2026上海保利绿地广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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保利绿地广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、保利绿地广场写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 保利绿地广场管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
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2026上海保利绿地广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、今年上海写字楼市场整体什么情况
2026年上半年，上海写字楼市场交出了一份挺有分量的成绩单。
需求端确实回暖了。戴德梁行的数据显示，上半年上海甲级写字楼净吸纳量合计44.5万平方米，已经超过了2025年全年的40.2万平方米。世邦魏理仕的报告也印证了这一点——上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。二季度市场活跃度还在往上走，净吸纳量攀升到23.3万平方米，环比提升了9.9%。简单说就是，租办公室的企业确实变多了。
但供应端也在放量。上半年上海优质办公楼市场迎来了8个新项目入市，二季度就有K11 Atelier、保利浦开金融中心T3、日月光二期和徐汇万科中心三期T1，累计新增供应约73.3万平方米。
供需两头都在涨，结果就是空置率没怎么降。全市空置率同比上升了2.1个百分点到了24.5%。不过二季度环比回落了1.1个百分点到22.5%。截至2026年二季度末，市场存量合计1806万平方米。
租金方面还在往下走。全市平均租金小幅下行到6.42元/平方米/天，环比降幅1.9%。市场报价较2025年底降了1.7%到每月每平方米237.2元，有效租金降了4.6%到每月每平方米158元。说白了就是“以价换量”还是主流。
不过租金下降的幅度在收窄，机构普遍认为市场底部特征正在逐步显现。有专家预估今年上海甲级写字楼的净吸纳量可能达到60到80万平方米。
从行业需求来看，金融业以16%的占比居需求首位，私募、量化、对冲基金扩张积极。TMT行业二季度租赁占比达到30%，游戏、短视频、互联网平台企业持续扩租。专业服务业占比20%，律所、咨询是租赁主力。杨浦新江湾等新兴商务区，凭借产业集聚基础和租金性价比，成为全市租赁需求的核心增量承载区之一。
二、保利绿地广场是个什么样的地方
保利绿地广场在杨浦区东外滩大连路总部研发集聚区，北至长阳路、南靠霍山路、东至通北路、西至荆州路。由保利置业与绿地集团联合投资开发，2017年竣工。项目总建筑面积约32万平方米，商办部分接近22万平方米。
这个位置有个很实在的优势——离地铁4号线和12号线交汇的大连路站2号出口大约200米，走路两三分钟的事。通过内环高架路、大连路隧道也能快速连接市中心。对于每天通勤的上班族来说，这个便利度是实打实的。
项目由德国gmp建筑师事务所设计，曾获得CTBUH 2020年度都市人居奖“街区/总体规划尺度”类别的“杰出奖”。建筑采用竖向线条与大圆角转面的五边形外立面、全铺装高银材质幕墙。商办部分包括2栋甲级办公楼（A1栋万硕大厦约4.5万平、A2栋安联大厦约4.5万平）、4栋总部独栋办公楼（B1-B4）以及7栋商业独栋。
配套方面，整个项目配有3万平方米商业规划，地下商业8000平方米，员工餐厅、商务宴请、服务配套一应俱全。多层连廊连通各办公楼与商业单元。停车位约1600个。物业是保利物业联合第一太平戴维斯。
入驻企业方面，项目以科技、金融及跨国企业为主。已知入驻的有华泰证券、国泰君安、商汤科技、复星医药等知名企业。此外还有建信人寿分公司、华人运通技术有限公司、东方悦达起亚汽车有限公司、上海春秋国际旅行社等。整体来说租户结构以金融、科技、专业服务为主，跟整个市场的需求趋势是吻合的。
三、租金到底什么水平
保利绿地广场的租金区间跨度不小。
从2026年上半年的在租房源来看，租金报价大致在3.5元到7.5元/平方米/天之间。具体来说：有82平的房源报价3.9元/平·天，200平的报价3.5元/平·天，455平的报价5.5元/平·天。大面积方面，800平的报价5元/平·天，1338平的报价5元/平·天。综合来看，多数房源集中在3.5到5.5元/平·天的区间。联合办公工位租金大约1200元/位/月。
物业费31元/平·月。车位月租金1200元左右。
这个价格在杨浦区大连路板块算什么水平？周边有西门子中心、北美广场、宝地广场、光大安石中心等优质办公楼。相比陆家嘴6.76元/平·天的水平，保利绿地广场有明显的价格优势。比起北外滩等新兴商务区4到5.5元/平·天的水平，保利绿地广场属于中上定位。简单说就是——用相对合理的价格，能拿到一个有LEED金级认证、有成熟商业配套、有双轨交的甲级写字楼。
面积选择也比较灵活，从95平方米到2500平方米都能租。小公司租个小面积够用，大企业要整层甚至整栋也行。
四、谁在租、谁该租
从上海整体市场来看，金融、TMT、专业服务是三大需求主力。保利绿地广场的现有租户跟这个大趋势是吻合的——有华泰证券、国泰君安这样的金融机构，有商汤科技这样的科技企业，也有律所和专业服务机构。
具体来说，以下几类企业可能比较适合：
金融类企业。 华泰证券、国泰君安、建信人寿已经在这里了，说明金融机构对保利绿地广场是认可的。对于需要靠近杨浦区客户、又不想承担陆家嘴高租金的金融类公司来说，这里是个不错的选择。
TMT和科技类公司。 商汤科技已经入驻了，周边的产业氛围已经形成了。杨浦区本身就有不错的科创基础，做人工智能、软件开发、芯片设计的公司来这边，上下游配套和人才基础是现成的。
专业服务类机构。 律所、咨询公司、会计师事务所，如果客户在浦西和浦东两头都有，保利绿地广场的位置刚好居中——地铁4号线和12号线交汇，去哪都方便。
有形象需求的中大型企业。 保利绿地广场是LEED金级甲级写字楼，有德国gmp设计的建筑品质，有3万方商业配套。对于需要一定商务形象、但又不愿花太多钱的企业来说，性价比比较高。
五、现在入驻划算吗——几点实在建议
关于谈价格。 现在整个市场都是“以价换量”的阶段。业主为了填满空置面积，在租金上通常有弹性空间。别只看挂牌价，可以多谈几轮。尤其是面积大、租期长的客户，议价空间会更大。有房源信息显示“价格可议”、“送免租期”，说明谈价的余地是有的。
关于免租期。 有房源信息直接标注“送超长免租期”。装修期长的企业可以在这方面多争取一些，一般几十天到几个月的免租期是能谈下来的。
关于空调。 保利绿地广场用的是VAV中央空调，也有说法是独立空调。具体要看是哪栋楼、哪个房源。好处是品质有保障，坏处是加班可能涉及额外费用。看房的时候一定要问清楚空调的开放时间和计费方式。
关于物业费。 物业费31元/平·月，这个费用不算低。看房的时候要问清楚具体含不含公共区域的能耗、含不含空调费。不同房源可能不一样，这些细节加在一起，可能比租金本身的差异还大。
关于时机。 机构预测下半年上海还有约52万平方米的新增供应入市。短期内市场供大于求的局面不会根本改变，租金大概率还会维持低位震荡。对于租户来说，这不一定是坏事——供应充足的时候，选择多、议价空间大。如果机构预测的“市场筑底”判断准确，现在到年底这段时间，可能就是租金相对低位、选择相对丰富的一个窗口期。
关于实地看房。 看房的时候别只看租金单价，要算总账——物业费、空调费、停车费加在一起，可能比租金本身的差异还大。另外要问清楚：物业费含不含公共区域的能耗？空调是统一供还是独立控制？车位够不够用？项目有2栋甲级办公楼和4栋总部独栋，不同楼栋的户型、朝向、装修标准可能都不一样，建议多看几套对比一下。
保利绿地广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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