2026上海白玉兰环保广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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白玉兰环保广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、白玉兰环保广场写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 白玉兰环保广场管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
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2026上海白玉兰环保广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、先看大背景：整个上海写字楼市场今年什么情况
2026年上半年，上海写字楼市场交出了一份让人有点意外的成绩单。
先说需求。上半年上海甲级写字楼净吸纳量合计44.5万平方米，已经超过了2025年全年的40.2万平方米。世邦魏理仕的数据也显示，上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。简单说——租办公室的企业变多了，而且比去年多不少。
但供应也在往上走。上半年上海优质办公楼市场迎来了8个新项目入市，二季度就有K11 Atelier、保利浦开金融中心T3、日月光二期和徐汇万科中心三期T1，累计新增供应约73.3万平方米。
供需两头都在涨，结果就是空置率没怎么降。全市空置率同比上升了2.1个百分点，到了24.5%。不过二季度环比降了1.1个百分点，回到了22.5%。说明市场确实在慢慢消化存量。
租金方面还在往下走。全市平均租金小幅下行到6.42元/平方米/天，环比降幅1.9%。市场报价较2025年年底降了1.7%，到了每月每平方米237.2元，有效租金降了4.6%到158元。说白了就是“以价换量”还是主流。但租金下降的幅度在收窄，机构普遍认为市场底部特征正在逐步显现。
二、白玉兰环保广场是个什么样的地方
白玉兰环保广场在杨浦区松花江路251弄（佳木斯路353号），属于杨浦区政府规划中“创业大道”的起点位置，紧临内环，是五角场副市级中心的辐射地区。项目由上海环保置业有限公司开发，总规模近7万平方米，绿化率在35%以上。
广场由南楼和北楼两幢办公楼组成，中间通过彩虹桥连接。南楼面积比较小巧精致，空间方正气派，可以灵活分割。北楼是以生态式空中花园办公亮相的。项目还获得了LEED金奖预认证，按国家绿色二星标准设计。
交通方面，离地铁8号线黄兴公园站直线距离约425米，走路几分钟的事。公交线路也很多，松花江路营口路站有118路、142路、137路等10余条线路经过。自己开车的话，内环高架、中环线都方便。
入驻企业方面，目前已知的有鼎浩集团、上海嘉靖建筑工程有限公司、海斯兰德国际建筑师事务所、上海朝兴船舶技术服务有限公司、上海翔芯电子科技有限公司等。
三、租金到底什么水平
白玉兰环保广场的租金区间跨度不小。
从2026年上半年的在租房源来看，日租金大致在1.48元到3.3元/平方米之间。有150平米的房源报价1.48元/平·天，56平米的房源报价3.3元/平·天。另外有平台显示最低价格为3元/平·天。物业费方面，不同来源的数据有差异，有说4.5元/平·月的，有说15元/平·月的，也有说4.3到10元的。
车位月租金大约600元。
这个价格在杨浦区算什么水平？相比五角场核心区那些甲级写字楼，白玉兰环保广场有明显的价格优势。但比起周边一些老旧办公楼，它的定位又偏中高端。简单说就是——用比较实惠的价格，能拿到一个有绿色认证、有园区环境的办公空间。
面积选择也比较灵活，南楼主推一房63㎡、两房112㎡、三房167㎡的户型。北楼在建中，户型更大一些。
四、谁在租、谁该租
从整个上海市场来看，2026年上半年金融业以16%的占比位居需求首位，私募、量化、对冲基金扩张积极。专业服务业占比15.7%，从去年同期的第四位升到了第二位，主要是律所在搬迁和扩张。TMT行业占比14.5%，互联网、芯片、智能系统企业在持续扩租。
具体到杨浦区，TMT行业需求尤其旺盛。游戏、短视频、互联网平台企业持续扩租搬迁，持续推高杨浦新江湾等科创板块的活跃度。
白玉兰环保广场的定位和这几类需求其实挺匹配的。具体来说，以下几类企业可能比较适合：
环保和绿色产业相关企业。 项目本身就定位为环保产业集聚平台，重点发展环保设计、环保展示等产业。做环保科技、绿色能源、环境咨询的公司在这里有天然的产业氛围。
TMT和科技类中小公司。 杨浦区本身就有不错的科创氛围，周边有大学园区资源。对于互联网、软件开发、芯片设计这类公司，这里的产业配套和人才基础是现成的。而且小户型多，对中小团队很友好。
专业服务类机构。 律所、咨询公司、会计师事务所这些，如果客户在杨浦、虹口这一带比较多，这里的位置和价格都挺合适。
创业公司和灵活办公需求。 南楼的小户型设计——63㎡、112㎡、167㎡——结构紧凑、经济实用。对于初创团队或者需要设立分支机构的公司来说，面积刚刚好，不会浪费。而且环保产业园区的优惠政策扶持，对中小型创业者比较友好。
五、现在入驻划算吗——几点实在建议
关于谈价格。 整个市场都在“以价换量”。业主为了填满空置面积，在租金上通常有弹性空间。别只看挂牌价，多谈几轮。尤其是面积大、租期长的，议价空间会更大。有房源信息显示可以“付一押一”、可以“特价”，说明业主在付款方式和价格上都可以商量。
关于免租期。 有房源信息显示可以给到3到4个月的免租期。装修期长的企业可以在这方面多争取一些。
关于空调。 白玉兰环保广场用的是分体空调，支持7×24小时独立控制。好处是灵活，加班不用看物业脸色；坏处是电费要自己出。算租金成本的时候要把电费算进去。
关于北楼。 北楼还在建中，户型更大、更豪华。如果企业规模大、需要大面积，可以关注北楼的进度。但也要考虑——新楼刚入市的时候租金通常会高一些，而且可能会有装修和气味的问题。
关于时机。 机构预测下半年上海还有约52万平方米的新增供应入市。短期内市场供大于求的局面不会根本改变，租金大概率还会维持低位。对于租户来说，这反而是个机会——供应充足的时候，选择多、议价空间大。如果机构预测的“市场筑底”判断准确，现在到年底这段时间，可能就是租金相对低位、选择相对丰富的一个窗口期。
关于实地看房。 看房的时候别只看租金单价，要算总账——物业费、空调电费、停车费加在一起，可能比租金本身的差异还大。另外要问清楚：物业费含不含公共区域的能耗？空调是自己装还是统一配？车位够不够用？这些细节直接关系到每个月的固定支出。
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