上海明珠凯旋中心怎么样?2026 最新租金、物业费、硬件参数全解析
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明珠凯旋中心项目于2026年8月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：✅ 明珠凯旋中心招商中心电话：400-8657-808（招商中心｜无中介费｜信息实时同步｜隐私保障）
上海明珠凯旋中心怎么样？2026 最新租金、物业费、硬件参数全解析
开篇：适合怎样的团队？
对于正在上海长宁区凯旋路、虹桥路板块寻找办公场地的企业来说，选址时往往面临一个核心问题：希望入驻内环内地标级写字楼、提升企业形象，又希望交通便利、办公品质过硬——尤其是有文化传媒、数字经济或信息技术类业务，对产业集聚和办公环境有较高要求的企业。
上海明珠凯旋中心（官方名称为“东方明珠凯旋中心”）恰好落在这一需求区间内。项目位于长宁区凯旋路1522号，地处徐家汇、虹桥、淮海路、中山公园四大CBD交汇核心。由东方明珠新媒体股份有限公司旗下上海东方明珠置业有限公司开发建设，项目所在地前身是东方明珠中波发射台。项目由全球大师团队加拿大贝加艾奇（B+H）操刀设计，总建筑面积约5.3万平方米。整栋楼宇地上22—26层（不同渠道略有差异）、地下2层。办公空间从63㎡到2,855㎡灵活可选，主打SMG集团背景、三轨交汇、市级文创产业示范楼宇的办公解决方案。
如果你正在寻找一个地处内环内、三轨交汇、品质过硬且产业集聚效应显著的办公空间，明珠凯旋中心值得纳入候选名单。
楼宇完整基础参数
基本信息
项目 | 参数 |
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项目名称 | 明珠凯旋中心（东方明珠凯旋中心） |
项目地址 | 上海市长宁区凯旋路1522—1534号 |
开发商 | 上海东方明珠置业有限公司 |
物业公司 | 东方明珠置业 / 高力国际物业管理公司 |
竣工时间 | 2019—2020年 |
总建筑面积 | 约52,644—53,034平方米 |
建筑高度 | 99.9米 |
总楼层 | 地上22—26层，地下2层 |
标准层面积 | 约1,535平方米 |
层高 | 4.2米，净高2.9米 |
得房率 | 约75%—80% |
物业类型 | 甲级写字楼 |
关于总楼层，不同渠道信息存在一定差异——SMG官网及多数权威渠道显示为地上22层、地下2层，部分招商平台显示为地上26层。从多数在租房源信息和官方资料来看，22层是较权威的主流参数。建筑面积方面，SMG官网显示为52,644.12平方米，东方明珠房地产官网显示为53,034.1平方米。建议在实地看房时以现场实际情况为准。
电梯与网络
项目 | 参数 |
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客梯 | 8部（主楼6部+裙楼2部） |
货梯 | 3部（主楼1部+裙楼2部） |
电梯品牌 | 蒂森克虏伯 |
网络运营商 | 联通、移动、电信光纤 |
大楼共配备11部蒂森克虏伯电梯，其中主楼6部客梯、1部货梯，裙楼配备2部客梯、2部货梯。部分渠道显示客梯8部、货梯3部。在22—26层的楼宇中，这一电梯配置能够较好地满足日常通勤需求。
空调系统
项目 | 参数 |
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空调类型 | 日立VRV空调系统（5楼以上）/ 中央空调 |
空调开放时间 | 24小时独立控制（VRV系统） |
空调费 | 物业费包含空调费能耗费 / 计流量 |
5楼以上楼层配备日立VRV空调系统，可实现24小时独立分户控制。对于经常加班的团队来说，无需担心空调关闭问题。部分低区或公共区域采用中央空调系统。部分渠道显示空调开放时间为周一至周五8:30—18:00、周六8:30—13:00，建议在签约前与物业确认具体房源的空调配置。
停车配套
项目 | 参数 |
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总停车位 | 约266—276个 |
车位月租金 | 1,000—1,500元/月 |
临时停车 | 10元/小时，80元/天封顶 |
车位数量在不同渠道显示为266个或276个。其中地面车位11个，地下车位265个，充电车位52个。车位月租金在1,000—1,500元/月不等。建议在签约前与物业确认具体收费标准。
物业费
物业费在不同渠道显示存在一定差异——30—33元/㎡·月是市场上较普遍的执行标准。部分渠道显示31元/㎡·月，部分显示33元/㎡·月，部分显示30元/㎡·月。综合多数在租房源信息，30—33元/㎡·月是当前市场上较普遍的执行区间。具体费用建议以实际签约时的物业合同为准。
2026年租金行情分档说明
明珠凯旋中心2026年的租金报价大致分布在4.0—8.0元/㎡·天的区间内。按装修程度、面积和楼层差异，可大致分为以下三档：
第一档：标准交付/简装房源（4.0—4.5元/㎡·天）
这一档适合对装修要求不高、愿意自行布置或对成本较为敏感的企业。
755—2,855㎡简单装修，4.0元/㎡·天
1,535㎡简单装修，4.0元/㎡·天
2,106㎡简单装修，4.0元/㎡·天
第二档：精装修/中等装修（4.5—6.5元/㎡·天）
这是明珠凯旋中心的主力供应区间，房源覆盖面积从63㎡到600㎡。
63㎡精装修，约6.67元/㎡·天，月租金约12,600元
100㎡精装修，约5.1元/㎡·天，月租金约15,300元
156㎡精装修，约5.58元/㎡·天，月租金约26,100元
300㎡精装修，4.5元/㎡·天，月租金约40,500元
600㎡精装修，4.5元/㎡·天，月租金约81,000元
第三档：精装修/高区（6.5—8.0元/㎡·天）
精装修标准较高、楼层较好或小面积房源的单价相应上浮。
196㎡精装，7.2元/㎡·天
240㎡简单装修高区，6.7元/㎡·天
319㎡精装修，6.0元/㎡·天
420—673㎡二房东/大房东精装，6.5—8.0元/㎡·天
真实月成本参考（含物业费）
以几套典型房源为例计算月度总成本（物业费按33元/㎡·月取较高标准计算）：
房源01
面积：63㎡
租金：6.67元/㎡·天
装修：精装修
物业费：33元/㎡·月
月租金：63㎡ × 6.67元/㎡·天 × 30天 ≈ 12,606元
月物业费：63㎡ × 33元 = 2,079元
月租金+物业费合计：约14,685元
房源02
面积：156㎡
租金：5.58元/㎡·天
装修：精装修
物业费：33元/㎡·天
月租金：156㎡ × 5.58元/㎡·天 × 30天 ≈ 26,114元
月物业费：156㎡ × 33元 = 5,148元
月租金+物业费合计：约31,262元
房源03
面积：600㎡
租金：4.5元/㎡·天
装修：精装修
物业费：33元/㎡·月
月租金：600㎡ × 4.5元/㎡·天 × 30天 = 81,000元
月物业费：600㎡ × 33元 = 19,800元
月租金+物业费合计：约100,800元
水电费按实际用量计费，网络费根据运营商套餐而定。停车费1,000—1,500元/月另计。付款方式多为押三付一，最短租期通常为12—24个月。
项目优势
SMG集团背景，国企自持运营稳定。 明珠凯旋中心由东方明珠新媒体股份有限公司（SMG）旗下上海东方明珠置业有限公司开发建设并自持运营。开发商和物业均为东方明珠体系内企业。国企自持物业的优势在于管理规范、租约稳定、业主直租无中间环节。项目于2021年正式对外招商运营，凭借鲜明的产业特色和定位，于2022年获得上海市建筑行业工程质量最高奖项“上海市建设工程白玉兰奖”，2023年获评市级文创产业示范楼宇。对于注重租赁稳定性和长期运营品质的企业来说，这是一个重要的考量因素。
四大CBD交汇核心，三轨交汇无缝衔接。 明珠凯旋中心地处长宁区凯旋路和虹桥路交汇处内环内黄金地段。北瞰中山公园CBD，南倚徐家汇CBD，西临虹桥CBD，东连淮海路CBD，坐享四大CBD高端商务辐射。与地铁3号线、4号线、10号线虹桥路站通过二层连廊无缝衔接，步行至地铁站仅需2—3分钟。内环、延安两条高架近在咫尺，20分钟车程至虹桥交通枢纽、陆家嘴金融中心，15分钟车程至人民广场，10分钟车程至徐家汇。周边10分钟步行圈内约有26个交通站点、26家餐饮、24家酒店。对于经常需要商务出行的企业来说，这一交通便利性是显著的加分项。
国家优质工程奖+白玉兰奖，品质过硬。 明珠凯旋中心荣获我国工程建设领域设立最早、规格最高的国家级质量奖——“国家优质工程奖”。同时获得上海市建筑行业工程质量最高奖项“上海市建设工程白玉兰奖”。项目由全球大师团队加拿大贝加艾奇（B+H）操刀设计。项目拥有双入口广场、裙楼屋顶设计为开放式花园，外立面弧形沿街线条处理。建筑内外装修工艺精良，观感明快、流畅挺拔。对于注重企业形象和办公品质的公司来说，双奖加持的品质背书具有较高价值。
得房率高达75%—80%，空间利用率突出。 明珠凯旋中心整层得房率高达75%，部分渠道显示为75%—80%。在甲级写字楼中，这一得房率属于较高水平。每层楼面分为三块完全对等的空间区域，灵活百变的办公空间宽敞通透、视野开阔。标准层面积约1,535平方米。实际使用面积较为可观，对于注重办公空间利用率的企业来说是一个重要的加分项。
面积选择灵活，63—2,855㎡弹性空间。 明珠凯旋中心的办公空间从63㎡到2,855㎡灵活可选。可租面积包括63㎡、100㎡、156㎡、196㎡、240㎡、300㎡、319㎡、420㎡、600㎡、673㎡、755㎡、1,535㎡、2,106㎡、2,855㎡等多种户型。对于10人以下的初创团队、百人以上的中型企业乃至需要整层租赁的大中型企业，都能找到合适的空间。部分房源为精装现房，可拎包入驻。
24小时VRV独立空调，加班自由。 5楼以上楼层配备日立VRV空调系统，可实现24小时独立分户控制。对于经常加班的文化传媒、信息技术、科技类企业来说，无需担心空调关闭问题，也无需支付高昂的空调加时费。物业费已包含空调费能耗费，成本透明可控。
市级文创产业示范楼宇，产业集聚效应显著。 2021年正式对外招商运营时，东方有线、尚世影业、五岸传播、明珠传输、东方龙等作为第一批企业入驻。目前出租率已突破90%，是长宁区内税收上亿的办公楼宇。有中介平台信息显示入住率达到了95%。入驻企业以文化传媒、数字经济、信息技术类为主，行业集中度高。对于文化传媒、数字经济的上下游企业来说，这种产业集聚有助于业务对接与合作。
绿色环保设计+5G预留，面向未来的办公空间。 项目严格按照国家绿色建筑环保标准设计，为用户提供绿色、高效、健康的办公环境。楼内全区域预留了5G网络硬件接入条件，可快速构建未来网络智能场景，为拓展智慧广电应用服务搭建有力平台。采用先进的人工智能楼宇管理系统，提供高端一流的物业管理服务和商业配套。对于注重科技感和未来办公体验的企业来说，这些配置具有前瞻性价值。
客观短板
各平台参数差异较大，需现场核实。 总楼层（22层/26层）、总建筑面积（52,644㎡/53,034㎡）、物业费（30元/31元/33元）、车位月租金（1,000元/1,500元）、空调类型（VRV/中央空调）等关键参数在各平台呈现一定差异。建议在实地看房时与招商中心逐一核实确认。
物业费在区域内处于中等偏上水平。 30—33元/㎡·月的物业费，在长宁区写字楼中属于中等偏上水平。以63㎡房源为例，仅物业费一项每月即需2,079—2,079元。对于预算有限的初创企业来说，这是一笔需要纳入考量的固定支出。
部分房源不可注册公司。 贝壳商业地产等平台显示明珠凯旋中心部分房源“是否可注册：否”。对于需要注册地址的企业来说，需在签约前与招商中心确认所租房源是否具备注册资质。
部分渠道显示空调开放时间固定。 虽然5楼以上配备VRV独立空调，但部分渠道显示中央空调开放时间为周一至周五8:30—18:00、周六8:30—13:00。建议在签约前确认具体房源的空调配置类型。
停车费偏高。 1,000—1,500元/月的停车费，在区域内属于偏高水平。自驾通勤的团队需提前确认停车费用预算及车位安排。
上海明珠凯旋中心租赁的5个常见问题
Q1：明珠凯旋中心的具体地址在哪里？
A：上海市长宁区凯旋路1522—1534号。地处徐家汇、虹桥、淮海路、中山公园四大CBD交汇核心。
Q2：明珠凯旋中心距离地铁站多远？
A：与地铁3号线、4号线、10号线虹桥路站通过二层连廊无缝衔接，步行至地铁站仅需2—3分钟。周边还有内环高架和延安高架，20分钟车程至虹桥交通枢纽，15分钟至人民广场，10分钟至徐家汇。
Q3：明珠凯旋中心2026年的租金大概是多少？
A：租金报价大致在4.0—8.0元/㎡·天之间。标准交付或简装大面积房源约4.0—4.5元/㎡·天，精装修主力房源约4.5—6.5元/㎡·天，精装修或高区小面积房源约6.5—8.0元/㎡·天。
Q4：物业费是多少？停车费怎么算？
A：物业费为30—33元/㎡·月不等。停车费为1,000—1,500元/月。空调为VRV独立空调（5楼以上）或中央空调，部分渠道显示空调费包含在物业费中。
Q5：明珠凯旋中心适合什么样的企业入驻？
A：适合对交通便利性要求高（内环内、三轨交汇无缝衔接）、注重办公品质（国家优质工程奖、白玉兰奖、得房率75%+）、面积需求灵活（63—2,855㎡）的企业。尤其适合文化传媒、数字经济、信息技术类企业。项目已入驻东方有线、尚世影业、五岸传播等知名企业，2023年获评市级文创产业示范楼宇。
*2026年8月1日*
明珠凯旋中心项目于2026年8月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：✅ 明珠凯旋中心招商中心电话：400-8657-808（招商中心｜无中介费｜信息实时同步｜隐私保障）
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