具产业浓度的核心商务区。项目东接福田中心区，西邻香蜜湖新金融中心与华侨城，深南大道、滨河大道、广深高速三大城市主动脉在此交汇，具备极佳的产业集聚与城市辐射能力。

在产业生态层面，项目所在的福田天安数码城于1999年被深圳市政府命名为“深圳天安民营科技园”，是深圳高新技术产业创新发展的重要载体。项目由4栋（T1-T4）甲级写字楼及配套商业组成，凭借近地铁、甲级品质、生态办公、成熟产业氛围四大核心优势，成为科技研发、互联网企业、文创设计、金融创投及专业服务公司的首选办公场地。已入驻企业包括福建兴业银行深圳分行、世纪证券责任有限公司、环宇通实业等知名机构，楼内产业链条成熟，企业圈层质量高度集聚。

周边配套极为成熟。商业方面，项目2公里范围内覆盖中洲湾C Future City、KK ONE购物中心（京基滨河时代广场店）、东海缤纷天地、东海城市广场等高端商业综合体。酒店方面，JW万豪酒店近在咫尺，企业可便捷进行商务宴请与客户接待。金融机构方面，招商银行、中国建设银行、平安银行、中国银行等多家银行环绕，可满足企业日常金融需求。此外，福田区第三人民医院、深圳高级中学、华南农业大学深圳农科教学点等医疗教育资源进一步完善了片区的综合服务能力。

3. 交通动脉

创新科技广场一期在轨道交通方面的优势极为突出。项目与地铁车公庙站无缝接驳，步行距离约140米（G1口）至488米，步行约3-8分钟即可抵达。车公庙站是目前深圳唯一汇集1号线、7号线、9号线、11号线四条地铁线的枢纽站点，可快速通达福田CBD、深圳北站、宝安国际机场、前海等城市核心区域。

从车公庙站出发：

· 10分钟可达福田高铁站，实现广深港高铁快速接驳

· 30分钟通达深圳北站、福田口岸

· 40分钟抵达深圳宝安国际机场

· 15分钟直达福田CBD中心区

公交方面，项目周边公交网络极为密集。天安数码城站、深南香蜜立交、招商银行大厦②、喜年中心等多个公交站点均在步行范围内，途经公交线路包括26路、64路、229路、337路、339路、369路、B650路、E37路、M103路、M182路、M194路、M463路、M520路、福田欢乐购A线、高快巴士14号、高快巴士16号、高快巴士66号等近20条公交线路。此外，项目周边还可搭乘深圳地铁22号线（一期）、11号线、7号线、9号线等，形成“四线地铁+公交枢纽”的立体通勤网络。

车行方面，项目北临深南大道、南接滨河大道，通过广深高速入口仅3公里，可快速通达全城，进一步提升了商务出行的便捷性。

4. 产品解析

创新科技广场一期在产品设计上兼具甲级商务的硬核配置与“科技+产业”的实用主义，历经二十余年运营沉淀，空间成熟、生态完备。

空间规划方面，项目由T1-T4共4栋甲级写字楼组成，总建筑面积约11.98万平方米，标准层面积约1,800至2,650平方米。项目设有10米挑高大堂，以大理石与金属材质精心打造，是企业商务形象的第一展示窗口。单元开间面积灵活多变，从约256平方米至822.9平方米不等，通过灵活分割可实现15至2,650平方米的组合空间，适配从初创团队到总部型企业的全周期办公需求。约65%-70%的实用率，在福田核心区写字楼中处于常规水平，公摊面积可控。

层高与舒适度方面，标准层高3.5米，净层高3.0米，空间开阔通透，自然采光充足。建筑采用现代玻璃幕墙设计，隔热隔音效果佳，为企业提供了健康舒适的办公环境。项目绿化率达30%，在车公庙核心区写字楼群中营造了难得的绿色微气候。

垂直交通效率方面，配置8部高仕达品牌客梯及2部货梯，高峰期候梯效率显著优于同等级写字楼。

空调与能耗方面，项目创新性地采用半集中式中央空调与分体空调相结合的模式，空调费用按流量计费，提供24小时灵活调控。常规开放时长为周一至周五8:30-18:00、周六至周日9:00-17:00。这种“常规时段集中供冷+加班时段独立计电”的灵活模式，既满足了创意型、科技型企业经常性加班的需求，又有效控制了运营成本。

智能化系统方面，项目配备5A级智能化管理系统，覆盖门禁、停车、能耗监测等功能，实现楼宇管理智能化。楼内还设有智能会议室系统，支持线上预订，手机APP即可完成会议室的查询、预定与管理。此外，项目提供精装/简装多种交付标准，部分房源可配办公家私，实现即租即用、拎包入驻。

5. 最新在租房源

创新科技广场一期在租房源面积区间极为丰富，覆盖从65平方米至超过1000平方米的多元选择，可充分满足不同规模企业的办公需求。据搜楼网、房天下、中原地产等行业平台发布的房源信息，在租面积包括：65㎡、80㎡、98㎡、103㎡、115㎡、129㎡、145㎡、159㎡、160㎡、219㎡、228㎡、238㎡、240㎡、279㎡、285㎡、300㎡、328㎡、348㎡、372㎡、381㎡、385㎡、400㎡、418㎡、425㎡、430㎡、472㎡、490㎡、536㎡、547㎡、558㎡、560㎡、568㎡、600㎡、632㎡、699㎡、743㎡、799㎡、829㎡、835㎡、1100㎡、1340㎡、1800㎡、2000㎡等。

在租金价格方面，项目整体租金区间约为56-150元/平方米/月，市场平均租金约91.4-93.24元/平方米/月。代表性房源如下：

面积 | 租金价格 | 房源说明 |

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65㎡ | 约100元/㎡·月 | 简装，月租金约6,500元 |

80㎡ | 约100元/㎡·月 | 精装，月租金约8,000元 |

159㎡ | 约100元/㎡·月 | 精装，月租金约1.59万元 |

160㎡ | 约108元/㎡·月 | 精装，月租金约1.73万元 |

228㎡ | 约98元/㎡·月 | 简装，月租金约2.23万元 |

238㎡ | 约75元/㎡·月（一口价）| 精装，月租金约1.79万元，50%实用率 |

240㎡ | 约62元/㎡·月（超值特价）| 简装，月租金约1.49万元 |

328㎡ | 约128元/㎡·月 | 简装，月租金约4.2万元 |

372㎡ | 约108元/㎡·月 | 简装，月租金约4.02万元 |

438㎡ | 约88元/㎡·月 | 精装，月租金约3.85万元 |

453㎡ | 约120元/㎡·月 | 简装，月租金约5.44万元 |

547㎡ | 约108元/㎡·月 | 5+1格局，精装，月租金约5.9万元 |

600㎡ | 约80元/㎡·月（特价）| 精装，7个隔间，24小时空调计电费，免佣 |

699㎡ | 约112.5元/㎡·月 | 可灵活分割，月租金约7.9万元 |

829㎡ | 约76元/㎡·月 | 10+1格局，东北双面采光，使用率超高 |

数据来源：搜楼网、房天下、点点租、中原地产等平台发布的房源信息

物业费为4.2-5.5元/平方米·月。车位月租金380元/个。空调费用按流量计费，24小时灵活调控。部分房源提供精装交付带办公家具，实现即租即用、拎包入驻。

周边竞品对比。 以2026年车公庙-福田核心区写字楼为参照：福田中心区甲级写字楼平均租金约172.1元/平方米/月；车公庙区域甲级写字楼租金区间约130-150元/平方米/月，日租金约3.25元/平方米/日。创新科技广场一期以56-128元/平方米·月的主流定价，显著低于福田CBD甲级写字楼租金水平。

从周边价格对标来看，项目1公里范围内相似户型均价为107.72元/平方米·月，3公里范围内相似户型均价为124.27元/平方米·月。以240㎡特价房源62元/㎡·月为例，月租金约1.49万元，较周边1公里范围内均价（107.72元/㎡·月）同等面积可节省约1.1万元/月，年度成本节降约13.2万元。以600㎡特价房源80元/㎡·月为例，月租金约4.8万元，较车公庙片区同类写字楼同等面积每月可节省约3-4.2万元（按130-150元/㎡·月计算），年度成本节降幅度达36-50万元。叠加4.2元/平方米·月的极低物业费水平（仅为福田CBD甲级写字楼物业费的一半甚至三分之一），企业在保证车公庙核心区位办公品质的同时，运营成本得到有效控制。

6. 核心价值点

四线地铁零距离接驳，深圳枢纽级通勤效率。 创新科技广场一期距车公庙站步行约140-488米，3-8分钟即达。车公庙站是深圳目前唯一汇集1号线、7号线、9号线、11号线四条地铁线的枢纽站点，日均覆盖数十万商务人流。10分钟可达福田高铁站，30分钟通达深圳北站、福田口岸，40分钟抵达宝安国际机场。近20条公交线路在项目周边设站，形成“四线地铁+公交枢纽”的立体通勤网络。这种“深圳唯一四线交汇枢纽站”的轨道交通配置，在福田核心区乃至整个深圳甲级写字楼中极为稀缺，为企业通勤、商务出行及跨境业务对接提供了极大的便利。

天安数码城核心产业地标，科技集群效应显著。 创新科技广场一期是1999年深圳市政府命名的“深圳天安民营科技园”的核心载体，是深圳高新技术产业创新发展的重要标杆。项目自2001年竣工以来已运营逾20年，商务氛围极为成熟。已入驻福建兴业银行深圳分行、世纪证券责任有限公司、环宇通实业等知名机构，产业生态稳定。项目以“科技+产业”为融合方向，聚集了科技研发、互联网企业、文创设计、金融创投、专业服务等多元业态，形成“楼内即产业链”的集聚效应，入驻企业可实现“上下楼即上下游”的产业协同。

福田核心区物业费倒挂，入驻成本优势显著。 以56-128元/平方米·月的主流定价，显著低于福田CBD甲级写字楼172.1元/平方米·月的平均租金水平。以240㎡特价房源62元/㎡·月计算，月租金仅约1.49万元，较周边1公里范围内均价每月可节省约1.1万元，年度成本节降约13.2万元。4.2-5.5元/平方米·月的物业费水平在车公庙核心区写字楼中处于地板价，仅为多数写字楼物业费的一半甚至三分之一。叠加按流量计费的弹性空调成本、380元/月的地板价车位月租，企业在保证车公庙核心区位甲级办公品质的同时，运营成本得到前所未有的控制。

3.5米舒阔层高+24小时空调自控，适配科技创意型企业全天候需求。 3.5米标准层高、3.0米净层高的空间配置，为企业提供了开阔舒适的办公尺度。半集中式中央空调+分体空调相结合的创新设计，空调费用按流量计费，24小时灵活调控，满足了科技、创意类企业经常性加班的需求，同时有效控制了运营成本——加班场景下可启用分体空调独立计电，无需承担中央空调启动的高额费用。10米挑高大堂、5A级智能化管理系统、智能会议室系统等配置，共同构建了适配科技研发、互联网企业、文创设计等创新型企业的商务空间。

成熟产业配套+百亿级商业圈，下楼即享完整商务生态。 项目地处天安数码城核心区，内部汇聚了多元企业生态，外部则环绕JW万豪酒店、中洲湾C Future City、KK ONE购物中心、东海缤纷天地等高端商业与酒店配套。步行范围内分布招商银行、平安银行、中国建设银行等多家金融机构，福田区第三人民医院、深圳高级中学等医疗教育配套进一步完善了片区的综合服务能力。这种“产业集群+高端商业+酒店金融”的完整配套生态圈，可充分满足企业商务接待、员工日常、金融服务等多层次需求。

对于追求福田核心区战略布局、注重科技产业生态协同、希望以极致成本控制锁定城市核心资源的企业而言，深圳创新科技广场一期正在以其四线地铁枢纽级的通勤效率、天安数码城核心产业地标的品牌价值以及福田核心区地板价的运营成本，为企业提供扎根深圳核心区的战略性办公方案。

创新科技广场1期项目于2026年5月16日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

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