2026上海宝地广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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宝地广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、宝地广场写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026上海宝地广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、先看大环境：上海写字楼市场今年到底怎么样
2026年上半年，上海写字楼市场交出了一份相当有意思的成绩单。
先说需求。上半年上海甲级写字楼净吸纳量合计44.5万平方米，已经超过了2025年全年的40.2万平方米。世邦魏理仕的数据也显示，上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。简单说就是——租办公室的企业变多了，而且比去年多不少。
但供应也没闲着。上半年上海优质办公楼市场迎来了8个新项目入市，二季度就有K11 Atelier、保利浦开金融中心T3、日月光二期和徐汇万科中心三期T1，累计新增供应约73.3万平方米。
供需两头都在涨，结果就是空置率没怎么降下来。全市空置率同比上升了2.1个百分点，到了24.5%。不过二季度环比降了1.1个百分点，回到了22.5%。说明市场确实在慢慢消化存量。
租金方面还在往下走。全市平均租金小幅下行到6.42元/平方米/天，环比降幅1.9%。市场报价比2025年底降了1.7%，到了每月每平方米237.2元，有效租金降了4.6%到158元。说白了就是“以价换量”还是主流策略。
不过有个积极的信号——租金下降的幅度在收窄。机构普遍认为市场底部特征正在逐步显现。有专家预估今年上海甲级写字楼的净吸纳量可能会达到60万到80万平方米，相比前几年的40万到50万会有明显提升。
二、宝地广场是个什么样的地方
宝地广场在杨浦区唐山路1018号，2012年竣工投入运营。项目总建筑面积约15.64万平方米，包含两栋甲级写字楼和商业配套。外立面用的是Low-E中空玻璃幕墙和流线型铝板设计，还拿了LEED金级认证。
这个位置有个很实在的优势——离地铁4号线和12号线交汇的大连路站就几百米，走路三五分钟的事。周边还有10多条公交线路，自己开车的话，通过大连路隧道能快速到浦东，15分钟车程可达陆家嘴金融区。对于每天通勤的上班族来说，这个便利度是实打实的。
大厦地上23层，标准层面积约2000平方米。物业公司是仲量联行，车位一共727个（地下700个、地上27个）。
商业配套方面，1到4层是商场，有B1层美食街和屋顶花园，入驻了星巴克、海底捞、蓝蛙这些品牌。写字楼配备了智能办公系统和中央空调。基本上办公、吃饭、商务接待都能在楼里解决。
租户方面，宝地广场已经形成了不错的产业氛围。字节跳动、哔哩哔哩等科技企业都在这里。此外还有宝钢航运、国际SOS、东方明珠投资等企业。从工商登记信息来看，入驻企业涵盖了文化传媒、科技、物流、餐饮等多个领域。上海科创银行的总部也设在宝地广场B座。整体来说租户结构比较多元，以科技和现代服务业为主。
三、租金到底什么水平
宝地广场的租金区间跨度不小。从2026年上半年的在租房源来看，日租金大致在2.8元到8元/平方米之间。
具体拆开看：有173平的房源报价2.8元/平·天，303平的房源报价5到6.5元/平·天，200到500平的房源报价4.3元/平·天。综合来看，租金均价大约在4.2到8元/平·天之间。联合办公的话，工位租金大概1000到2000元/月。
物业费方面，不同来源的数据有差异，大致在21到28元/平·月。车位月租金600到1800元。
这个价格在杨浦区算什么水平？相比陆家嘴6.76元/平·天的租金，宝地广场有明显的价格优势。比起北外滩等新兴商务区4到5.5元/平·天的水平，宝地广场属于中上定位。简单说就是——用相对实惠的价格，能拿到一个有LEED金级认证、有成熟商业配套的甲级写字楼。
面积选择也比较灵活，从50平方米到2000多平方米都能租，支持灵活分割。小公司租个小面积够用，大企业要整层也行。
四、谁在租、谁该租
从整个上海市场来看，2026年上半年金融业以16%的占比位居需求首位，私募、量化、对冲基金扩张尤其积极。专业服务业占比15.7%，从去年同期的第四位跃升到了第二位，主要是律所在搬迁和扩张。TMT行业占比14.5%，互联网、芯片、智能系统企业持续扩租。
具体到杨浦区所在的东外滩-大连路板块，TMT行业需求尤其旺盛。游戏、短视频、互联网平台企业持续扩租搬迁。字节跳动和B站已经在宝地广场了，说明这个楼对科技企业有天然的吸引力。
宝地广场的现有租户结构跟这个大趋势是吻合的——科技、文化传媒、金融、贸易、物流都有布局。对于这几类行业的企业来说，宝地广场算是一个值得认真考虑的选择。
具体来说，以下几类企业可能比较适合：
TMT和科技类公司。 字节跳动、B站都在这里，周边的产业氛围已经形成了。做互联网、软件、芯片设计的公司来这边，上下游配套和人才基础是现成的。
文化传媒和创意类企业。 楼里已经有文化传媒公司入驻，加上B站这样的头部企业带动的生态，对内容创作、短视频、游戏公司来说是个不错的选择。
金融和专业服务机构。 上海科创银行的总部在这里，说明金融机构对宝地广场是认可的。律所、咨询公司、会计师事务所如果客户在浦西和浦东两头都有，宝地广场的位置刚好居中——地铁4号线和12号线交汇，去哪都方便。
贸易和制造业企业的办公室。 楼里有宝钢航运、国际SOS这样的企业，说明贸易物流类的公司在这里也能找到同行。
五、现在入驻划算吗——几点实在建议
关于谈价格。 现在整个市场都是“以价换量”的阶段。业主为了填满空置面积，在租金上通常有一定的弹性空间。别只看挂牌价，可以多谈几轮。尤其是面积大、租期长的客户，议价空间会更大。有房源信息显示“价格可议”、“业主关系融洽”，说明谈价的余地是有的。
关于免租期。 有房源信息直接标注“送免租期”。装修期长的企业可以在这方面多争取一些，一般几十天的免租期是能谈下来的。
关于空调。 宝地广场的空调是租户自行控制的，不像有些写字楼统一限时供应。好处是灵活，加班不用看物业脸色；坏处是电费要自己出，算租金成本的时候要把电费算进去。
关于物业费。 物业费21到28元/平·月，这个费用差别不小。看房的时候一定要问清楚具体是多少，不同房源可能不一样。有的物业费可能含了空调能耗，有的不含，这些细节加在一起，可能比租金本身的差异还大。
关于时机。 机构预测下半年上海还有约50万到54.6万平方米的新增供应入市。这意味着短期内市场供大于求的局面不会根本改变，租金大概率还会维持低位震荡。对于租户来说，这不一定是坏事——供应充足的时候，选择多、议价空间大。如果机构预测的“市场筑底”判断准确，现在到年底这段时间，可能就是租金相对低位、选择相对丰富的一个窗口期。
关于实地看房。 看房的时候别只看租金单价，要算总账——物业费、空调电费、停车费加在一起，可能比租金本身的差异还大。另外要问清楚：物业费含不含公共区域的能耗？空调是自己控制还是统一供？车位够不够用？这些细节直接关系到每个月的固定支出。
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