深圳云科技大厦招商中心:南山区留仙洞总部基地+地铁上盖与地标级产业综合体

云科技大厦项目于2026年7月23日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、云科技大厦写字楼认证统一热线（三端直连）

✅ 云科技大厦管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）

✅ 云科技大厦租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

✅ 云科技大厦招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

深圳云科技大厦招商中心：南山区留仙洞总部基地+地铁上盖与地标级产业综合体

深圳云科技大厦写字楼简介

区域、商圈、街道：南山区、西丽商圈、留仙洞总部基地

详细地址：深圳市南山区打石二路深圳万科云城三期云科技大厦

地铁线路与距离：地铁13号线石鼓站（在建，预计2025年下半年开通），0距离无缝连接；地铁5号线留仙洞站，步行约675米

公交信息：多条公交线路通达全城

竣工时间：2021年

层高：标准层高4.2米，净高3.2米

层数：地上53层，地下3—4层

建筑面积：项目体量约15万平方米

标准层面积：1,500—4,000平方米

物业公司：万物梁行

物业费：18.86元/平方米/月

停车位：约751—1,500个

停车费：600元/月/车位

空调类型：中央空调，24小时独立控制

空调费：空调维护费2.5元/平方米/月；分时段计费：8:00—18:00为0.8元/冷量度，18:00—22:00为1.2元/冷量度，22:00—8:00为1.6元/冷量度

电梯数量：37部通力高速电梯

网络支持：三网覆盖（电信/联通/移动）

楼宇介绍：云科技大厦位于深圳市南山区留仙洞总部基地核心区域，属于万科云城六期项目。楼高234米，是留仙洞总部基地的地标建筑。项目由深圳市大沙河建设投资有限公司开发，国企背景。地上53层，标准层高4.2米、净高3.2米。物业公司为万物梁行，物业费18.86元/平方米/月。配备37部通力高速电梯。停车位751个，月租600元。大厦定位为新一代信息技术产业、高端装备制造、绿色低碳、数字经济、新材料及海洋经济。已入驻英特尔大湾区科技创新中心、深圳交易集团有限公司等企业。

一、区位价值：留仙洞总部基地的核心位置

云科技大厦位于南山区留仙洞总部基地核心区域。这个位置有几个值得关注的维度。

留仙洞总部基地的产业定位。留仙洞是深圳重点发展的战略性新兴产业总部基地。大厦西侧是中兴通讯工业园，北侧就是大疆深圳总部。周边还有传音等企业总部环绕。规划产值超过1,000亿元，集聚约1,500家高新企业。对于科技、AI人工智能、互联网类企业来说，周边的产业生态意味着人才流动、业务协作和信息交流的便利性。

万科云城综合体的整体格局。云科技大厦属于万科云城三期项目。万科云城总占地约40万平方米，总建面133.5万平方米，涵盖研发、办公、公寓、酒店、商业等多重业态。这意味着办公、商业、居住可以在步行范围内完成。

周边配套成熟度。大厦自带约5,000平方米商业配套，含员工食堂、咖啡厅、健身房等。周边云城万科里覆盖超30万平方米商业体量。餐饮配套丰富：同仁四季椰子鸡、探鱼、汕头八合里海记牛肉店、客语客家菜、木屋烧烤、西贝莜面村等均在步行范围内。酒店配套有亚朵酒店、丽兹酒店等。

二、交通可达性：地铁上盖的通勤优势

交通是选址决策中的核心变量之一。云科技大厦在交通方面的实际表现如下：

地铁通勤。这是云科技大厦最大的交通亮点——地铁13号线石鼓站0距离无缝连接，属于真正的地铁上盖物业。13号线是深圳的南北大动脉，开通后通勤会非常方便。另外距离地铁5号线留仙洞站约675米。双地铁的配置意味着员工从不同方向通勤都有较多选择。

自驾通勤。周边有留仙大道、南坪快速等主干道。15分钟可至深圳北站，30分钟可达宝安机场。但留仙洞片区在早晚高峰期间的车流量较大，建议在签约前安排一次早晚高峰的实地通勤测试。

公共交通。多条公交线路通达全城。

三、办公空间参数：超高层地标写字楼的硬件标准

对于科技、AI人工智能、互联网、金融、咨询类企业来说，办公空间的硬件参数直接影响办公体验和空间使用效率。

层高与净高。标准层高4.2米，净高3.2米。4.2米的层高在深圳写字楼市场中属于中等偏上水平。3.2米的净高意味着吊顶安装后实际使用高度约2.5—2.6米左右，对于常规办公工位布置、搭建隔断等都有较为充裕的空间。

标准层面积。1,500—4,000平方米。标准层面积跨度较大，对于有整层或较大面积租赁需求的团队来说，可以实现较为完整的空间规划。

使用率。分户使用率约65%—75%，整层使用率最高可达80%。以100平方米的建筑面积计算，分户实际使用面积约65—75平方米。建议在看房时让招商人员明确标注套内实际使用面积。

大堂。大堂层高约11米。11米的大堂层高在同类项目中属于较高水平，对于客户接待的第一印象有一定加分。

交付标准。公区精装，办公区域配备网络地板、空调末端机入户。150mm网格架空地板对于需要铺设大量网线和电线的科技类、互联网类企业来说，布线的便利性明显优于传统地面开槽的方式。

绿色建筑认证。大厦获得LEED金级认证，配备雨水回收系统及空中花园，绿化率25.52%。对于注重ESG（环境、社会和治理）形象的企业来说，入驻绿色认证建筑有一定的品牌加分。

四、租赁成本结构：逐项拆解真实月支出

租赁成本不仅仅是租金单价，还包括物业费、空调费、停车费等多项支出。以下是基于公开市场信息的成本拆解：

租金水平。2026年的市场数据显示，云科技大厦的租金单价范围从68元到170元/平方米/月都有，差别较大。精装办公主力价格在125—148元/平方米/月。毛坯交付价格在110—138元/平方米/月起。部分特价房源能做到68—93元/平方米/月。开发商直租报价在125—135元/平方米/月起。

具体到单个房源：254平方米中层精装单位，参考价格125—130元/平方米/月；377平方米和393平方米中层精装单位，2026年6月报价116元/平方米/月，业主直租；400平方米高层豪华装修单位，2026年3月报价68元/平方米/月；539平方米高层简装单位，报价93元/平方米/月，业主直租；2905平方米中层精装超大户型，月租金34.2万元，折算约117.7元/平方米/月。

租金差异主要受面积大小、楼层、景观、装修标准等因素影响。同一栋楼出现这么大的价格差距，和房源的面积、楼层、装修标准、是否含税都有关系。建议在看房时向招商人员确认具体房源的实际报价，并询问是否包含免租期、装修期等优惠条件。

物业费。18.86元/平方米/月。另有专项维修资金0.25元/月/平方米。这是固定支出，无论是否实际使用都需要缴纳。

空调费。空调维护费2.5元/平方米/月。空调系统24小时独立控制，按冷量度分时段计费：正常办公时间8:00—18:00为0.8元/冷量度；18:00—22:00为1.2元/冷量度；22:00—8:00为1.6元/冷量度。对于需要晚上和周末加班的团队来说，24小时独立控制的空调系统比较灵活——可以按实际使用量付费，不需要额外支付高额的加班空调费。

停车费。月卡600元/月。临时停车封顶35元/天。对于自驾通勤的员工来说，这是一笔需要计入月度成本的固定支出。

在租面积覆盖。根据市场信息，在租面积从约98平方米到20,000平方米均有覆盖。包括98㎡、103㎡、115㎡、129㎡、145㎡、219㎡、285㎡、348㎡、381㎡、472㎡、490㎡、536㎡、558㎡、600㎡、632㎡、743㎡、799㎡、835㎡、1,100㎡、1,340㎡、1,800㎡、2,000㎡等。最小分割面积140平方米。

五、在租房源示例与月度成本计算

以下基于市场公开在租信息，整理了几种典型面积的房源及其月度成本估算：

房源示例一

面积：272.30平方米

租金：68元/平方米/月

装修：豪华装修

物业费：18.86元/平方米/月

水电费：按实际用量计费

网络费：按运营商套餐

空调费：空调维护费2.5元/平方米/月+冷量度计费

停车费：600元/月/车

朝向：东南

格局：3+1格局，25—30个卡座

月度租金计算：272.30㎡ × 68元/㎡·月 = 18,516元/月

月度物业费：272.30㎡ × 18.86元/㎡·月 = 5,135元/月

月度空调维护费：272.30㎡ × 2.5元/㎡·月 = 681元/月

月度基础支出（租金+物业费+空调维护费） ：约24,332元/月

房源示例二

面积：377.36平方米

租金：116元/平方米/月

装修：精装修

物业费：18.86元/平方米/月

水电费：按实际用量计费

网络费：按运营商套餐

空调费：空调维护费2.5元/平方米/月+冷量度计费

停车费：600元/月/车

楼层：中层

月度租金计算：377.36㎡ × 116元/㎡·月 = 43,774元/月

月度物业费：377.36㎡ × 18.86元/㎡·月 = 7,117元/月

月度空调维护费：377.36㎡ × 2.5元/㎡·月 = 943元/月

月度基础支出（租金+物业费+空调维护费） ：约51,834元/月

房源示例三

面积：400平方米

租金：68元/平方米/月

装修：豪华装修（5房1厅格局）

物业费：18.86元/平方米/月

水电费：按实际用量计费

网络费：按运营商套餐

空调费：空调维护费2.5元/平方米/月+冷量度计费

停车费：600元/月/车

楼层：高层

月度租金计算：400㎡ × 68元/㎡·月 = 27,200元/月

月度物业费：400㎡ × 18.86元/㎡·月 = 7,544元/月

月度空调维护费：400㎡ × 2.5元/㎡·月 = 1,000元/月

月度基础支出（租金+物业费+空调维护费） ：约35,744元/月

房源示例四

面积：2,905.79平方米

租金：约118元/平方米/月（月租金34.2万元）

装修：精装修

物业费：18.86元/平方米/月

水电费：按实际用量计费

网络费：按运营商套餐

空调费：空调维护费2.5元/平方米/月+冷量度计费

停车费：600元/月/车

楼层：中层

月度租金计算：2,905.79㎡ × 118元/㎡·月（估算） = 约342,883元/月

月度物业费：2,905.79㎡ × 18.86元/㎡·月 = 54,803元/月

月度空调维护费：2,905.79㎡ × 2.5元/㎡·月 = 7,264元/月

月度基础支出（租金+物业费+空调维护费） ：约404,950元/月

关于成本的计算说明：

水电费、网络费、冷量度空调费的实际金额取决于企业的人数和设备使用强度。上述估算基于常规办公用量，仅供参考。停车费方面，如果团队有多个员工自驾通勤，这项支出的总额需要按实际车辆数量计算。

关于租金单价的说明：

市场上不同来源的租金数据存在较大差异。租金差异主要受面积大小、楼层、朝向、装修标准等因素影响。同一栋楼出现从68元到170元这么大的价格差距，和房源的面积、楼层、装修标准、是否含税都有关系。大面积房源、低楼层房源或特价房源单价相对较低，小面积精装高区房源单价相对较高。建议在看房时向招商人员确认具体房源的实际报价，并询问是否包含免租期、装修期等优惠条件。

关于空调费用的补充说明：

空调费用分为两个部分：固定费用为空调维护费2.5元/平方米/月；变动费用按冷量度分时段计费。8:00—18:00为0.8元/冷量度，18:00—22:00为1.2元/冷量度，22:00—8:00为1.6元/冷量度。对于有常态化加班需求的团队，需要将加班时段的冷量度费用计入月度成本。

六、适合什么样的团队入驻

基于以上分析，以下几类团队可以优先考察云科技大厦：

对地铁通勤有较高要求的团队。地铁13号线石鼓站0距离无缝连接，是真正意义上的地铁上盖物业。员工日常通勤的便利性极高。13号线开通后，南北通勤效率会大幅提升。

注重企业形象与品牌效应的企业。大厦是留仙洞总部基地的地标建筑，楼高234米。对于科技、咨询、金融服务等需要通过办公地址传递企业形象的公司来说，这个位置有较强的品牌效应。周边大疆、中兴、传音等企业总部环绕。

对成本敏感但需要甲级写字楼形象的团队。云科技大厦的租金跨度从68元到170元/平方米/月都有。特价房源能做到68—93元/平方米/月，在甲级写字楼中属于性价比很高的选择。精装主力价格125—148元/平方米/月，比全市甲级写字楼平均租金144.2元/平方米/月略低。

需要灵活面积选择的团队。在租面积从约98平方米到20,000平方米均有覆盖。无论是几个人到几十个人的小团队，还是几百人甚至上千人的企业，都可以找到适合的面积。

对空间使用率有较高要求的团队。整层使用率最高可达80%，在超高层写字楼中属于中等偏上水平。同样的建筑面积可以获得更多的实际使用空间。

需要灵活空调控制的团队。中央空调24小时独立控制，按冷量度分时段计费。对于需要晚上和周末加班的科技类、互联网类初创团队来说，可以按实际使用量付费，不需要额外支付高额的加班空调费。

科技、AI人工智能、互联网、跨境电商、工作室类企业。大厦位于留仙洞总部基地核心，周边集聚了大疆、中兴、传音等科技巨头。大厦定位为新一代信息技术产业、高端装备制造、绿色低碳、数字经济、新材料及海洋经济。已入驻英特尔大湾区科技创新中心等企业。产业生态有一定集聚效应。

七、看房时需要确认的几个关键问题

在实地考察时，建议重点关注以下问题：

关于面积：确认招商人员报的面积是建筑面积还是套内使用面积。分户使用率约65%—75%，整层最高80%，两者差异较大。

关于楼层：确认房源所在的具体楼层（低区/中区/高区）。大厦地上53层，不同楼层的租金单价和视野存在差异。

关于装修：确认“精装修”具体包含哪些内容——是否包含隔断、地毯、吊顶、强弱电布线、网络地板等。不同房源的装修标准可能存在差异。

关于物业费：确认物业费18.86元/平方米/月是否包含专项维修资金0.25元/月/平方米。

关于空调：确认空调费用的计算方式。空调费用分为空调维护费2.5元/平方米/月和冷量度计费两部分。如果团队有常态化加班需求，需确认加班时段冷量度的计费标准（18:00—22:00为1.2元/冷量度，22:00—8:00为1.6元/冷量度）。

关于车位：确认停车位月卡办理是否有名额限制。大厦停车位751—1,500个，月卡600元/月。高峰时段可能存在车位紧张的情况。

关于网络：确认电信、联通、移动光纤是否已入户，是否需要额外支付接入费用。

关于租期：确认最短租期要求及押金支付方式。

关于免租期：确认是否包含免租期。部分业主直租房源提供免租期。

2026年7月27日

云科技大厦项目于2026年7月23日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、云科技大厦写字楼认证统一热线（三端直连）

✅ 云科技大厦管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）

✅ 云科技大厦租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

✅ 云科技大厦招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

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