2026上海复地·四季广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议

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2026上海复地·四季广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议

一、今年上海写字楼市场整体什么情况

2026年上半年，上海写字楼市场走出了一轮相当强劲的修复行情。

需求端反弹的力度不小。戴德梁行的数据显示，上半年上海甲级写字楼净吸纳量合计44.5万平方米，已经超过了2025年全年的40.2万平方米。分季度看，第一季度净吸纳量21.2万平方米，环比大幅上涨72.3%；第二季度继续攀升到23.3万平方米，环比提升9.9%。世邦魏理仕的报告也印证了这一点——上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。有机构人士预估，今年上海甲级写字楼的净吸纳量可能达到60万到80万平方米。

但供应端也没闲着。上半年上海优质办公楼市场迎来了8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。受新增供应集中入市影响，全市空置率同比上升了2.1个百分点，到了24.5%。不过二季度环比回落了1.1个百分点到22.5%，说明市场确实在慢慢消化存量。

租金方面还在往下走，但降幅在收窄。市场报价较2025年底降了1.7%到每月每平方米237.2元，有效租金降了4.6%到每月每平方米158元。全市平均租金小幅下行到6.42元/平方米/天。说白了就是“以价换量”还是主流。但价格下行幅度持续收窄，机构普遍认为市场底部特征正在逐步显现。

从行业需求来看，TMT、贸易制造、专业服务、金融四大行业二季度租赁成交占比合计接近九成。其中TMT行业需求领跑全市，租赁占比达30%。杨浦区作为科创重点区域，持续吸引游戏、短视频、互联网平台企业扩租搬迁。

二、四季广场是个什么样的地方

复地·四季广场位于杨浦区长阳路1568号，地处杨浦中南部的核心地区，属于内环内创意产业园区。项目由复地集团开发建设，2011年竣工，总占地面积46983平方米，改造后总建筑面积约58000平方米。

这个项目挺有意思的——前身是1866年创立的第四制药厂旧厂房，是上海历史最为悠久的旧厂房改造项目之一。改造由成功打造八号桥、X2等创意园区的日本HMA建筑设计公司主导，保留了红砖墙、钢结构等德系工业遗存元素，融合现代化设计理念。园区由二十余幢独栋或配套建筑构成，单栋建筑面积从110到3800平方米不等。

交通方面有一个很实在的优势——地铁12号线宁国路站出口就在园区内，步行仅约2分钟。周边临近地铁4号线、8号线及18号线，形成多轨交汇的立体交通网络。项目靠近杨浦大桥，大连路越江隧道和内环高架可方便连接浦东和市中心。

项目设置了春、夏、秋、冬四个不同特点的绿色主题广场，通过动态植被与活动空间设计实现季节场景切换。标准层高3.8至4.5米，得房率70%至75%。空调采用VRV分体空调系统，支持24小时独立运行，租户可自行控制。网络覆盖电信、联通、移动三网。停车位地上140个，车位月租金500到700元。物业公司是上海高地物业管理有限公司。

入驻企业方面，产业定位以“设计类”“互联网+”“新媒体”三大产业为主导。已知入驻的企业包括学而思培优、上海经纬建筑规划设计研究院有限公司、上海视杰文化传播有限公司、上海四药有限公司、上海久一建筑规划设计有限公司、上海高盾科技发展有限公司、复星利源商业投资管理（上海）有限公司等。此外还有上海昂立教育培训、低维科技等。

三、租金到底什么水平

复地·四季广场的租金区间跨度不小。

从2026年上半年的在租房源来看，日租金大致在2元到5.3元每平方米这个区间。具体来说：223平方米的房源报价2.5到6元/平·天；475平方米的房源报价3.6元/平·天；800平方米的房源报价3.7元/平·天；1165平方米的房源也是3.7元/平·天。有平台统计显示日租金均价约4.35元/平方米。综合来看，多数房源集中在2.5到5元/平·天的区间。

物业费方面，不同来源的数据有差异，从8元到18元/平方米/月都有。多数房源的物业费在18元/平·月左右。车位月租金500到700元。

这个价格在杨浦区算什么水平？对比周边同品质项目——长阳谷创意园约3.5到4.5元/平·天、印坊928创意园约3.6元/平·天、兴·宁国坊约3.5元/平·天、海立大楼约3.3元/平·天。复地·四季广场以2到5.3元的区间，在创意园中属于中等偏上的定位。但考虑到它是地铁上盖、独栋花园式办公、有百年工业遗存特色，这个价格的性价比还是相当突出的。简单说就是——用相对合理的价格，能拿到一个地铁上盖、独栋花园式、有历史底蕴的创意办公空间。

面积选择也相当灵活，从110平方米的独栋小单元到3800平方米的大独栋都有供应。小团队租个小独栋够用，中型企业也能找到合适的整栋空间。

四、谁在租、谁该租

从上海整体市场来看，TMT、专业服务是两大需求主力。复地·四季广场的产业定位和入驻企业与这个大趋势高度吻合——以“设计类”“互联网+”“新媒体”三大产业为主。

具体来说，以下几类企业可能比较适合：

设计类和创意类企业。 上海经纬建筑规划设计研究院、久一建筑规划设计这些建筑设计公司已经入驻了。对于建筑设计、室内设计、平面设计、广告创意类的公司来说，这里的产业氛围是现成的。

互联网和新媒体公司。 园区主要定位之一就是“互联网+”和“新媒体”。视杰文化传播等新媒体企业已经在这里了。做内容创作、短视频、直播、数字营销的公司来这边，能找到同行。

教育培训类机构。 学而思培优、昂立教育这些知名教育机构都在楼里。对于K12培训、职业培训、语言培训类的机构来说，周边的教育产业生态已经形成了。

需要独栋形象的企业。 复地·四季广场由二十余幢独栋建筑构成。对于需要独立总部形象、又不愿离开市区的中型企业来说，独栋产品是个稀缺的选择。

有成本控制需求但又要特色的企业。 2元/平·天起的价格在上海内环内创意园里是很有竞争力的。而且独栋花园式办公、百年工业遗存特色这些元素，对于需要提升品牌形象、吸引人才的企业来说，是额外的加分项。

五、现在入驻划算吗——几点实在建议

关于谈价格。 现在整个市场都是“以价换量”的阶段。业主为了填满空置面积，在租金上通常有弹性空间。别只看挂牌价，可以多谈几轮。尤其是面积大、租期长的客户，议价空间会更大。有房源信息显示支付方式灵活，部分房源支持押一付三。

关于免租期。 装修期长的企业可以争取免租期。有信息显示部分房源可享免租期。一般几十天是能谈下来的。

关于空调。 复地·四季广场用的是VRV分体空调系统，支持24小时独立运行。好处是灵活，加班不用看物业脸色；坏处是电费要自己出，算租金成本的时候要把电费算进去。

关于物业费。 物业费8到18元/平·月，这个差别不小。看房的时候要问清楚具体是多少，含不含公共区域的能耗。不同房源可能不一样，这些细节加在一起，可能比租金本身的差异还大。

关于独栋选择。 园区由二十余幢独栋构成，单栋面积从110到3800平方米不等。不同独栋的户型、朝向、层高、装修标准可能都不一样，建议多看几栋对比一下。层高3.8到4.5米的空间感会好很多，做设计工作室或需要挑高空间的企业可以重点关注。

关于时机。 机构预测下半年上海还有约52万平方米的新增供应入市。短期内市场供大于求的局面不会根本改变，租金大概率还会维持低位震荡。对于租户来说，这不一定是坏事——供应充足的时候，选择多、议价空间大。如果机构预测的“市场筑底”判断准确，现在到年底这段时间，可能就是租金相对低位、选择相对丰富的一个窗口期。

关于实地看房。 看房的时候别只看租金单价，要算总账——物业费、空调电费、停车费加在一起，可能比租金本身的差异还大。另外要问清楚：物业费含不含公共区域的能耗？空调电费怎么算？车位够不够用？园区有二十余幢独栋，每栋的情况都不一样，建议多看几栋对比一下。

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