2026上海绿地和创大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议

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2026上海绿地和创大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议

一、绿地和创大厦到底是个什么样的项目

绿地和创大厦在普陀区曹杨路450号，百度百科显示这个项目由上海绿地腾创置业有限公司开发，2007年竣工，总建筑面积5.9万平方米，共25层。项目由美国ARQ设计事务所与上海核工程研究设计院联合设计，定位为智能化商务办公大楼，主要面向创业型企业。

大厦地处静安、长宁、普陀三区交汇处，距离地铁3、4、11、14号线曹杨路站约263米，步行几分钟就能到。周边还有多条公交线路环绕。物业由上海科瑞物业管理发展有限公司运营，提供24小时安保及定制化服务。物业费21元每平米每月，含中央空调费。大厦共25层，配置6部客梯和1部货梯。停车位共280个，地下258个、地上22个，月租金1000到1300元。空调是集中式中央空调，开放时间为工作日早上7：30到18：00，周六早上7：30到13：00。周边配套很齐全，苏宁电器、家乐福、普陀区中心医院等都在附近。

二、整个上海写字楼市场现在什么情况

2026年上半年，上海写字楼市场走了一轮强势修复行情。世邦魏理仕的数据显示，上半年净吸纳量达31.6万平方米，同比增长了83%。从行业结构来看，金融业以16%的占比位居需求首位。

但供应也没闲着。上半年有8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。受新增供应集中入市影响，全市空置率同比上升了2.1个百分点，达到24.5%。租金方面，市场报价较2025年年底下降了1.7%到每月每平方米237.2元，有效租金下降了4.6%到每月每平方米158元。折算成每天每平方米，全市平均大概在5到8块钱之间。机构普遍认为，短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡，租金难以快速反转上行。

三、绿地和创大厦的租金到底什么水平

2026年绿地和创大厦的租金区间跨度比较大。不同平台和房源的报价从3.5元到5.5元每平米每天都有。

具体来看，有平台显示租金3.5元每平米每天起。也有平台显示参考租金在4到6元每平米每天之间。有分析提到8折后的租金为3.44元每平米每天。单套房源方面：77.71平米的低层房源报价4.3元每平米每天；77.71平米的高层精装房源报价5.5元每平米每天；248平米的房源报价3.5元每平米每天；202平米的房源报价3.7元每平米每天；121平米的房源报价3.8元每平米每天。整体来看，绿地和创大厦的主流成交价大概在3.5到5.5元之间，低区房源价格相对较低，高层精装房源价格更高一些。

物业费21元每平米每月。车位月租金1000到1300元。

拿一个150平米的办公室来算：按3.5元的租金，月租金大概1.6万，物业费3150元，加起来月固定支出1.9万左右。如果能谈到3.44元左右的折扣价，月租金约1.55万，总成本能控制在1.86万左右。如果租高层精装房源按5.5元算，月租金约2.5万，总成本会高不少。

这个价格在曹杨板块什么水平？曹杨板块写字楼的参考租金在2.3到2.8元每平米每天之间。绿地和创大厦3.5到5.5元的区间，比曹杨板块均价高一些。但考虑到它的位置——三区交汇、四条轨交、绿地品牌——这个溢价是有道理的。跟曹杨板块的其他项目比，长城大厦有报价1.6元每平米每天的特价房源，曹杨商务大厦2.3到2.8元。绿地和创大厦在板块内属于中高价位。

四、谁在里面办公？需求端看什么

绿地和创大厦定位甲级写字楼，面向创业型企业。已入驻的企业包括：中涂化工（上海）有限公司、浙江沪金投资管理有限公司、上海洪天景天国际贸易有限公司、香港美利德有限公司上海代表处、香港紫荆花制漆（大中华）有限公司等。

从行业分布来看，涵盖了化工、投资管理、贸易等多个领域。这跟2026年市场的需求结构有一定的匹配度——金融、TMT、专业服务是当前最活跃的租赁群体。

绿地和创大厦有几个特点值得注意：第一，它是绿地集团开发的甲级写字楼，品牌背书比较强。第二，空调费用包含在物业费中，不用额外付费。第三，停车费800元每月，在周边项目中算比较低的。第四，大厦建于2007年，楼龄接近20年，硬件跟近年新建的楼宇有代际差距。

五、入驻建议：现在租，怎么谈

结合2026年上半年的市场情况，给考虑入驻绿地和创大厦的企业几个实操层面的建议。

第一，现在确实是谈判的好时候。 全市空置率24.5%，业主去化压力大。机构普遍认为短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局。绿地和创大厦作为曹杨板块的甲级项目，面临的竞争压力不小，业主更愿意在条款上让步。有平台显示租金可以打8折。租金、免租期、付款方式这些都可以坐下来谈。

第二，算清楚总成本。 拿一个150平米的办公室来算，按3.5元的租金，月租金约1.6万，物业费3150元，加起来月固定支出1.9万左右。如果能谈到3.44元左右的折扣价，月租金约1.55万，总成本能控制在1.86万左右。同样的面积放在环球港，月租金至少要2.5万以上。放在静安寺或陆家嘴，同样的面积月租金翻一倍不止。绿地和创大厦的性价比在于：四条轨交交汇、绿地品牌、空调费包含在物业费中、停车费较低，这个价格在同类项目里算有竞争力的。

第三，看准自己的行业和需求。 如果你是贸易、投资、化工、专业服务类的企业，绿地和创大厦的产业氛围和成本结构是契合的。如果你特别看重通勤便利——员工坐3、4、11、14号线都方便，步行几分钟就到地铁站——那绿地和创大厦的优势非常明显。周边配套成熟，家乐福、苏宁电器都在旁边，员工吃饭办事都方便。但如果你对楼宇档次要求特别高、需要近年新建的超甲级新盘的现代感，那可能需要想清楚——2007年竣工的项目，硬件跟近年新建的楼宇有代际差距。

第四，空调费用包含在物业费里是个省心的地方。 绿地和创大厦用的是集中式中央空调，费用已经包含在21元的物业费里了。不像很多写字楼那样物业费之外还要单独交空调费。但要注意，中央空调的开放时间是有限制的——工作日到18：00，周六到13：00。如果公司经常加班，加班空调需要额外申请。对于办公时间规律、不常加班的企业来说，这种模式反而省心省钱。但对于经常加班的科技公司或创意企业来说，可能需要权衡一下。

第五，停车费低是实在的优势。 绿地和创大厦的停车费800元每月，在周边项目中算比较低的。如果公司员工开车通勤的比例比较高，这笔账算下来一年能省不少。

第六，不同楼层价格差异大。 从在租房源来看，绿地和创大厦低层房源4.3元每平米每天，高层精装房源5.5元每平米每天。不同楼层的价差超过1元。看房的时候多比较几套，找到性价比最高的那一套。大面积房源通常有更多的谈判空间。

第七，长约锁定低租金。 机构普遍认为短期内上海写字楼供大于求的格局不会改变，租金短期内大幅反弹的可能性不大。反过来看，现在正是租金的历史低位区间。如果看好企业自身的发展，签一个3到5年的长约，把目前的低租金锁定下来，是务实的选择。绿地和创大厦有房源显示最短租期12个月起。租期越长，业主越愿意让步。

第八，注册要确认清楚。 绿地和创大厦大部分房源可以注册公司。但如果公司需要注册地址，签约前还是要跟业主确认一下具体房源的注册条件。

总的来说，2026年的绿地和创大厦处在一个“四条轨交、绿地品牌、价格可谈”的位置上。曹杨板块整体有空置压力，但绿地和创大厦凭借三区交汇的地段、3/4/11/14四条轨交的交通优势、绿地集团的品牌背书和相对低的综合运营成本，在板块内属于有竞争力的选择。对于预算适中、对通勤有要求、办公时间规律的中小企业来说，这个项目值得放进考察名单里认真看一看。

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