2026深圳万轩国际办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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万轩国际项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026深圳万轩国际办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、先认识一下这栋楼：车公庙地铁上盖的2007年甲级楼
万轩国际在福田区深南大道7006号，推广名叫万科富春东方大厦。这栋楼在车公庙片区，旁边就是招商银行大厦、财富广场这些高端写字楼。
大厦是2007年12月竣工的，地上28层、地下2层，总建筑面积46223平方米。2018年做了一次全面的智能化升级。开发商是深圳富春东方房地产开发有限公司，物业是万科物业管理有限公司——国家一级资质。
硬件方面有几个值得说的点。标准层高4米，净高3.5米。这个净高在写字楼里算不错的，办公不会觉得压抑。大堂层高10米、面积约600平方米。外墙是全玻璃幕墙设计。
电梯配了9部奥的斯客梯加1部货梯，高低区分开运行，等电梯的时间不会太长。停车位250个——地上20个、地下230个，月卡600元。空调是VRV分户计量中央空调，24小时独立控制——加班不用申请统一延时，用多少算多少。网络三网通全覆盖。
交通是这栋楼的一大优势。就在车公庙地铁站旁边——1号线、7号线、9号线、11号线四条线交汇。从A口或B口出来步行大概两分钟。大厦就在深南大道首排，开车去福田中心区、南山都很顺。
二、租金走势：99到160元，比全市均价低一截
先看大环境。2026年上半年，深圳甲级写字楼租金整体还在往下走。戴德梁行的数据显示，截至2026年二季度末，全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元。这个数字比2025年末又降了3.4%。要是跟十年前比——2016年末深圳写字楼租金平均是247.68元——已经跌了大概40%。仲量联行那边一季度的数据也差不多，平均租金环比下跌了2.3%。
那万轩国际什么价位？2026年的挂牌数据有几个不同的口径。
便宜的90元/平方米/月起。有房源显示90块钱能租到246平方米的单位。还有90元起、面积100到2000平方米都能安排的说法。
中等价位的大概99到160元。其中99元/平方米/月（含物业费12.8元）适用于标准层低区普通装修。113到140元的区间也有不少房源——266平方米、420平方米、89平方米、194平方米都有这个报价。
报价高一点的到160元以上。精装修带家具的独立办公室能达到170元/平方米/月。
综合看下来，万轩国际2026年的实际租金大概在90到160元/平方米/月这个区间。跟全市甲级写字楼144.2元的均价相比，万轩的起步价90元比全市均价低了差不多37%。就算取中间值，也比全市均价便宜。
为什么这么低？跟楼龄有关系。大厦2007年竣工，虽然2018年做过智能化升级，但楼龄接近20年了。硬件条件跟新建的甲级楼比还是有差距。不过换个角度看——在福田核心区、四条地铁交汇的地方，花90块钱租一间甲级写字楼，这个性价比确实能打。
还有一个细节：物业费只要9.8元/平方米/月。这个价格在福田甲级写字楼里几乎是最低一档了。很多同区域的甲级楼物业费都要十五六块甚至二十多块。
三、需求变化：谁在租万轩国际
2026年上半年深圳甲级写字楼市场有个明显趋势：空置率在往下走。戴德梁行统计上半年整体空置率是29.1%，比2025年末降了0.4个百分点。高力国际一季度末的数据是26.4%。各家机构口径不太一样，但趋势一致——空置率在阶段性回落。
需求从哪里来？TMT行业是头号主力。戴德梁行的报告显示，2026年上半年TMT行业占深圳甲级写字楼租赁成交面积的32.4%。AI相关企业特别活跃，覆盖全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案等领域。数字化服务、半导体企业也贡献了不少成交。另外，私募基金、券商、法律服务、物流企业的需求也比较稳。
还有一个现象值得注意：升级搬迁。2026年上半年，企业升级搬迁需求占租赁面积的27%左右。租金下行让不同档次物业之间的价差收窄了，很多公司趁这个机会从条件差的地方搬到品质更好的楼里。
回到万轩国际本身。这栋楼的入驻企业构成挺多元的。已入驻的企业包括通成电子、万通物流、华易担保、万科物业、北京银行、深圳市前海开源有限公司等。百度百科上也能看到，深圳亿和源科技有限公司总部就在万轩国际大厦12层。整体来看，入驻企业涵盖计算机/互联网、物流运输、金融服务、专业服务等多个行业。
还有一个数据值得注意：2024年深圳写字楼市场深度调整期，万轩国际的空置率低于5%，企业续租率超过90%。这说明现有租户对大楼的认可度还是挺高的。
四、入驻建议：现在租万轩国际划算吗
聊完了租金和需求，回到最实际的问题——现在租万轩国际，值不值得？
先说价格。90到160元/平方米/月的租金区间，在福田车公庙片区确实很有竞争力。对比全市甲级写字楼144.2元的均价，起步价90元不到全市均价的六折。而且全市租金还在往下走——戴德梁行预计租金整体下行的趋势短期内难以扭转。这意味着现在去谈价格，租户的议价空间不小。实际上，业主普遍提供一定的议价空间及1到2个月免租期。
再说空间和硬件。标准层约1300平方米，使用率71%。可以灵活分割，从98平方米到2000平方米都能安排。3.5米的净高，办公体验比很多老楼好。9部电梯配1部货梯，上下班高峰期够用。
运营成本是个加分项。物业费9.8元/平方米/月——在福田甲级楼里算很低了。停车月卡600元。VRV独立空调、24小时随开随关——对经常加班的企业特别友好，没有空调加时费。
交通是另一个加分项。四条地铁交汇，员工上下班方便，客户来访也容易找。深南大道首排的位置，昭示性很好。
政策方面，大厦支持工商注册，提供红本地址备案。70年产权的商务公寓性质，可注册办公。
不过也得说几句实在话。大厦2007年竣工，楼龄接近20年了。虽然2018年做过智能化升级，但外观、大堂、公共区域的质感跟新建的甲级楼肯定有差距。如果你特别看重楼宇形象、大堂气派，那可能需要把预算往上提。
还有一个细节：有些房源是二房东在放租，价格和条款跟大房东直租可能不一样。签合同之前最好问清楚是跟谁签、免租期多久、物业费怎么算。
综合来看，如果你是一家对成本比较敏感的企业——比如初创公司、正在扩张的团队、或者想把办公室从更远的地方搬到福田核心区来的公司——万轩国际目前的价格水平和运营成本都值得认真看一看。全市租金还在往下走，加上业主给的议价空间和免租期，现在去谈，条件可能比想象中好谈。
如果你是那种特别看重楼宇档次、大堂品质、硬件配置的企业，那可能需要考虑更新一些的甲级楼。但如果你更在意性价比、更看重“同样的预算在福田核心区能租到多大面积、运营成本能省多少”，那万轩国际目前的状态，确实值得跑一趟看看。
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