2026深圳滨海大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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2026深圳滨海大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、全市租金还在降，但降幅连续收窄了
2026年上半年深圳写字楼市场的核心变化，不是租金还在跌——毕竟已经连跌好几年了——而是下跌的速度已经连续两个季度在变慢。
戴德梁行发布的上半年市场报告显示，截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，比2025年末再降3.4%。这个数字什么概念？2018年深圳写字楼租金曾经到过每月每平方米276.6元的历史高点，从高点算下来，差不多跌了一半。
不过仲量联行的数据给出了另一个信号：二季度全市甲级写字楼租金环比跌幅已经收窄到了1.0%，连续两个季度在改善。业主的心态也在变，从之前那种“只要能租出去多少钱都行”，慢慢转向了在去化和价格之间找一个平衡点，大幅降价的意愿没那么强了。
空置率也在往下走。仲量联行统计显示，截至二季度末深圳甲级写字楼空置率录得24.9%，环比下降约1个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，已经连续三个季度环比回落。
供应量方面，上半年深圳甲级写字楼市场新增了四个项目，合计体量约24万平方米，推动全市存量升至928.3万平方米。这么大的供应量摆在那里，租金想在短期内反弹，难度不小。
二、谁在租？租来干什么？
租金在降，对业主是压力，但对租户来说反而是机会。
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场需求动能稳步修复，净吸纳量同比显著增长。
TMT（科技、媒体和通信）行业依然是深圳甲级写字楼租赁市场的第一大需求来源，占比达32.4%，比2025年全年还提升了约2.4个百分点。AI相关企业的租赁热度一直在延续，覆盖了全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域。
另一个值得关注的是“硬科技+新经济”行业——智能硬件、AI应用、跨境电商——上半年合计贡献了租赁成交面积的大约三成。
还有一个变化是“升级搬迁”。什么叫升级搬迁？就是企业花跟以前差不多甚至更少的租金，搬进品质更好的写字楼。租金下行的时候，企业算了一笔账：搬，就是省钱提质。
这个趋势对滨海大厦这样的宝安中心区甲级写字楼项目来说，意味着什么？意味着那些原本可能在更核心区域租不起好空间的企业，现在有了更多的选择和更强的议价能力。
三、滨海大厦：位置、价格、配套
深圳叫“滨海大厦”的写字楼不止一栋，市场上最常被提到的有两栋——荣超滨海大厦和远洋滨海大厦，另外还有腾讯自用的腾讯滨海大厦（不对外散租）。下面重点说前两个对外招租的项目。
荣超滨海大厦位于宝安区海秀路2021号，在宝安中心区中轴线西侧。这里是继福田中心区之后深圳政府投入最大的城市建设项目。项目由A、B两座塔楼组成，A座21层，B座15层，总建筑面积约6.5万平方米。2008年到2011年间建成。标准层高4米，净层高3.6米。配备日立客梯5部、货梯2部。
交通方面，距离地铁5号线宝华站约596米，步行大概七八分钟；距离11号线宝安站也不远。周边公交线路覆盖也比较全。
租金方面，荣超滨海大厦的价格区间比较宽。有房源报价68元每平米每月，也有70多元的，80元左右的也有。70平方米左右的小户型有的报价100元左右每平米每月。大面积房源价格会低一些，215平的报价65元每平米每月，413平的同样65元。整体来看，荣超滨海大厦的租金均价在70到100元每平米每月这个区间。
物业费10元每平米每月。停车位454个，月卡600元。空调是中央空调，电费单独计。项目定位是甲级写字楼。
远洋滨海大厦在另一个位置——南山区东滨路与党校路交汇处。2022年9月建成，是更新一些的项目。距离地铁9号线荔林站A口只有150米，步行3分钟。距前海自贸区仅700米。
租金方面，远洋滨海大厦有特价63元每平米每月起，常规报价72元每平米每月。可租面积82到2110平方米，标准层约1600平方米。物业费加空调费合计25元每平米每月。停车月卡600元。层高3.8米，得房率68%。项目是2022年交付的，硬件比荣超滨海大厦新不少。
四、入驻建议：谁适合来这里
结合2026年的市场情况，滨海大厦（荣超和远洋两个项目）适合几类企业重点考虑。
第一类是TMT和AI相关企业。TMT行业占了上半年租赁成交的32.4%，AI企业的租赁热度一直在延续。荣超滨海大厦在宝安中心区，远洋滨海大厦在前海门户位置，对于做AI研发、软件开发、数字化服务的企业来说，区位都还不错。
第二类是金融、科技、跨境贸易类公司。远洋滨海大厦距离前海自贸区仅700米，这个位置对有跨境业务、金融服务需求的企业比较友好。荣超滨海大厦所在的宝安中心区也是宝安的核心商务区，周边金融机构和配套比较成熟。
第三类是正在考虑“升级搬迁”的企业。全市租金下行的大环境下，很多企业开始用更低的成本换更好的空间。荣超滨海大厦是甲级写字楼，70到100元的租金在宝安中心区不算高；远洋滨海大厦是2022年新建的项目，63到72元的价格在南山区更是有竞争力。如果一个企业目前在一个硬件条件一般的老旧楼宇里办公，想换个品质更好的甲级写字楼，这两个项目都可以作为选项。
需要注意的几点：第一，“滨海大厦”这个名字在深圳指向好几个不同的项目——荣超滨海大厦在宝安、远洋滨海大厦在南山、腾讯滨海大厦不对外招租——咨询和看房的时候要确认清楚具体是哪一个。第二，荣超滨海大厦建成时间较早（2008-2011年），硬件跟新建的甲级写字楼有差距；远洋滨海大厦更新（2022年），但位置在南山，价格和配套都不一样。第三，两个项目的物业费差异比较大——荣超10元每平米每月，远洋含空调25元每平米每月——算总账的时候要把这块算进去。第四，不同房源价格差异不小，看房的时候要问清楚具体报价包含什么、不包含什么。
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