2026上海越界锦和尚城办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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越界锦和尚城项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、越界锦和尚城写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026上海越界锦和尚城办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、从“金星电视机厂”到30万方地标
越界锦和尚城在徐汇区田林路140号，地处漕河泾开发区科创中心核心位置。这个项目的前身是上世纪80年代赫赫有名的上海金星电视机总厂——承载着老一辈上海人记忆的彩电巨头。
2007年，锦和集团开始探索将金星厂旧址改造为越界创意园，那是上海最早一批从工业厂房蜕变为文创园区的工业遗存。2020年前后，锦和资管正式收购地块，开始自主更新。历经多次升级，项目于2024年底全面开放。如今，这里已经变成了一座约30万平方米的花园式智慧办公商业综合体。
项目特邀Aedas和ASPECT Studios两大国际事务所联合设计，采用峡谷式空间布局，曾获2021亚太房地产大奖中国办公楼建筑设计大奖。整个园区由9栋建筑组成，分两期开发：一期包含三座高72米的办公塔楼，2022年6月竣工；二期为五座低层办公塔楼以及配套的零售及酒店业态，2024年3月竣工。
整个项目约24万平方米是5A级花园式办公空间，还配有5万平方米的开放式商业街区，以及约1万平方米共224套base佰舍酒店服务式公寓。项目已获得LEED金级预认证。
二、2026年租金到底是什么水平
先看全市的大行情。
2026年上半年，上海办公楼市场共迎来8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。需求端修复力度挺明显——上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。不过受新增供应集中入市影响，上半年全市空置率同比上升2.1个百分点到24.5%。租金方面，全市租金报价较2025年年底下降1.7%至每月每平方米237.2元。二季度市场平均成交租金195.2元/平方米/月，环比下跌1.9%。
那越界锦和尚城具体什么价？
综合各方信息来看，租金区间大概在每平方米每天3元到6.5元之间。不同楼栋、不同面积、不同楼层差别挺大的。
说几个具体的数字：一期租金在365淘楼网上显示6.50元/㎡/天。二期整栋租金报价在4到5元/㎡/天之间。一期可租面积280平方米起，参考租金4.2到5.2元/㎡/天。也有平台显示3.5到6.5元/㎡/天。还有平台显示3到5.3元/㎡/天。
说几个具体的房源例子：120平方米的精装房源，2026年5月报价3.5元/㎡/天，月租金约1.28万。360平方米的精装房源，2026年4月同样3.5元/㎡/天。整栋出售报价4.5万/平米。
换算成大家容易理解的数字：3.5块钱一平一天，租100平方米一个月大概1.05万。4.5块钱的话大概1.35万。6.5块钱的话大概1.95万。面积越大、租期越长，单价通常越便宜。物业费办公部分每平方米每月30元，商业部分45元。停车费每月1200元。
跟漕河泾板块其他写字楼比一下，越界锦和尚城6.50元的均价在板块里算中高端。漕河泾中心5.90元，漕河泾商贸区5.90元。越界锦和尚城的价格比板块平均水平高一档，但考虑到它是2022到2024年全新交付的LEED金级预认证建筑，这个价位在漕河泾还算有竞争力。
三、需求端在发生什么变化
越界锦和尚城的需求情况跟全市大盘子既有联系也有区别。
从全市来看，2026年上半年上海办公楼市场净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。TMT行业是办公楼和商务园区去化的主要动力。漕河泾、张江、临空三大板块合计贡献了近五成市场去化。
越界锦和尚城的需求有几个特点：
第一，漕河泾核心区的产业集聚效应。漕河泾开发区汇聚了80多家世界500强头部企业、3000多家全球高科技企业。周边3公里内聚集腾讯、字节跳动、商汤科技等超2000家科技企业。越界锦和尚城地处漕河泾东门户，紧邻华鑫中心、华鑫慧享城。入驻企业可以“直接享产业红利，上下游资源轻松链接”。
第二，二期2024年底才全面交付，房源新、选择多。项目二期2024年12月才交付。这意味着到2026年，二期还有大量全新房源可供选择。一期T1/T2/T3三栋塔楼约9万平方米已于2023年一季度入市。二期总建筑面积约21万平方米，包含16万平方米办公。从280平方米到3000平方米都能选。整层1200到3000平方米，整栋6000到27000平方米。
第三，“花园式办公”的差异化体验。项目采用峡谷式空间布局，以中央绿轴由南至北贯通一期到二期。建筑中融入了丰富的斜边设计，田林路主入口由一条中央生态绿轴向园区内延伸，视觉上营造出一片绿色峡谷。T1和T3之间设有面向不同方向的景观露台，2、3层还建造了相互串联的风雨连廊。办公楼屋顶有运动社交平台，可以打篮球、羽毛球。4.2到4.5米的层高，每层均有可赠送的阳台或大露台。对于需要吸引创意人才的科技、设计、文创类企业来说，这种“公园里办公”的体验是传统写字楼给不了的。
第四，24小时独立空调，加班自由。用的是VRV空调系统，租户自己控制。漕河泾这一带做IT、互联网的多，加班是常态。中央空调的楼过了六点要么没冷气，要么交高额加班费。在这里，想加到几点都行。对于经常加班的科技和创意团队来说，这是个很实在的优势。
第五，入驻企业已形成产业协同。经过两年多运营，园区已吸引能量盒、散爆、唯想建筑设计等优质文创企业入驻。入驻企业涵盖数字经济、文化创意、专业服务等多个领域，包括头部互联网企业华东研发中心、国际知名设计公司亚太总部及多家科技型企业。已形成以软件与计算机服务、设计类为主导产业的产业集聚效应。
四、入驻的实际建议
如果你是打算入驻越界锦和尚城的企业，有这么几个情况值得留意：
租金可以谈。 全市租金还在往下走，“以价换量”是业主的主流策略。越界锦和尚城的租金区间从3块到6.5块都有覆盖。不同楼栋、不同面积、不同楼层差别挺大。一期塔楼贵一些，二期独栋便宜一些。面积越大、租期越长，优惠空间越大。谈的时候可以多比比。
面积选择非常灵活。 从68平方米到3000平方米都有。中小型企业可以选择100到500平方米的精装空间。成长型企业可以选整层分割，700到2100平方米。总部型企业可以整栋租赁，单栋面积6000到27000平方米。一期可租面积280到16666平方米。二期独栋面积约2700到7000平方米。不管你是3个人的初创团队，还是需要整栋总部的大公司，都能找到合适的空间。精装、简装、标准交付都可以选。
物业费和停车费要算进去。 物业费办公部分每平方米每月30元。停车费每月1200元。空调是VRV系统，租户自己控制。对于经常加班或者周末还要来公司的团队来说，不用交加班费，这点比较友好。
交通确实方便。 地铁9号线、15号线桂林路站距离约500到737米，12号线桂林公园站约300米。三轨交汇，通勤选择多元。5分钟接驳中环路，15分钟直达虹桥枢纽。对员工通勤来说是个很大的优势。
注意定位匹配。 越界锦和尚城是5A甲级花园式办公，不是那种普通的写字楼。峡谷式空间、中央绿轴、屋顶运动平台、LEED金级预认证。入驻的企业基本都是科技、文创、专业服务方向的。如果你的公司也是这些领域的，这里能提供的产业生态和办公体验是其他写字楼比不了的。但如果你的公司做的是传统行业或者对“花园式办公”没什么感觉，可能就要考虑一下——在这里能不能享受到产业集聚和空间体验带来的好处。
一期和二期的选择。 一期2022年6月竣工，三座72米塔楼，已经运营了四年，入驻率稳定。二期2024年12月才交付，五座低层办公塔楼，房源更新、选择更多。如果你需要的是成熟稳定的办公环境，一期更合适。如果你追求最新的硬件和最灵活的选择空间，二期值得重点考虑。二期目前可租可售。
越界锦和尚城项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、越界锦和尚城写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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