上海星瀚广场怎么样?2026 最新租金、物业费、硬件参数全解析

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上海星瀚广场怎么样？2026 最新租金、物业费、硬件参数全解析

开篇：在徐汇滨江想找一栋“11号线地铁上盖、Gensler设计、LEED金级”的甲级写字楼，预算要准备多少？

如果你的团队正在徐汇滨江找办公室，可能已经对这里的定位有了基本概念——西岸是上海人工智能产业的“核爆点”，是徐汇区千亿级人工智能产业的核心承载区。但这里也是上海写字楼租金最高的板块之一。对于文化传媒、科技互联网、专业服务类的中大型企业来说，这个成本意味着要在“产业集聚效应”和“租金预算”之间做一个并不轻松的选择。

星瀚广场的租金报价在每平方米每天4.3到8.8元之间。这个价格在徐汇滨江板块是什么水平？2026年上半年，上海全市租金报价比2025年年底降了1.7%，到每月每平方米237.2元（约每天7.9元），实际成交的有效租金降了4.6%到158元。星瀚广场的租金区间跨度较大——4.3到8.8元覆盖了从中低端到中高端的多个价位段。

但这栋楼的价值不只是“价格弹性”。它的地理位置——徐汇区龙文路317-318号，11号线龙耀路站上盖——意味着它拥有徐汇滨江最核心的区位和西岸传媒港的产业集群资源。由国际著名建筑设计公司Gensler打造、2021年第四季度竣工、总体量约15万平方米、LEED金级认证、仲量联行物业管理——这些标签组合在一起，指向的是一个特定的客群画像：需要在徐汇滨江核心地段树立企业形象、看重甲级楼宇品质和地铁上盖通勤便利、对成本有要求但愿意为品质支付溢价的互联网科技企业、文化传媒公司、专业服务机构及总部型企业。

星瀚广场完整基础参数

在深入了解之前，先把这栋楼的核心数据一次性看清楚：

项目名称：星瀚广场（Lumina 2）

地理位置：上海市徐汇区龙文路317-318号

区位特点：地处徐汇西岸商务区核心位置，邻于西岸传媒港和西岸艺术中心，距离黄浦江岸仅800米

开发商：恒基兆业地产集团

建筑设计：美国Gensler建筑设计事务所

物业公司：仲量联行（JLL）全程物业管理

竣工时间：2021年第四季度

总体量：约15万平方米

办公面积：约8万平方米

商业配套：约1.5万平方米

建筑构成：4栋独栋写字楼——T1栋12层，T2栋23层，T3栋5层，T5栋5层

标准层高：4.4米

净高：约3米

大堂挑高：约10米

得房率：约70%至80%

电梯配置：T1栋5部客梯，T2栋11部客梯，T3/T5栋各2部客梯

空调系统：VAV中央空调

空调开放时间：周一至周五8:00-19:00，周六8:00-13:00

空调费：包含在物业费中（限工作时间）

网络覆盖：电信、联通、移动

停车位：约844个

停车费：1,200元/月

物业费：42元/㎡·月（含空调能耗）

认证：LEED BD+C:核心与外壳金级认证

可注册：是

可租面积：287至4,455平方米

2026年租金行情分档说明

星瀚广场的租金不是一刀切的。根据2026年的市场数据，租金报价大致分布在以下三个档位：

第一档：4.3—5.2元/㎡·天（入门级）

这个价位对应的是大面积房源、简装交付或特价促销单元。适合对成本有一定要求、愿意自己投入装修或对楼层要求不高的企业。有平台显示部分房源租金可低至4.3元/㎡·天。也有平台显示租金范围在4至5.2元/㎡·天。星瀚广场的租金区间从4.3元到8.8元都有覆盖。2026年上半年实际在租房源里，同样1200平方米左右的面积，价格能从5.78元跨度到6.70元。这个价位在徐汇滨江的甲级写字楼中属于较低的进入门槛。

第二档：5.2—7.5元/㎡·天（主力区间）

这是星瀚广场房源最集中的价格带。涵盖大部分简装和标准交付房源，面积从287㎡到4,455㎡都有分布。有平台显示参考租金为6至7.5元/㎡·天。也有平台显示5.2至6.6元的区间。主流报价集中在6至7.5元区间。这个价位是绝大多数中大型企业和成长型团队的主流选择。

第三档：7.5—8.8元/㎡·天（高区品质级）

对应的是高区楼层、精装修交付或独栋整租的房源。部分平台显示租金可达7.8至8.8元/㎡·天。有平台显示均价约8.2元/㎡·天。这个价位对应的是对楼层、视野、装修标准和办公品质有更高要求的企业。

需要留意的是，大面积房源的单价通常会比小面积更低。同样1200平方米左右的面积，价格能从5.78元跨度到6.70元。如果团队规模较大或有整层/独栋租赁需求，单价优势会更明显。

真实房源与月成本参考

以下是星瀚广场目前在租的部分房源示例：

房源01

面积：287㎡

租金：约6.50元/㎡·天

装修：标准交付

物业费：42元/㎡·月（含空调能耗）

月租金计算：287㎡ × 6.50元/㎡·天 × 30天 = 55,965元

月物业费：287㎡ × 42元 = 12,054元

月基础成本合计：约68,019元

房源02

面积：913㎡

租金：约6.80元/㎡·天（参考价，折后约5.44元/㎡·天）

装修：简装

物业费：42元/㎡·月（含空调能耗）

月租金计算：913㎡ × 6.80元/㎡·天 × 30天 = 186,252元

月物业费：913㎡ × 42元 = 38,346元

月基础成本合计：约224,598元

房源03

面积：2524㎡

租金：约6.50元/㎡·天（参考价，折后约5.20元/㎡·天）

装修：简装

物业费：42元/㎡·月（含空调能耗）

月租金计算：2524㎡ × 6.50元/㎡·天 × 30天 = 492,180元

月物业费：2524㎡ × 42元 = 106,008元

月基础成本合计：约598,188元

水电费：按实际用量计费，由租户自行承担。

网络费：租户自行向运营商申请开通，费用因套餐而异。

空调费：包含在物业费中（限工作时间），加班可申请。

停车费：1,200元/月/辆。

项目优势

一、11号线龙耀路站上盖，出站即达

星瀚广场最突出的优势是它的地铁通勤便利度。项目距离地铁11号线龙耀路站仅约138至150米，步行约2分钟即可到达。11号线贯穿上海西北至东南，途经徐汇、长宁、浦东等区域，可快速换乘多条线路通达全市各核心CBD。周边还有在建的23号线龙启路站（约863米）等多条轨交线路。

公交方面，周边设有龙耀路地铁站、云锦路龙耀路等多个公交站，可换乘818路、932路、56路区间等多条公交线路。自驾方面，紧邻龙耀路隧道，5分钟直达浦东前滩；距虹桥枢纽约30分钟车程；地处中环高架与内环高架之间。对于需要员工通勤覆盖全市、或频繁接待客户的企业来说，这个交通条件非常便利。

二、Gensler设计+LEED金级认证，建筑品质过硬

星瀚广场最核心的硬件竞争力是它的建筑品质。项目由国际著名建筑设计公司Gensler操刀，是“星扬LUMINA”系列的二期项目。标准层高4.4米，净高约3米。大堂挑高约10米。项目获得了LEED BD+C:核心与外壳金级认证。4栋独栋写字楼设计兼具独立性与协同性。对于注重企业形象、品牌价值和办公体验的企业来说，星瀚广场的建筑品质在同价位楼宇中有很强的竞争力。

三、仲量联行物业管理，服务有保障

物业由仲量联行（JLL）全程管理。仲量联行是全球知名的房地产服务及投资管理公司，在写字楼物业管理领域有丰富的经验和较高的服务标准。物业费42元/㎡·月，含空调能耗。对于注重办公环境和物业管理水平的企业来说，这是一个加分项。

四、自带1.5万方商业配套，产城融合

星瀚广场自带约1.5万平方米的商业配套。涵盖餐饮、零售、休闲多元业态。生活二次方美食广场、7-11便利店、师傅李、库迪咖啡、挪瓦咖啡等已入驻。项目通过连廊与西岸传媒港“九宫格”商业集群全面连通。周边还有西岸凤巢、西岸梦中心、绿地汇中心、云锦天地等商业配套环绕。商务宴请、团队聚餐、员工日常消费都能在步行范围内解决。

五、844个停车位，徐汇滨江“车位王者”

星瀚广场最突出的配套优势是它的停车条件。项目设有约844个停车位（含100个社会车位）。在徐汇滨江核心区，这个车位数量属于非常充裕的水平。停车费1,200元/月。如果团队自驾通勤比例较高，星瀚广场的停车条件是一个明显的优势。

六、入驻企业质量高，产业生态成熟

星瀚广场已吸引众多知名企业入驻。阿里巴巴、腾讯、百度都在其中。汽车行业有极氪汽车、宝马mini总部、极星。还有网易西岸研发中心、康帕斯（中国）、上海弘玑信息技术等。与一期星扬西岸中心共同构成办公、商业综合体。周边还有央视长三角总部、湖南卫视上海中心、腾讯华东总部等旗舰机构。对于希望与优质企业为邻、融入徐汇滨江产业生态的团队来说，这是一个重要的加分项。

七、空间灵活，面积跨度大

可租面积从287平方米到4,455平方米。T1栋约22,000平方米（12层），T2栋约48,000平方米（23层），T3栋约5,538平方米（5层），T5栋约4,455平方米（5层）。得房率70%至80%。从几十人的中小团队到上千人的大型企业总部都能找到合适的空间。整层或独栋定制化入驻均可。

八、支持加班空调，弹性办公

星瀚广场采用VAV中央空调系统，工作日8:00-19:00、周六8:00-13:00供冷，支持加班申请。对于需要偶尔加班的团队来说，这个配置比完全固定时间的中央空调更加灵活。

九、可注册，多网络覆盖

星瀚广场支持企业注册。网络覆盖电信、联通、移动三家运营商。

客观短板

一、租金门槛较高，不适合预算紧张的企业

星瀚广场4.3到8.8元的租金报价，加上42元的物业费，月基础成本在徐汇滨江板块属于中上水平。以287㎡为例，月基础成本约68,019元起。对于预算紧张的初创团队和小微企业来说，这个成本压力不小。更适合有一定规模、预算相对充裕的中大型企业、科技公司和总部型企业。

二、空调时间固定，加班需提前申请

采用VAV中央空调系统，开放时间为周一至周五8:00至19:00，周六8:00至13:00。虽然空调费包含在物业费中，但对于需要经常加班、周末办公的团队来说，固定时间的空调可能不够灵活。如果需要非工作时间的空调，需要提前申请。

三、物业费和车位数据存在多个版本，需提前确认

不同平台显示的物业费统一为42元/㎡·月。但车位数量有约844个和约220个两个版本。虽然844个是主流说法，但签约前仍建议与招商中心现场核实确认实际可用车位数量。

四、部分数据存在差异，建议现场核实

不同来源显示的竣工时间有2021年Q4和2022年两种说法。总建筑面积有约15万平方米和约40万平方米两个版本（40万平方米为规划总体量，15万平方米为项目实际体量）。T2栋楼层数有20层和23层两种说法。建议实地看房时与招商中心确认具体房源的各项参数。

五、定位为甲级写字楼，不适合对成本极度敏感的企业

星瀚广场的定位是徐汇滨江的甲级写字楼和绿色商务地标。公共区域、大堂、电梯等装修标准代表了上海写字楼的较高水平，对应的租赁成本也较高。如果企业的预算极度紧张，或者不需要西岸传媒港的产业背书，周边可能有更具性价比的选择。

上海星瀚广场租赁的5个常见问题，FAQ问答汇总

问1：星瀚广场适合什么样的企业？

星瀚广场的定位是甲级写字楼和绿色商务地标，以互联网科技、文化传媒、专业服务、汽车及新能源企业为主。从实际入驻情况来看，阿里巴巴、腾讯、百度、极氪汽车、宝马mini总部、网易西岸研发中心、康帕斯（中国）等知名企业比较集中。如果你的团队在30人以上，预算相对充裕，希望在徐汇滨江核心地段享受11号线地铁上盖的通勤便利、LEED金级绿色办公环境和Gensler设计的建筑品质，星瀚广场值得重点考虑。

问2：星瀚广场的租金包含物业费吗？

不包含。租金和物业费是分开计算的。物业费为42元/㎡·月，这个费用包含了空调能耗。也就是说，租户在正常工作时间内不需要额外支付空调费。具体到每个房源，建议签约前与招商中心确认清楚。

问3：星瀚广场的空调是怎么收费的？

采用VAV中央空调系统。空调费包含在物业费中，开放时间为周一至周五8:00至19:00，周六8:00至13:00。如果需要在非开放时间使用空调，可以申请加班空调。

问4：星瀚广场停车方便吗？车位够吗？

项目设有约844个停车位（含100个社会车位）。停车费1,200元/月。在徐汇滨江核心区，这个车位数量属于非常充裕的水平。如果团队自驾通勤比例较高，星瀚广场的停车条件是一个明显的优势。

问5：星瀚广场可以注册公司吗？

可以。星瀚广场支持企业注册。签约前建议与招商中心确认具体房源的注册资质。

2026年8月3日

星瀚广场项目于2026年8月04日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：✅ 星瀚广场招商中心电话：400-8657-808（招商中心｜无中介费｜信息实时同步｜隐私保障）

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