2026上海东海广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议

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2026上海东海广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议

一、东海广场到底是怎样一栋楼

东海广场在静安区铜仁路299号，也有人说南京西路1486号。这栋楼高217米，地上57层，是南京西路的地标性建筑之一。总建筑面积约8.05万平方米，其中写字楼占6.78万平方米，1到2层是商业配套。标准层高2.75米。配置了12部客梯和3部货梯。物业是北京锦融物业管理有限公司上海分公司。物业费30块钱每平米每月。停车费每月1660块。

这栋楼的历史挺有意思。它的前身是“东海广场一期”，1994年立项后被频繁倒卖，一度成了“上海第一烂尾楼”。2008年SOHO中国以24.5亿元收购并更名，2009年竣工。从烂尾楼到地标，本身就说明它在南京西路这个位置的价值是被市场验证过的。

二、2026年市场大环境怎么样

先看整体盘子。2026年上半年，上海写字楼市场迎来了8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。需求端修复力度不小，上半年净吸纳量达31.6万平方米，同比增长83%。甲级写字楼净吸纳量已经超过了2025年全年的水平。

但供应量还是大。全市写字楼空置率同比上升2.1个百分点到了24.5%。租金还在调整——全市写字楼报价租金较2025年末下跌1.7%，到237.2元每平米每月；实际成交的有效租金降幅更大，同比下滑4.6%，报158元每平米每月。上海甲级写字楼日均租金降到了5.7元每平米每天。市场整体还是“以价换量”的阶段。

从行业需求来看，金融、专业服务、TMT三大行业合计占租赁需求的将近六成。TMT行业里超过35%的租赁需求来自AI相关企业的新租和搬迁。

南京西路商圈是全市租金最坚挺、空置率最低的商圈之一。东海广场就在这个商圈的中间位置。

三、东海广场的租金到底什么水平

东海广场的价格区间比较宽，从4.8到8.88块钱每平米每天都有。具体房源方面：

· 155平的精装房源，日租金4.8块

· 200平的精装房源，日租金3.5块

· 236平的中层房源，日租金8块

· 707平的中层精装房源，日租金6.8块

整体来看，大部分房源的租金在4.8到8.88块这个区间。物业费统一30块钱每平米每月。停车费每月1660块。空调开放时间是周一到周五8：00到19：00，周六8：00到13：00。

这个价格在南京西路商圈算什么水平？恒隆广场日租金在10到15块。东海广场的4.8到8.88块，属于这个商圈里性价比比较高的选择。比恒隆广场、嘉里中心那种顶级的便宜不少，但地段和硬件差距没那么大。

有一个细节值得注意：东海广场是南京西路少数支持散租的甲级楼。小面积可以租，大面积也可以谈。2026年2月就有信息显示，70到500平的面积都可以租。灵活度比周边很多只做整层出租的项目要高。

四、谁在里面办公

东海广场的租户名单挺能说明问题的：

· 法国阳狮集团

· 德意志联邦共和国驻上海总领事馆

· 苹果

· 加拿大贝加艾奇建筑设计咨询有限公司

· 希思黎（SISLEY）

· 迪奥

· 卡塔尔航空

· 中天钢铁

· 伽蓝集团

入驻的企业95%以上均为国内外知名公司。这个比例在静安寺商圈里算很高的。换句话说，这栋楼吸引的是那些需要“国际化门面”的企业——外资代表处、跨国公司分支机构、高端服务类公司。

五、几个需要想清楚的问题

第一，价格区间大，选择空间多。从4.8到将近9块都有房源。便宜的可能是低区、小业主房源，贵的是高区、开发商直租房源。预算不同的企业都能找到对应的选择。但要提醒一句——报价特别低的，楼层、朝向、装修可能都有短板，得实地看。

第二，交通是真的方便。步行到静安寺站大约370米，2号线、7号线、14号线三轨交汇。员工通勤、客户来访都很顺。紧邻延安高架，开车出行也方便。

第三，商业配套成熟。1到2层自带商业，步行可到静安嘉里中心、恒隆广场、久光百货。周边五星级酒店环绕。日常吃饭、商务接待都能在楼下解决。

第四，租户圈层是隐性价值。你隔壁可能是苹果，楼上有领事馆——这种商务氛围不是花钱就能买到的。对于做国际业务、高端服务、品牌咨询的公司来说，这个圈子本身就是资源。

第五，面积选择灵活。从70平到1500平都有覆盖。小团队可以租小户型，中型企业可以租半层，大公司可以拿整层。而且支持精装带家具、标准交付、定制装修多种方式。

第六，空调有开放时间限制。中央空调的开放时间是周一到周五8：00到19：00，周六8：00到13：00。加班的话，空调可能得额外申请。对于经常加班的企业来说，这是个现实问题。

第七，有一个历史遗留问题需要注意。东海广场的前身是“烂尾楼”，虽然已经被SOHO中国盘活多年，但部分老上海人对这栋楼的历史还有印象。对于特别在意楼宇“出身”的企业来说，这可能是个减分项。不过从实际运营来看，这栋楼的出租率和租户质量已经说明了一切。

六、什么人适合搬进来

如果你的公司是外资企业、跨国公司分支机构、高端服务类公司，或者做的是金融、咨询、科技、贸易这类行业，东海广场值得认真看。它的地段、交通、租户圈层、面积灵活性，跟这类企业的需求匹配度很高。尤其是那些需要“国际化门面”、预算又不是特别宽裕的企业——这里比恒隆便宜，但门牌号一样在南京西路。

但如果你是初创公司、预算特别紧张，那可能还有更便宜的选择。南京西路商圈也有一些报价更低的楼宇，不过硬件和圈层可能就差一些了。

还有一个现实问题：东海广场的租户稳定性比较高，好的楼层和面积不一定随时有。如果看中了某一套，建议提前跟租赁代理沟通，了解最新的空置情况。

说到底，东海广场卖的不只是办公室。它卖的是“南京西路地标”加“国际化商务圈层”加“灵活的面积选择”。如果你的公司需要这三样东西，而且预算扛得住，那就来。如果只是需要一个地方放工位，那周围有的是更便宜的选择。

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