2026广州云升科学园办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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云升科学园项目于2026年7月13日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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重要声明：本信息经由项目于 2026年 7月13日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。
2026广州云升科学园办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
2026年过半，广州办公楼市场整体还在调整。上半年全市优质办公楼市场录得四个项目共28.8万平方米新增供应，全部位于金融城。空置率上半年上升了1.3个百分点，到二季度末达到22.4%。租金持续小幅下行，全市上半年累计下跌3.6%至二季度末的每月每平方米115.6元。
但科学城板块的情况跟全市大盘不太一样。云升科学园作为科学城核心区的一个代表性项目，租金和入驻率都走出了独立行情。
项目什么来头？
云升科学园在广州科学城核心区，光谱中路11号。项目总占地5万平方米，总建筑面积约30万平方米。定位是第四代产业综合体，集展示、研发、商业、休闲、居住、孵化、办公于一体。
开发商是TCL集团。园区由3栋写字楼、1栋公寓、1栋厂房及2.3万平方米商业面积组成。配套方面，有近2000平方米的国际会议中心，1栋约700套的人才公寓，1880个停车位。建筑外立面用的是双银钢化中空LOW-E玻璃幕墙，空调系统是特灵水蓄冷，24小时可以自己控制。大堂净高7米，实用率75%到85%。
交通方面，距地铁21号线科学城站约800米，园区还有免费的地铁接驳巴士。500米范围内有5个公交站、20多条公交线。开车的话，广深高速、环城高速、广园快速这些主干道都在周边。
租金什么水平？不同面积差别挺大
云升科学园的租金在科学城板块里属于中等偏上，但跟珠江新城比便宜不少。
从2026年上半年的房源信息来看，不同面积和户型的租金差异比较明显。有公开信息显示租金30元每平米每月起。精装231平方米的单元，租金60元每平米起。120到5000平方米的单元，租金60到75元每平米每月（含税含物业费）。406平方米的单元月租金3.66万元，折算下来大概90元每平米每月。561平方米的单元月租金3.76万元。353平方米的单元月租金2.47万元。
2068平方米的大面积单元，租金50元每平米每月（含税），管理费18元每平米每月（含税）。还有房源挂到44元每平米每月起。有文章提到，曾经这里要租70到80元，现在部分单元已经到了4字头。
物业费方面，有信息显示18元每平米每月，也有信息显示15元每平米每月。停车月保400元。
简单总结一下：小面积精装单元60到75元每平米每月，大面积单元44到50元每平米每月，整层或独栋价格可以再谈。跟全市甲级写字楼115.6元的均价相比，云升科学园便宜了差不多一半。在科学城板块里，这个价格也算有竞争力。
谁在租？TCL系企业和科技公司是主力
云升科学园的产业定位很清晰——战略性新兴产业示范基地。园区已入驻企业超过300家，办公人群近1万人。
TCL集团旗下的多家核心企业已经率先入驻。包括广东聚华印刷显示技术有限公司（国家印刷及柔性显示创新中心的承载主体）、TCL金融控股集团、TCL集团技术中心。
其他知名入驻企业还有：南方电网数研院、新华三、斑马技术服务、中昱生物科技、新粤交通投资。广州朗国电子科技股份有限公司总部也在这里。广州嘉立电梯工程总部也设在园区。
从企业质量来看，园区有挂牌上市企业9家、高新技术企业84家、创新型中小企业41家、国家级专精特新“小巨人”3家、省级专精特新企业40家，园区企业年产值约40亿元。形成了以信息技术、智能制造、生物医药为核心的产业集群，高新技术企业占比超过67%。
2023年，云升科学园被评为粤港澳大湾区创新实践“年度优秀产业园区”。2024年4月，云升科学园产业创新中心被列入市级科技企业孵化器。
市场需求在变，产业园区比普通写字楼更扛得住
2026年上半年，广州办公楼市场有个明显的变化——存量项目去化效果突出。2025年第四季度到2026年第二季度，全市空置率累计下降了2个百分点。
虽然全市空置率还在22%以上，但科学城这类新兴商务区的表现比传统商圈好。新兴行业在这些片区的成交占总租赁笔数的45%，明显高于传统成熟商圈的25%。游戏、人工智能、生物医药这些领域的公司在扩张，它们更倾向于选择有产业集聚效应的园区，而不是普通的写字楼。
云升科学园正好踩在这个趋势上。它有TCL的产业背景，有南方电网等大企业入驻形成的集聚效应，有国家级创新平台（国家印刷及柔性显示创新中心），还有LEED金级认证和WELL健康建筑标准预认证。这些对科技类企业来说都是加分项。
另外，2026年上半年广州优质办公楼市场新增供应只有28.8万平方米，比之前少了不少。供应放缓给存量项目留出了去化空间。云升科学园作为科学城核心区运营成熟的园区，出租率一直保持在较高水平。
入驻建议：三个实操层面的提醒
第一，看清楚自己要什么面积和产品。
云升科学园的产品线比较丰富——100平方米以下的小单元适合初创团队和分支机构，500到2000平方米的中大面积适合成长型公司，整层2000平方米以上的适合总部型企业。不同面积的租金单价差别不小，小单元60到75元，大面积可能低到44到50元。别只看单价，得算总账。
第二，管理费和附加费用要问清楚。
不同房源的管理费差别不小，有的15元每平米每月，有的18元。空调是24小时自控、分户计流量，这个对需要加班的科技公司来说挺实用，但电费怎么算要问清楚。停车月保400元。签合同之前把每平米每月的实际支出算一遍。
第三，利用好现在的谈判窗口期。
现在市场空置率还在高位，业主普遍愿意让步。云升科学园之前有过免租至2026年3月的优惠。免租期、装修补贴、租金递增幅度这些都可以谈。园区是精装交付，部分单元带家具可以拎包入住。多问几家对比一下，别着急签。
2026年下半年广州还有新的办公楼供应要入市，选择会更多。对准备入驻科学城的企业来说，现在确实是个不错的窗口期。
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