2026上海芒果广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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芒果广场项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、芒果广场写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026上海芒果广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、这栋楼在哪，什么来头
芒果广场在上海徐汇区龙爱路7号。位置在徐汇滨江西岸传媒港的核心地段，一线江景。这个板块是上海近年来重点打造的文化传媒和数字产业集聚区。
这栋楼是湖南广电（芒果台）在上海投建的，开发商是上海湘芒果文化投资有限公司。理念挺有意思——“媒体建楼、把楼建成媒体”。整个项目2021年9月竣工的，不算老楼。
总建筑面积大概8万平方米，其中5A甲级写字楼5.1万平方米，商业配套1.4万平方米，媒体文化空间9000平方米。有两栋办公塔楼：A栋21层100米高，B栋12层60米高。物业公司是万物梁行。大楼拿了LEED金级认证和绿建二星认证，还评上了碳中和G1级。
芒果广场是徐汇区唯一挂牌的“数字广告产业集群服务平台”。目前入驻了78家企业和商户，办公人数约2200人。入驻企业包括可耐福（德资）、狮王（日资）、雷科达（美资）、日建设计（日资）这些外资公司，也有上海国晨创投、永璞文化等本土企业。
二、租金到底什么水平
2026年上半年，芒果广场的租金报价大致在每平米每天4到8元这个区间。具体看几个在租的房源：
88平米左右的小户型，租金4元/平/天。115.9平米的房源，5.9元/平/天。299.8平米的，月租金5.38万，折合下来每平米每天大概6块钱。1680平米的大面积，报价6.5元/平/天。还有一些精装修的房源报价在6到8元之间。大面积、长租约的情况下，租金可以谈。
物业费方面，大部分房源在每平米每月35到38元。
对比一下市场整体情况。2026年上半年，上海全市甲级写字楼租金报价是每月每平方米237.2元，折合每天大概7.9元。有效租金（去掉免租期这些之后实际到手的）是每月每平方米158元。
芒果广场4到8块的报价，比全市平均水平低一些。但跟徐汇滨江板块其他楼宇比——西岸智塔6块左右，阳光滨江中心6.5左右——芒果广场的价格处在中游位置。
三、整个市场在发生什么
2026年上半年上海写字楼市场有几个关键数字。
需求端：上半年甲级写字楼净吸纳量44.5万平方米，已经超过了2025年全年40.2万平方米的水平。企业的活跃度明显提升了。分季度看，一季度净吸纳21.2万平方米，二季度攀升到23.3万平方米。市场在持续回暖。
空置率：二季度全市写字楼空置率22.5%，比一季度降了1.1个百分点。但不同板块差异很大。徐汇滨江因为吸纳好，空置率下降明显。
租金：上半年全市租金报价比2025年底降了1.7%。二季度市场平均成交租金195.2元/月/平米，环比跌了1.9%。“以价换量”还是主流策略。
简单总结：看楼的人多了，签约的也多了，但租金还在往下走。这就是市场现在的状态。
需求从哪里来：TMT行业占30%，贸易制造24%，专业服务16%，金融13%。金融业里私募、量化基金增长快。TMT里的游戏、短视频、互联网平台持续扩租。
供应端：上半年有8个新项目入市，新增供应73.3万平方米。2026、2027年还是供应高峰期。
四、芒果广场在这个市场里是什么位置
芒果广场有几个特点值得单独说。
江景是最大卖点。这栋楼在滨江第一排，几乎所有朝向的办公空间都能看到黄浦江。这在上海市中心属于稀缺资源。对于需要接待客户、展示品牌形象的企业来说，这个加分项挺实在的。
交通还行。离11号线龙耀路站大概200到400米。通过龙耀路隧道、龙水南路隧道可以直达前滩。员工通勤不算麻烦。
产业聚集效应明显。芒果广场本身就是湖南广电在上海的地标，加上西岸传媒港聚集了央视、腾讯、阿里、微软亚洲研究院这些企业。文化传媒、数字广告、科技类公司在这里能找到上下游伙伴。
楼龄新，硬件不错。2021年竣工的，在上海核心区写字楼里算比较新的。4.5米层高、3米净高、迅达智能电梯、江森自控VAV空调。LEED金级认证对注重ESG的外企也有吸引力。
商业配套还在完善中。目前楼内有星巴克、永璞咖啡、罗森这些。但大型餐饮和购物主要靠周边的凤巢、星扬西岸中心。这点对于日常办公便利性有一定影响。
五、给考虑入驻的企业一些实在的建议
如果你是小团队，20到50人
芒果广场有88平、116平、133平这些小面积房源。月租金从1万到3万不等。对于需要好地段、好形象来吸引人才和客户的小公司，这个门槛不算高。而且小面积房源有些是精装修的，可以直接搬进去。
如果你是文化传媒、数字广告类公司
这是芒果广场最对口的行业。园区本身就是数字广告产业服务平台。入驻企业里有做广告、新媒体、文化创意的同行。产业聚集带来的合作机会和人才流动，是实打实的优势。
如果你是中大型企业，需要大面积
芒果广场可以提供的面积从200平到2200平都有。整层1700到2000平，得房率75%左右。大面积房源租金可谈空间更大。1680平的高区房源，月租金33万左右。对于需要滨江地标来提升品牌形象的公司，可以考虑。
如果你是外资企业
LEED金级认证、绿建二星、碳中和G1级这些资质，对外企的总部选址是个加分项。而且已经有可耐福、狮王、雷科达这些外资公司入驻了。商务氛围和物业服务标准是经过验证的。
谈租约的时候注意什么
现在市场整体对租户有利。全市租金在往下走，业主“以价换量”是主流。几个可以谈的条件：
· 租金：大面积、长租约的情况下，可以在报价基础上往下谈
· 免租期：装修免租期一般都可以谈，现在市场环境下空间更大
· 付款方式：付一押三是常规，可以谈
· 物业费：38块一平米每月，这个也可以问问有没有优惠
六、周边可以对比的选项
如果觉得芒果广场的价格或者配套不太合适，徐汇滨江板块还有几个选项：
· 西岸智塔：租金6块左右，同样在滨江板块
· 阳光滨江中心：租金6.5块左右
· 星扬西岸中心：7块左右
· 航汇大厦：徐汇滨江板块，也有房源在租
这些楼的租金水平和芒果广场差不多，可以多走几家对比一下条件和价格。
七、几个需要想清楚的事
第一，芒果广场最大的卖点是江景和地标形象。如果你的业务需要经常接待客户、展示品牌，这个值不值得多花点钱，自己想清楚。
第二，商业配套还在完善中。员工中午吃饭、买咖啡这些，目前主要靠楼内有限的几家店，或者走去隔壁的商业体。如果团队对生活便利性要求高，这个要考虑。
第三，徐汇滨江是新兴板块，不是传统CBD。好处是租金比南京西路、陆家嘴便宜不少，坏处是商务配套和成熟度还有差距。但产业聚集（文化传媒、科技、AI）是实打实的。
第四，整个市场还在供应高峰期，2026、2027年新增供应不少。租金短期内不太可能快速上涨。所以不用太着急做决定，多看几家，多谈几家，心里有底。
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