2026上海桂果园办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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桂果园项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、桂果园写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 桂果园管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 桂果园租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 桂果园招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026上海桂果园办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、这个项目在哪儿？什么来头？
桂果园在徐汇区桂平路471号。这地方是漕河泾新兴技术开发区的核心腹地——国务院批准的国家级高新技术产业开发区。项目就处在漕河泾板块中心，周边产业氛围浓郁。
项目1993年12月竣工。园区共6层，标准层高3.2米，净高2.8米。得房率约75%。物业公司是漕河泾物业。物业费这块不同渠道数据不太一样——有说2.6元的，有说10元的，有说11元的，有说12.8元的。不同运营方、不同房源差别挺大，看房的时候直接问清楚。
车位方面，地上100个、地下150个，共250个。车位月租金450到500元。电梯配置为客梯2部、货梯1部。空调为VRV分体空调系统，租户可以自行控制，24小时都能用。网络覆盖电信、联通、移动三家运营商。
交通上很能打。距离地铁9号线漕河泾开发区站约680到710米，步行约6到10分钟。地铁12号线虹漕路站距项目约696米。周边还有多条公交线路覆盖。园区紧邻中环，10分钟车程直达内环高架。
项目支持工商注册。桂果园主要是乙级写字楼，建筑类型相对务实，不是走奢华路线的甲级项目。
二、先看大环境：2026年上海办公楼市场什么情况？
2026年上半年，上海办公楼市场供给、需求同步增长。需求端修复力度很明显——上半年净吸纳量达31.6万平方米，同比增长83%。但受新增供应集中入市影响，空置率同比上升了2.1个百分点到24.5%。
租金还在往下走。上半年全市租金报价较2025年年底下降了1.7%，到每月每平方米237.2元。有效租金则下降4.6%，到每月每平方米158.0元。“以价换量”仍是主流——业主降租金换出租率。
行业需求方面，金融业以16.0%的占比位居需求首位；专业服务业占比15.7%；TMT行业占比14.5%。四大行业合计占了租赁成交的大头。整体来看，短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，租金难以快速反转上行。
三、桂果园的租金到底多少钱？
桂果园的租金在不同渠道、不同面积、不同装修、不同运营方下差别挺大——因为楼里有大房东直租的、二房东转租的、也有联合办公品牌运营的。
先看整体范围。 综合多个渠道的数据，2026年桂果园的租金从1.8元到3.8元/平方米/天都有。起步价约为1.8元/平方米/天。整体租金约在2.5至3.6元/平方米/天之间。部分平台显示平均租金约3.41元/平方米/天。主流在租房源报价集中在2.0到3.0元/平方米/天。
具体看房源的话：
· 50平方米精装带家具，月租金3800元，折合约2.5元/平方米/天
· 50平方米简装高区，约3.3元/平方米/天
· 55平方米，月租金4000元，约2.39元/平方米/天
· 72.8平方米精装中层南向，2.1元/平方米/天
· 100平方米精装带家具，1.8到2.2元/平方米/天
· 100平方米，1.8元/平方米/天，含2个月免租期
· 150平方米精装中区朝南，2.0元/平方米/天
· 200平方米简装，3.8元/平方米/天
· 500平方米，3.0元/平方米/天
不同运营方的价格也有差异：
· “蔚然//桂果园”品牌房源报价在2.3到3.0元/平方米/天之间
· 部分大业主直租或简装房源可低至1.8到2.0元
综合来看，2026年桂果园的办公租金主流价位集中在2.0至3.0元/平方米/天。精装或小面积单元单价相对较高，大面积或简装房源单价相对更低。
对比一下，漕河泾板块2026年的日租金均价约3.92元/平方米/天。桂果园2.0到3.0元的主流价格，在漕河泾板块里属于中低水平，性价比比较突出。
四、谁在入驻？需求端在发生什么变化
桂果园的入驻企业以研发、科创、互联网、设计类为主。
桂果园所在的漕河泾开发区，拥有1.5万多家企业、150多家世界500强投资项目。园区主要集中了研发企业。入驻企业涵盖互联网、科创及新兴设计类。园区还引入了“蔚然空间”等创意办公品牌，以创意办公为载体，提供联合办公空间和企业服务。另外“趣办”品牌也在桂果园设有空间，融合小户型办公、移动办公、开放办公等多种形式。
桂果园的卖点主要有几个：
一个是漕河泾的产业集聚效应。 漕河泾是上海最早的国家级高新技术开发区，周边商汤、腾讯、飞利浦这些头部企业都在。对于科创、研发、IT类的企业来说，在这里办公就等于融入了上海最成熟的科技产业生态圈。
第二个是价格优势明显。 2.0到3.0元的主流租金，在漕河泾核心区属于中低水平。1.8元起步的房源在漕河泾板块算是地板价了。物业费2.6到12.8元也整体不高。综合成本控制得住，对预算有限的初创团队和中小企业非常友好。
第三个是面积选择灵活、门槛低。 桂果园提供从约40平方米到2700平方米的多种户型选择。整层面积约767至1071平方米，另有小独栋约2700平方米。50平方米的小户型月租三千多，100平方米的月租五千多到六千多——在漕河泾核心区算是非常亲民的价格了。
第四个是24小时VRV独立空调。 用的是VRV分体空调系统，租户可以自行控制。不像有些写字楼中央空调过了晚上六点就得交加时费。对于经常加班的研发、IT、设计团队来说，这是个实打实的省钱优势。
第五个是得房率高。 得房率约75%——同样租100平方米，实际能用的面积比一般写字楼（得房率65%到70%）多5到10平方米。
五、现在入驻划算吗？几点实际建议
第一，租金可以谈。 2026年上海办公楼市场整体供大于求，租金还在往下走。桂果园虽然有价格优势，但在当前环境下肯定有议价空间——尤其是大面积房源。有房源标注100平方米送2个月免租期，有的房源免租期可以面议。免租期、装修补贴这些都可以谈。
第二，想清楚自己要哪种运营方的房源。 桂果园的房源有大房东直租的、二房东转租的、也有联合办公品牌运营的。“蔚然//桂果园”是创意办公品牌，“趣办·漕河泾桂果园”也是联合办公品牌。大房东直租通常合同更稳定、价格更低；品牌运营的房源可能装修更好、服务更全、灵活性更高。根据自己的需求和预算选。
第三，想清楚自己要多大面积。 桂果园可租面积从40平方米到2700平方米都有。50平方米的小户型月租三千多，100平方米的月租五千多到六千多。中大面积的话，单位成本可能更低。整层767到1071平方米，还有2700平方米的小独栋。最短租期有12个月起的。
第四，算清楚隐性成本。 除了租金，物业费这块不同渠道差别大——2.6到12.8元都有。看房的时候问清楚具体是多少。车位450到500元/月。空调是VRV分体的，24小时自己控制——对经常加班的团队是优势，但电费按表计量，用得越多花得越多。净高2.8米不算特别高，看房的时候感受一下会不会压抑。得房率75%倒是不错。
第五，想清楚自己为什么要租这里。 桂果园的优势在四个方面：一是漕河泾国家级开发区的产业集聚效应和研发企业扎堆的产业氛围；二是2.0到3.0元的租金在漕河泾核心区的性价比；三是24小时VRV独立空调的灵活性和75%的得房率；四是40到2700平方米的灵活面积选择和低入驻门槛。如果你的企业是科创、研发、IT、设计类的，想在漕河泾这个产业圈子里扎根，预算有限但想要个好地段——那桂果园是值得认真考虑的选项。如果纯粹看租金便宜，漕河泾板块有更低价的选择，但地段、产业生态和交通便利度就不一样了。
第六，注意看房源的实际情况。 桂果园的房源有大房东直租的、二房东转租的、也有联合办公品牌运营的。不同房源的装修、状态、报价差别很大——毛坯、简装、精装、精装带家具都有。项目1993年竣工，到现在超过30年了。有些房源的装修和设备状态可能不一样。看房的时候实地感受一下净高2.8米、采光和VRV空调的实际效果。不同渠道显示的物业费差别很大，看房的时候直接跟物业或房东核实清楚。
桂果园项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、桂果园写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 桂果园管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 桂果园租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
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