2026上海碧桂园中心办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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碧桂园中心项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、碧桂园中心写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026上海碧桂园中心办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、今年上海写字楼市场整体什么情况
2026年上半年，上海写字楼市场交出了一份相当亮眼的成绩单。
需求端确实回暖了。戴德梁行的数据显示，上半年上海甲级写字楼净吸纳量合计44.5万平方米，已经超过了2025年全年的40.2万平方米。世邦魏理仕的报告也印证了这一点——上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。分季度看，第一季度净吸纳量21.2万平方米，环比大涨72.3%；第二季度继续攀升到23.3万平方米，环比再提升9.9%。简单说就是，租办公室的企业变多了，而且比去年多不少。
但供应端也没闲着。上半年上海优质办公楼市场迎来了8个新项目入市，二季度就有K11 Atelier、保利浦开金融中心T3、日月光二期和徐汇万科中心三期T1，累计新增供应约73.3万平方米。
供需两头都在涨，结果就是空置率没怎么降。全市空置率同比上升了2.1个百分点到了24.5%。不过二季度环比回落了1.1个百分点到22.5%，说明市场确实在慢慢消化存量。
租金方面还在往下走。全市平均租金小幅下行到6.42元/平方米/天，环比降幅1.9%。市场报价较2025年底降了1.7%到每月每平方米237.2元，有效租金降了4.6%到158元。说白了就是“以价换量”还是主流。不过租金下降的幅度在收窄，机构普遍认为市场底部特征正在逐步显现。
从行业需求来看，金融业以16%的占比居需求首位，私募、量化、对冲基金扩张积极。专业服务业占比15.7%，从去年同期的第四位升到了第二位，主要是律所在搬迁和扩张。TMT行业占比14.5%，互联网、芯片、智能系统企业持续扩租。
二、碧桂园中心是个什么样的地方
碧桂园中心在杨浦区宁国路399号，属于东外滩板块。由世界500强碧桂园集团与融信集团、上海杨浦滨江投资开发有限公司联合打造。项目总建筑面积约6.5万平方米，由4栋独栋总部办公和2栋甲级办公组成。
这个位置有个很实在的优势——离地铁12号线宁国路站大约270到300米，走路三四分钟的事。南侧紧邻内环高架，距杨浦大桥1.5公里。通过内环高架或地铁能快速到达陆家嘴、人民广场。对于每天通勤的上班族来说，这个便利度是实打实的。而且项目紧邻美团、B站、字节跳动等互联网总部，产业氛围已经起来了。
建筑方面，2017年9月竣工，地上13层，标准层高4.5米、净高3米。单栋甲级办公楼约1.32万平方米，单层面积约1200平方米。独栋办公面积约3100到3500平方米。项目获得了美国绿色建筑协会LEED金级预认证和中国绿色建筑三星预认证。
配套方面，物业公司是融信世欧物业服务集团有限公司。车位329个，车位月租金800到1000元。空调是中央空调系统，开放时间周一到周五8：00到18：30，周六日8：00到13：30。电梯配了4部客梯和1部货梯。网络方面电信、联通、移动全都能用。
入驻企业方面，已知的有地标马克无人机事业部、火炬电子集团、心镜传媒、星纬资本、汉娄网络、桀昇科技、荣军实业、风和雨网络科技、上海市节能工程技术协会等。整体来说租户结构以科技、传媒和现代服务业为主。
三、租金到底什么水平
碧桂园中心的租金区间跨度不小。
从2026年上半年的在租房源来看，日租金大致在2元到6元每平方米这个区间。具体拆开看：有150平的房源报价2.2元/平·天，200平的房源报价3元/平·天，276平的报价4.6元/平·天，351平的房源精装3.9元、简装反而5.9元。大面积方面，1000平的报价5元/平·天，1353平的报价5.7元/平·天。
自持部分的租赁单价在5.4元到6元/平·天。综合来看，多数房源集中在3.5到5.5元/平·天的区间。
物业费30元/平·月。车位月租金800到1000元。
这个价格在杨浦区东外滩板块算什么水平？周边有长阳创谷、复地四季广场等办公园区。相比陆家嘴6.76元/平·天的水平，碧桂园中心有明显的价格优势。比起北外滩等新兴商务区，碧桂园中心也属于中等偏上的定位。简单说就是——用相对合理的价格，能拿到一个有LEED金级认证、有甲级配置、有双轨交便利度的写字楼。
面积选择也比较灵活，从100多平到1300多平都有。小公司租个小面积够用，大企业要整层甚至整栋也行。独栋产品还可以整栋购买，备案价在1.99亿到2.43亿之间。
四、谁在租、谁该租
从上海整体市场来看，金融、TMT、专业服务是三大需求主力。碧桂园中心的现有租户以科技、传媒和现代服务业为主，跟这个大趋势是吻合的。
具体来说，以下几类企业可能比较适合：
TMT和科技类公司。 项目紧邻美团、B站、字节跳动等互联网总部，周边的产业氛围已经形成了。地标马克无人机、火炬电子集团这些科技企业已经入驻了。做人工智能、软件开发、芯片设计的公司来这边，上下游配套和人才基础是现成的。
文化传媒和创意类企业。 心镜传媒、风和雨网络科技这些公司已经在楼里了。对于内容创作、短视频、游戏公司来说，这里的产业生态是现成的。
总部型企业。 碧桂园中心有4栋独栋总部办公，面积3100到3500平方米。对于需要独立总部形象、又不愿离开市区的中大型企业来说，独栋产品是个不错的选择。
有形象需求的中大型企业。 碧桂园中心是LEED金级预认证甲级写字楼，有碧桂园+融信的品牌背书。对于需要一定商务形象、但又不愿花太多钱的企业来说，性价比比较高。
五、现在入驻划算吗——几点实在建议
关于谈价格。 现在整个市场都是“以价换量”的阶段。业主为了填满空置面积，在租金上通常有弹性空间。别只看挂牌价，可以多谈几轮。尤其是面积大、租期长的客户，议价空间会更大。有房源信息显示“条款好谈”、“免租时间面议”，说明谈价的余地是有的。
关于免租期。 有房源信息显示免租期可以谈。装修期长的企业可以在这方面多争取一些，一般几十天的免租期是能谈下来的。
关于空调。 碧桂园中心用的是中央空调，开放时间有严格限制——工作日到18：30，周六只到13：30。如果企业经常加班，这个时间限制可能会是个问题。看房的时候一定要问清楚加班的空调费用怎么算，以及是否支持额外付费延长供冷。
关于物业费。 物业费30元/平·月，这个费用不算低。看房的时候要问清楚含不含公共区域的能耗、含不含空调费。不同房源可能不一样，这些细节加在一起，可能比租金本身的差异还大。
关于时机。 机构预测下半年上海还有约52万平方米的新增供应入市。短期内市场供大于求的局面不会根本改变，租金大概率还会维持低位震荡。对于租户来说，这不一定是坏事——供应充足的时候，选择多、议价空间大。如果机构预测的“市场筑底”判断准确，现在到年底这段时间，可能就是租金相对低位、选择相对丰富的一个窗口期。
关于实地看房。 看房的时候别只看租金单价，要算总账——物业费、空调费、停车费加在一起，可能比租金本身的差异还大。另外要问清楚：物业费含不含公共区域的能耗？空调加班怎么收费？车位够不够用？项目有2栋甲级办公楼和4栋独栋，不同楼栋的户型、朝向、装修标准可能都不一样，建议多看几套对比一下。
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