2026深圳星河WORLD办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
星河WORLD项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、星河WORLD写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 星河WORLD管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 星河WORLD租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 星河WORLD招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026深圳星河WORLD办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
星河WORLD是个什么样的项目？
先把这个项目说清楚。
星河WORLD在龙岗坂田，梅坂大道与雅宝路交汇处。由星河控股集团投资150亿元开发，总占地面积62.29万平方米，总建筑面积约160万平方米。由AECOM规划设计，采用“房东+股东”产融模式。项目2014年被列为深圳市十大重点工程，2018年入选粤港澳产业园区运营商TOP10，2021年获评国家小型微型企业创业创新示范基地。
项目整体由11栋生态写字楼组成，涵盖75万平方米商务集群、30万平方米旗舰商业（COCO Park）、369米地标双子塔、山体公园、星级酒店、人才公寓等多元业态。为企业提供从创客空间、孵化器、加速器到中型企业集群、总部基地等全生命周期所需的商办物业。园区整体获得LEED双认证绿色建筑。
物业方面，不同楼栋物业费差异较大。生态大厦物业费18元/平方米/月，双子塔物业费25元/平方米/月。停车费600元/月。车位方面，有平台显示二期共享车位地上104个、地下1172个，共1276个。空调费按流量计费。
交通是最大的卖点
星河WORLD在地铁配套方面做到了极致——项目与地铁10号线雅宝站D出口仅约10米距离，出站即达办公区。园区耗资1500万元开通了7个地铁口，实现地铁口50步即达办公楼。地铁10号线串联福田口岸、华为总部、平湖等重要节点，3站直达福田中心区，6站内可换乘9条地铁线。距4号线白石龙站约1746米。
地面交通方面，紧邻梅坂大道、五和大道等主干道，快速接驳南坪快速、坂银通道、梅观高速等快速路网。约3分钟上南坪快速，约10分钟可达新彩隧道、坂雪岗大道、坂银隧道。18分钟经深圳北站可达香港西九龙，30分钟直达宝安国际机场。西塔还设有直升机停机坪空中专线交通。公交配套也很成熟，多条线路于此交汇。
企业集聚效应突出
星河WORLD的产业集聚效应是它最大的竞争力之一。园区入驻企业超2200家，其中上市企业30家，国家高新技术企业超120家。百度百科显示入驻企业超1200家，包含26家世界500强企业及上市公司，年产值达300亿元。已入驻华为、三菱、平安普惠、万科、碧桂园、华夏银行等知名企业。晶丰明源、乐金空调、红牛、陕西建工、骉鑫科技等也在园区内。华为终端公司、艾比森光电、中软国际等超2100家企业已入驻。2020年，园区成为龙华、龙岗两区唯一产值超千亿的园区。
园区以新一代信息技术、高端装备制造、文化创意、生命健康及科技金融五大核心产业为主导。2026年4月，星河WORLD OPC社区正式揭牌，定位为集OPC孵化、场景测试、AI智能体于一体的综合性人工智能产业服务平台，已入驻炼丹科技、爱易氪科技、云庚科技等52家OPC企业。园区还搭建了“一站式跨境出海服务平台”，覆盖企业从政策申报、人才招聘、跨境合规、选品对接、物流仓储到营销推广的全生命周期需求。
在建的369米中国最高等高双子塔全面建成后，预计将集聚超3000家企业，年产值逾1000亿元，提供7.5万个就业岗位。
全市大环境：租金回到十年前，空置率高位回落
先看一组全市数据。
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场录得约20.1万平方米新增供应，年中全市存量升至928.3万平方米。租金延续下行趋势：截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼租金进一步降至每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降3.4%。这个价格水平回到了十年前。2018年深圳写字楼租金曾站上每月每平方米276.6元的历史高点。
不过空置率倒是降了一点。2026年上半年，深圳甲级写字楼整体空置率29.1%，较2025年末下降0.4个百分点。新租需求（扩租、新设企业、外地企业新进来）占面积比约37%，企业升级搬迁需求占比约27%，增量需求改善推动上半年甲级写字楼净吸纳量达17.5万平方米。
各片区之间的租金差距正在快速收窄。十年前福田区与其他片区的租金差价最高超过一倍，如今各片区的租金差值已经非常接近。企业选址的“地段溢价”正在被压缩，性价比成为更核心的考量。
对于后市，戴德梁行研究院预计今年内深圳还有约94万平方米甲级写字楼计划投入使用，未来五年整体在途供应量仍将维持高位，市场去化承压。
谁在租？TMT是主力
从行业来看，2026年上半年TMT行业依旧是深圳甲级写字楼租赁市场第一大需求来源，占比达32.4%，较2025年全年提升约2.4个百分点。TMT行业已连续多个季度位居租赁成交榜首。AI相关企业租赁热度延续——覆盖全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域。数字化服务、半导体企业也贡献了较大面积租赁成交。私募基金、券商、法律服务及物流企业租赁需求表现稳健。
星河WORLD租金什么水平？
直接说价格。
星河WORLD的租金区间跨度比较大，不同楼栋、不同面积的价格差异明显。
先说双子塔。基础报价118到180元/平方米/月，毛坯起价118元，精装均价128到168元。有平台显示均价160到180元。也有88元/平方米起的特价房源。标准层建面约2300到3200平方米，层高4.5米，净高3.1米。
其他楼栋方面，有平台显示租金均价100到120元/平方米/月。中原地产显示星河WORLD多套房源租金130元/平方米/月。也有826平方米大面积房源报价89元/平方米/月。152平方米房源100元/平方米/月。2800平方米以上大面积价格可谈。
整体来看，星河WORLD主力租金区间在83到130元/平方米/月。对比全市甲级写字楼144.2元/平方米/月的均价，星河WORLD的大部分房源便宜了10%到40%。作为160万平方米的超级产城综合体，这个价格在同类项目中性价比比较突出。
入驻建议：现在是不是好时机？
基于以上信息，几条建议供参考。
第一，价格可以谈。 全市租金还在下行通道，星河WORLD作为体量巨大的产城综合体，为了填满空置面积，业主方在租金、免租期这些方面大概率愿意让步。别急着签，多比较几套，把条件谈透。目前部分房源免租期可谈一个月。押二付一。
第二，面积选择要务实。 星河WORLD从几十平方米到几千平方米都有，选择面非常宽。小公司先别贪大——现在市场是租户的市场，以后扩租也方便。如果团队规模不确定，宁可先租小一点，给自己留余地。50平方米起租的低门槛设计，对初创团队尤其友好。
第三，地铁零接驳优势是真的。 地铁10号线雅宝站D出口步行约10米，出站就进楼。3站直达福田中心区。园区7个地铁口全覆盖。这对员工通勤和商务往来都是实打实的便利。如果你的团队每天需要频繁进出福田、南山，这个时间成本省下来不少。园区还开通了微巴线路B974环线，快捷接驳地铁10号线。
第四，产业集聚优势是实打实的。 园区已入驻超2200家企业、26家世界500强，年产值超千亿。如果你的公司属于科技、人工智能、跨境电商、数字创意、金融科技这些行业，这里的上下游协同和人才供给是实打实的便利。园区从创客空间、孵化器、加速器到总部基地的全生命周期物业覆盖，企业可以在同一个园区完成从初创到上市的完整成长路径。
第五，算清楚运营成本。 物业费因楼栋而异，生态大厦18元/平方米/月，双子塔25元/平方米/月。停车费600元/月。空调费按流量计费。大面积算下来，月租加上物业费、空调费、停车费，也是一笔不小的开支。签合同前把每项费用问清楚——租金、物业费、空调费、停车费——别光看租金单价。
第六，如果你是科技研发、人工智能、跨境电商、数字创意、金融科技、总部办公类公司，这里可能挺合适。 星河WORLD83到130元的价格在坂田片区处在中等偏上的位置，但考虑到160万平方米的产城综合体配套、超2200家企业的产业生态、地铁零接驳的交通便利性，性价比在同类项目中是比较突出的。园区配套COCO Park旗舰商业、星级酒店、人才公寓、山体公园等全维度设施。在建的中国最高等高双子塔全面建成后，园区的产业能级和商务形象还将进一步提升。对科技、人工智能、跨境电商等行业的企业来说，是值得重点考虑的办公选择。
星河WORLD项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、星河WORLD写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 星河WORLD管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 星河WORLD租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 星河WORLD招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
