2026深圳汉京中心办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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汉京中心项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、汉京中心写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 汉京中心管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
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2026深圳汉京中心办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、汉京中心在哪儿、长什么样
汉京中心在南山科技园核心区，深南大道9968号，深南大道与科技中一路交汇处。这个位置属于深南大道首排，东边是科技中二路，南边是深南大道，西边是科技中一路。
大厦2018年竣工，2019年3月完工。开发商是深圳市罗兰斯宝物业发展有限公司，属于汉京集团。总建筑面积约16.6万平方米，办公面积约10.4万平方米。地上61层、地下5层，建筑高度350米。
这栋楼有几个特别的地方。
第一，它是亚洲最高的全钢结构超高层建筑。第二，采用了核心筒外置的设计——把电梯、楼梯这些设施放在大楼外侧，这样室内空间没有柱子挡着，布局更灵活。第三，获得了LEED铂金级认证，这是绿色建筑的最高级别。
具体参数方面：标准层高4.5米，净高3.1米。标准层面积1550到1850平方米。大堂挑高30米，双大堂设计。电梯配了22部客梯、1部VIP客梯、2部消防货梯，都是进口日立品牌。停车位881个，固定车位月租2400元、非固定1200元。物业是汉京物业，仲量联行做顾问。
物业费48元每平米每月，含空调费。空调是VAV变风量中央空调，开放时间周一到周五早8点到晚10点，周六早8点到12点。空调加时费0.35元每小时每平方米。
入驻企业方面，能看到深圳市高速公路股份、江苏长电科技、蕉下控股、阅文集团、嘉元科技股份、箭牌家居股份、盐津铺子等。招商银行在汉京中心设了支行。另外深圳减字科技、诺学科技、可拉科技等公司也在里面办公。汉京集团自己的总部也在这栋楼里。
二、2026年深圳写字楼市场整体什么情况
说汉京中心之前，先看看深圳整体。
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场在持续修复。需求端成交活跃度提升了，净吸纳量同比有明显增长。
空置率在往下降。到二季度末，深圳甲级写字楼空置率是24.9%，环比降了大约1个百分点，比2025年底累计降了约1.5个百分点，已经连续三个季度环比回落。
租金虽然还在往下走，但跌幅在收窄。二季度全市甲级写字楼租金环比降了1%，连续两个季度改善。上半年累计降了大约3.4%，全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元。
需求这边，硬科技和新经济行业是主力。智能硬件、AI应用、跨境电商这几类企业，加在一起占了上半年租赁成交的近三成。新租需求（扩租、新设企业、外地企业初入本地）占了整体成交面积的37%，企业升级搬迁需求占比约27%。
业主的心态也在变。经过几年深度调整后，业主已经从前期强调“以价换量”，转向寻求去化与价格之间的审慎平衡。
三、汉京中心的租金到底什么水平
汉京中心的租金在科技园片区算是比较高的，但不同房源差别挺大。
综合各方信息来看，2026年大厦的租金单价大致在48到220元每平米每月这个区间。
具体看几个例子：
低价位的：有188平米精装单位，报价48元每平米每月。91平米单位月租9680元，折合106元每平米每月。200平米单位，报价130元每平米每月。
中等价位的：500平米单位，报价90元每平米每月。1000平米单位，报价105元每平米每月。149平米单位，报价130元每平米每月。
高价位的：500平米单位，报价220元每平米每月。128平米单位月租17700元，折合138元每平米每月。236平米单位报价220元每平米每月。
整栋楼的租金跨度从48到220都有。管理费统一48元每平米每月，含空调费。
跟周边比一下。2026年二季度深圳全市甲级写字楼均价是144.2元每平米每月。汉京中心48到220元的跨度，低价房源比全市均价便宜很多，高价房源比均价高出不少。这种价格跨度大的情况，在同一个楼里主要是因为楼层、朝向、装修、业主心态都不一样。
对于想在科技园核心区找个地标写字楼的公司来说，汉京中心提供了从“比较便宜”到“非常贵”的多种选择。特别是48到90元这个区间的房源，在350米的地标建筑里算是比较少见的低价。
四、需求端在发生什么变化
2026年的企业租赁逻辑跟几年前不太一样了。
以前很多公司看地段、看面子，现在更实际——看总租赁成本、看空间效率、看产业协同。不少业务稳健的企业，趁着租金低位，把办公空间从老旧楼宇或者非核心区搬到品质更好、配套更完善的地方。
对汉京中心来说，这个趋势有几个层面的影响。
第一，它本身就是超甲级写字楼，350米的地标建筑，LEED铂金级认证，品质在深圳属于第一梯队。第二，位置在科技园核心区，深南大道首排，周边腾讯、百度、阿里巴巴、中兴、大疆都在附近。第三，租金跨度大——既有48到90元的相对低价房源，也有200元以上的高区景观房源。这种灵活性，对于不同类型和预算的企业都比较友好。
从成交数据看，大面积租赁需求主要集中在南山区。汉京中心标准层1550到1850平方米，可租赁面积从60多平到2100平都有覆盖。小团队和大公司都能找到合适的大小。
另外还有一个值得注意的点。汉京中心2021年曾有一笔大宗交易——深圳国际和深圳高速公路以15.58亿元购买了35到48层的一手物业，合计约23796平方米。这种机构级别的购买，说明市场对这栋楼的长期价值是认可的。
五、入驻的话需要注意什么
如果你正在考虑2026年入驻汉京中心，有几点可以参考。
关于价格谈判。深圳写字楼整体还在调整阶段，但业主心态已经在变了。价格还能谈，但进一步大幅降价的空间可能没那么大了。想拿好价格，现在是个不错的窗口期。汉京中心48到220元的跨度，低价房源议价空间可能有限，但中等价位和高价位的房源可以多谈一谈。
关于面积选择。可租赁面积从60多平到2100平都有覆盖。小团队可以选60到100多平的小单元，中型团队可以选200到500平的，大公司可以考虑整层1550到1850平。
关于交通。离1号线深大站A3出口大概700米，步行约10分钟。9号线粤海门站和15号线深大北站也在附近。楼下有汉京中心、深大北门公交站，30多条线路覆盖全城。员工通勤还算方便。
关于空调。VAV变风量中央空调，工作时间周一到周五早8点到晚10点、周六早8点到12点。加时费0.35元每小时每平方米。如果团队经常加班，要提前把加时费算进成本里。
关于配套。大厦自带约1万平米商业，有品牌餐饮、咖啡、便利店这些。步行可达万象天地，附近还有海岸城、深圳湾万象城。吃饭、商务接待、员工休闲都挺方便。
关于入驻企业。楼里有深圳市高速、长电科技、阅文集团这些上市公司，也有蕉下控股、箭牌家居、盐津铺子等知名品牌。招商银行在楼里设了支行。整体办公氛围偏大型企业和上市公司方向。如果你的业务跟这个圈子有交集，可能会有一些合作机会。
关于海景。高区能看到深圳湾海景和城市景观。海景房源的租金通常会高一些，签约前想清楚自己需不需要这个景观。
关于成本测算。除了租金，物业费48元每平米每月（含空调费）、停车费（1200元每月）这些都要算进去。汉京中心的物业费比普通写字楼高不少，但包含了工作时间的空调费用。签约前要确认清楚自己谈的租金是否含税、是否含物业费。加上杂费之后的总成本才是真正的决策依据。
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