2026上海波司登大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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波司登大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、波司登大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026上海波司登大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、今年上海写字楼市场整体什么情况
2026年上半年，上海写字楼市场走了一轮相当强劲的修复行情。
需求端反弹的力度不小。戴德梁行的数据显示，上半年上海甲级写字楼净吸纳量合计44.5万平方米，已经超过了2025年全年的40.2万平方米。世邦魏理仕的报告也印证了这一点，上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。分季度看，第一季度净吸纳量21.2万平方米，环比大幅上涨72.3%；第二季度继续攀升到23.3万平方米。有机构人士预估，今年上海甲级写字楼的净吸纳量可能会达到60万到80万平方米。
但供应端也没闲着。上半年上海优质办公楼市场迎来了8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。
供需两头都在涨，结果就是空置率没怎么降。全市空置率同比上升了2.1个百分点到了24.5%。不过二季度环比回落了1.1个百分点到22.5%，说明市场确实在慢慢消化存量。截至二季度末，市场存量合计1806万平方米。
租金方面还在往下走，但降幅在收窄。全市租金报价较2025年底下降1.7%至每月每平方米237.2元，有效租金下降4.6%至158元。说白了就是“以价换量”还是主流。但机构普遍认为，价格下行幅度持续收窄，市场底部特征正在逐步显现。
从行业需求来看，TMT、贸易制造、专业服务、金融四大行业二季度租赁成交占比合计接近九成。其中TMT行业需求领跑全市，租赁占比达30%，游戏、短视频、互联网平台企业持续扩租搬迁，持续推高杨浦新江湾板块的活跃度。金融业以16%的占比位居需求首位，私募、量化、对冲基金扩张积极。专业服务业占比15.7%，主要受律所搬迁及扩张带动。
二、波司登大厦是个什么样的地方
波司登大厦在杨浦区政府路18号，位于中原商圈与五角场商圈交汇处。由波司登集团开发建设，2013年竣工，是5A级写字楼。建筑总高19层，采用全玻璃幕墙设计，总建筑面积约6万平方米。其中办公面积2万余平方米，商业面积3万余平方米。
这个位置有个很实在的优势——离地铁10号线江湾体育场站大约800米，走路十来分钟的事。周边三公里内覆盖万达广场（上海五角场店）、百联又一城购物中心等7个大型商业综合体。五角场商圈本身也是上海城市副中心之一，商业配套成熟、人流量大。
大厦标准层面积约2000平方米，层高2.7米。配置了6部通力牌高速电梯，额定速度3米/秒。空调是中央空调，开放时间周一到周五早8点到晚6点。物业公司是上海波司登投资发展有限公司，物业费25元/平方米/月。车位方面，地下约360个，车位月租金800元左右。
入驻企业方面，目前已知的有上海中赢金融信息服务有限公司、上海裕嘉医疗器械有限公司、上海瑞洋生物科技有限公司、上海科瓴医疗科技有限公司、上海哈啰健康科技有限公司、上海邦宝电子商务有限公司等。此外还有上海翰浩律师事务所。整体来说租户结构以金融信息服务、医疗科技、电子商务和法律服务为主。
需要说明的是，有消息称波司登已出售该大厦，也有说法是2023年杨浦区房管局启动了大厦改建长租公寓的审批流程。目前大厦仍正常对外出租办公，如果有长期租赁需求，建议先跟业主确认一下大厦的长期规划。
三、租金到底什么水平
波司登大厦的租金区间整体比较亲民。
从2026年上半年的在租房源来看，日租金大致在2.5元到3.7元每平方米这个区间。具体来说：有160平的房源报价3元/平·天，400平的房源也是3元/平·天，1600平的大面积房源报价3.7元/平·天。综合来看，多数房源集中在2.5到3.5元/平·天的区间。有平台显示租金起步价为2.5元/平方米/天。
物业费25元/平方米/月。车位月租金600到800元。
这个价格在五角场商圈算什么水平？对比同区域其他写字楼——合生国际广场大约4.0到5.0元/平·天，万达广场写字楼大约3.5到4.5元/平·天。波司登大厦2.5到3.7元的区间，在五角场商圈属于明显的价格洼地。简单说就是——用比较实惠的价格，能拿到一个有5A甲级配置、有商业配套、有轨道交通的写字楼。
面积选择也比较灵活，从几十平米的小型工作室到上千平米的大型办公区都有。小公司租个小面积够用，大企业要整层甚至更大面积也能满足。
四、谁在租、谁该租
从上海整体市场来看，TMT、金融、专业服务是三大需求主力。波司登大厦的现有租户以金融信息服务、医疗科技、电子商务为主，跟这个大趋势有一定重合。
具体来说，以下几类企业可能比较适合：
科技和互联网类公司。 TMT行业是当前上海写字楼市场最大的需求来源。波司登大厦周边的五角场商圈本身就有不错的科创氛围。对于软件开发、互联网平台、智能系统类的公司来说，这里的产业配套和商业环境是现成的。
金融信息服务和专业服务类机构。 楼里已经有中赢金融这样的金融信息服务公司入驻，也有翰浩律师事务所这样的专业服务机构。做金融科技、投资咨询、法律服务的公司来这边，能找到同行。
医疗科技和健康类企业。 裕嘉医疗器械、瑞洋生物科技、科瓴医疗科技、哈啰健康科技这些医疗健康领域的公司都在楼里。对于医疗器械、生物科技、健康管理类的企业来说，这里的产业集聚效应已经初步形成了。
有成本控制需求的中小企业。 2.5到3.5元/平·天的租金在五角场商圈是很有竞争力的。对于预算有限但又需要甲级写字楼形象的中小企业来说，波司登大厦的性价比相当突出。
五、现在入驻划算吗——几点实在建议
关于谈价格。 现在整个市场都是“以价换量”的阶段。业主为了填满空置面积，在租金上通常有弹性空间。别只看挂牌价，可以多谈几轮。尤其是面积大、租期长的客户，议价空间会更大。
关于免租期。 装修期长的企业可以争取免租期，一般几十天是能谈下来的。
关于空调。 波司登大厦用的是中央空调，开放时间有明确限制——周一到周五早8点到晚6点。如果企业经常加班，这个时间限制可能会是个问题。看房的时候一定要问清楚加班的空调费用怎么算，以及是否支持额外付费延长供冷。
关于物业费。 物业费25元/平方米/月。看房的时候要问清楚含不含公共区域的能耗。这个细节加在一起，可能比租金本身的差异还大。
关于时机。 机构普遍认为上海写字楼市场正处于筑底阶段。现在到年底这段时间，可能就是租金相对低位、选择相对丰富的一个窗口期。
关于实地看房。 看房的时候别只看租金单价，要算总账——物业费、空调费、停车费加在一起，可能比租金本身的差异还大。另外要问清楚：物业费含不含公共区域的能耗？空调加班怎么收费？车位够不够用？不同楼层的户型、朝向、装修标准可能都不一样，建议多看几套对比一下。
波司登大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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