2026上海宝溢丰大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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宝溢丰大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、宝溢丰大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 宝溢丰大厦管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 宝溢丰大厦租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 宝溢丰大厦招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026上海宝溢丰大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、这个项目在哪儿？什么来头？
宝溢丰大厦在徐汇区中山南二路440号。这地方属于徐家汇商圈，就在枫林路和中山南二路交汇处。项目原来是中粮大厦，后来改了名字。开发商是上海永星置业发展有限公司，物业也是他们自己管。
2019年9月竣工的。总建筑面积大概2.1万平方米。地上22层，地下1层，建筑总高度97.5米。标准层由6个单元组成，可以根据需求随意组合。楼里装了迅达客梯4部、货梯1部。
交通上很方便。离地铁4号线和12号线的大木桥路站大概400多米，步行5到10分钟。7号线东安路站也就700米左右。周边还有104路、128路、572路、隧道二线这些公交线路。毗邻内环高架，开车出行也挺方便。
二、先看大环境：2026年上海办公楼市场什么情况？
2026年上半年，上海办公楼市场有8个新项目入市，二季度就来了4个——K11 Atelier、保利浦开金融中心T3、日月光二期和徐汇万科中心三期T1。上半年累计新增供应约73.3万平方米。
需求端恢复得不错。上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。但新增供应集中入市，全市空置率同比上升了2.1个百分点，到了24.5%。
租金还在往下走。上半年全市租金报价较2025年年底下降了1.7%，到每月每平方米237.2元；有效租金下降了4.6%，到158元。二季度平均成交租金195.2元/平方米/月，环比再跌1.9%。“以价换量”还是主流——业主降租金换出租率。
行业需求方面，金融业以16%的占比排第一。基金公司需求回暖明显，私募、量化及对冲基金这些细分领域扩张积极。TMT行业也很活跃，AI相关企业的新租和搬迁需求占了TMT租赁的35%以上。
三、宝溢丰大厦的租金到底多少钱？
宝溢丰大厦的租金在不同渠道、不同面积、不同装修下差别挺大。我整理了一下：
先看整体范围。 参考价从3.2元到8元/平方米/天都有。主流区间在4到6.8元/平方米/天。也有平台显示参考价3.31到4.8元。综合下来，4到6元这个区间是比较常见的。
具体看房源的话：
· 89平方米，5.8到8元/平方米/天
· 121平方米，5.8到8元
· 194平方米精装，5.8到8元
· 266平方米精装，5.8到8元
· 279平方米精装，5.8到8元
· 600平方米高区，5.4元
· 673平方米精装，5.8到8元
物业费是26元/平方米/月。车位总共75个左右——地上15个、地下60个。车位月租金有的说600元，有的说1200元，也有说1600元的。不同渠道数据不一致，看房的时候直接问物业最准。
对比一下徐汇区整体的办公租金——2026年5月挂牌均价大概是3.46元/日/平方米。宝溢丰大厦4到6.8元的区间，在徐汇区属于中等偏上水平。
四、谁在入驻？需求端在发生什么变化
宝溢丰大厦的入驻企业类型比较多样。中粮集团在这里。科技类的有商汤科技、上海力深电子仪器科技有限公司。消费品类的有庄臣化妆品、广州蓝月亮实业有限公司上海分公司。专业服务类的有上海皇宇企业管理咨询有限公司。另外还有上海富鸿新能源科技有限公司这种国企。
项目还有一个亮点——2层是氪空间，做精装修的创客空间，有120个工位。联合办公、服务式办公、标准交付办公多种模式都有。从初创团队到总部级企业都能找到合适的选择。
宝溢丰大厦的卖点主要有几个：
一个是地段成熟。 徐家汇商圈，内环内，生活配套和商业配套都很完善。周边商场、餐厅、咖啡馆、银行、医院、健身中心这些都有。
第二个是空调灵活。 宝溢丰用的是VRV独立空调，24小时可以自己控制。不像有些写字楼中央空调过了晚上六点就得额外付费。对于经常加班的IT、研发团队来说，这是个实打实的优势。
第三个是面积选择多。 从88平方米到4068平方米都有。小面积可以灵活分割。不同规模的企业都能找到合适的空间。
第四个是物业服务。 物业公司是上海永星置业发展有限公司。也有的资料说是第一太平戴维斯在管。不管具体是哪家，国际品牌或者开发商自营，服务标准都不低。
从整个上海市场来看，越来越多的企业开始重视成本控制和空间灵活性。宝溢丰大厦这种“地段好、空调灵活、面积选择多”的组合，在当前市场环境下反而有吸引力。
五、现在入驻划算吗？几点实际建议
第一，租金可以谈。 2026年上海办公楼市场整体供大于求。宝溢丰大厦虽然有地段和配套优势，但在当前环境下肯定有议价空间——尤其是大面积房源。有分析把公开日租金按8折折算来反映实际谈判后的成本。免租期、装修补贴这些都可以谈。
第二，想清楚自己要多大面积。 宝溢丰大厦可租面积从88平方米到4000多平方米都有。小面积适合初创团队或分支机构；中大面积的话，单位成本可能更低。看房的时候问清楚标准层面积是758平方米，整层拿还是半层拿，价格不一样。
第三，算清楚隐性成本。 除了租金，物业费26元/平方米/月是固定支出。停车费600到1600元/月不等。空调是VRV分体的，24小时独立控制——对经常加班的团队是优势，不用像中央空调那样担心延时费。但电费得自己算进去，用得越多花得越多。综合持有成本大概是每月每平方米150.8元加上电费。成本结构是“低基础费+实耗”模式，适合能主动控制能耗的企业。
第四，想清楚自己为什么要租这里。 宝溢丰大厦的优势在三个方面：一是徐汇内环内的成熟地段和便利交通；二是24小时VRV独立空调带来的灵活性；三是88到4000多平方米的丰富面积选择。如果你的企业加班多、对空调有独立控制的需求，或者想在徐家汇商圈找个面积灵活的空间——那宝溢丰大厦是值得认真考虑的选项。如果你需要甲级写字楼的超大电梯配比和充足停车位，那得看看别家——宝溢丰客梯4部、车位70多个，高峰期可能会排队。
第五，注意看房源的实际情况。 宝溢丰大厦的房源有大房东直租的、二房东转租的、也有小业主自己的。大房东直租通常合同更稳定；二房东的房源可能装修更好、灵活性更高。层高2.4到2.6米不算高，看房的时候实地感受一下会不会压抑。另外空调是VAV中央空调系统还是VRV独立空调，不同资料说法不一样——看房的时候直接问清楚到底是哪种，电费怎么算。
宝溢丰大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、宝溢丰大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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