2026上海保利浦开金融中心办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
保利浦开金融中心项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、保利浦开金融中心写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 保利浦开金融中心管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 保利浦开金融中心租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 保利浦开金融中心招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026上海保利浦开金融中心办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
上半年上海写字楼市场：需求反弹了，租金还在降
2026年上半年上海写字楼市场走出了一轮强势修复行情。世邦魏理仕的报告显示，上半年上海办公楼市场净吸纳量达31.6万平方米，同比增长83%，已达到去年全年净吸纳量的八成。分季度看，第一季度甲级写字楼净吸纳量录得21.2万平方米，环比大涨72.3%；第二季度攀升至23.3万平方米。
从行业结构来看，金融业以16%的占比位居需求首位。基金公司需求回暖明显，私募、量化及对冲基金扩张积极。TMT、贸易制造、专业服务、金融四大行业在二季度的租赁成交占比合计接近九成。
但供应端的压力不小。上半年上海办公楼市场共迎来8个新项目入市，其中二季度新增的4个项目中就包括保利浦开金融中心T3。上半年累计新增供应约73.3万平方米。受新增供应集中入市影响，上半年全市空置率同比上升2.1个百分点至24.5%。租金方面，全市租金报价较2025年年底下降1.7%至每月每平方米237.2元，有效租金则下降4.6%至每月每平方米158.0元。机构普遍认为，短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡，租金难以快速反转上行。
不过，像保利浦开金融中心这样2023年才竣工的新楼，情况跟全市平均水平不太一样。新项目往往能凭借硬件优势和差异化定位，在市场上走出一条独立行情。
保利浦开金融中心到底是个什么项目
说回正题。保利浦开金融中心在浦东新区杨高南路99弄1号，位于竹园商贸区核心腹地，踞守世纪大道与杨高南路黄金十字轴心。项目由保利发展联合浦开集团两大国企共同打造。2023年11月28日正式竣工，被称作“陆家嘴核心区最后一个商办地标”。
整个项目总建筑面积约38.92万平方米，由3栋180米高的超甲级办公楼、4.7万平方米精品商业“花木时光里”以及人文复合空间组成。其中办公体量约23.8万平方米。建筑设计由国际知名建筑事务所KPF操刀，以“东方叠石”为设计意象。项目已获得绿建三星认证和LEED金级预认证。
交通是这栋楼的一大优势。步行约5分钟即达地铁2号线上海科技馆站。周边还有地铁4号线和6号线浦电路站。项目毗邻浦东新区政府、上海证券交易所等核心机构。对望上海金融交易广场，近揽世纪公园城市绿肺。与上海博物馆东馆、东方艺术中心等文化地标咫尺为邻。
硬件配置方面相当硬核。10到12米挑高大堂，标准层高4.5米、净高3米，得房率约70%。标准层面积约3000平方米。每栋楼配了16部客梯（低区8部、高区8部）加2部货梯。空调是VAV变风量系统加PM2.5过滤新风，开放时间周一至周五8:30到19:00，周六8:30到13:00。停车位约1700个，月租金1000到2200块。物业公司是保利物业，物业费45块每平每月。
商业配套方面，项目自带4.7万平方米的“花木时光里”，2024年9月已正式开业。商业部分涵盖地下1层至地上3层，融合餐饮、零售、艺术与生活配套。独特设计的“空中艺阁”层高7.5米，最大悬挑9米，承载艺术展示与社交功能。
2026年租金到底什么水平
从各平台上的房源信息来看，2026年保利浦开金融中心的租金报价跨度比较大，大概在每平每天4元到9.5元之间。
租金报价方面，有平台显示6.5到9.5元每平每天。也有平台显示6到9元每平每天。还有平台显示5到6.5元每平每天。
实际成交价方面，多个平台显示净租金4元起每平每天，具体因楼层和面积不同有所差异。有房源500平米报4块每平每天。也有房源500平米报4.5块每平每天。还有房源400平米报5块每平每天。200到2200平米的房源报6到7.5块每平每天。部分大面积或标准交付的房源可谈至4元起。
价格差异主要跟楼层高低、面积大小、装修标准和具体楼栋有关。高区比低区贵，小面积单价往往比大面积高，精装比标准交付贵。免租期可以面议。
对比一下周边板块的整体水平。保利浦开金融中心所在的竹园商贸区，是陆家嘴金融贸易区的核心延伸区域。周边上海金融交易广场、陆家嘴金控广场等甲级写字楼扎堆。4到9.5块的价位在板块内属于中等偏上，但考虑到它是2023年竣工的新楼、KPF设计、LEED金级预认证、自带4.7万方商业，这个价格在陆家嘴核心区的新楼里算有竞争力的。
需要注意的是物业费45块每平每月。按4块每平每天的租金算，加上45块的物业费，一个月每平的实际支出大概在165块左右。按6块算的话，一个月每平就要225块左右。这还没算水电。停车费非固定1000块每月，固定2200块每月。空调是集中式的，开放时间到晚上7点，周六只到下午1点，加班多的公司要提前问清楚超时费用怎么算。
谁在这栋楼里办公
保利浦开金融中心的入驻企业质量不错，金融属性特别强。项目已被授牌为浦东股权投资集聚区“一站式”服务平台之一。
已知的入驻企业和机构包括：新湖期货、爱婴室、浦东金融办、浦东投促、浦东创投。私募基金方面，共青城广聚星合私募基金管理有限公司、上海冲积资产管理中心、上海仁布投资管理有限公司等众多行业领先的股权投资机构已入驻。专业服务机构方面，上海申同律师事务所总部也在这里。上海云力企业管理咨询有限公司的通信地址也在保利浦开金融中心T1座。
还有信息显示摩根士丹利、汇丰银行、联合利华等知名企业也在项目内办公。周边还有工商银行、浦发银行等机构区域总部环绕。项目的产业定位聚焦金融、科技研发、文化消费等方向。
从企业类型来看，这栋楼就是陆家嘴核心区典型的金融类写字楼配置——银行、证券、期货、私募基金、投资管理、专业服务扎堆。对做金融、投资、专业服务相关业务的公司来说，在这里办公上下游对接方便，行业氛围也浓。而且项目紧邻上海证券交易所、中国金融期货交易所等核心金融机构，“金融+文化”的双重赋能也是一大特色。
2026年谁在租办公楼
2026年上半年上海办公楼市场的需求结构里，金融业排第一占了16%。基金公司需求回暖明显，私募、量化及对冲基金扩张积极。TMT行业需求领跑全市，租赁占比达30%。专业服务业和贸易制造业也占了不小的份额。
保利浦开金融中心对口的客户群体——金融、投资、专业服务类的企业——正好跟当前市场上最活跃的需求方向吻合。而且项目地处陆家嘴核心区，对望上海金融交易广场，周边上交所、中金所、中国结算等机构环绕。加上项目2023年才竣工，是陆家嘴核心区最新的商办地标之一，对追求高品质办公空间和品牌形象的企业来说吸引力不小。
不过需要注意的是，保利浦开金融中心T3本身也是2026年上半年新增供应的一部分。新项目入市意味着短期内供应量增加，对租户来说是好事——选择更多、议价空间更大。
如果你考虑搬进来，这几个事得想清楚
先说优点。
第一，位置绝佳。杨高南路99弄1号，竹园商贸区核心，世纪大道与杨高南路黄金十字轴心。2号线上海科技馆站步行5分钟。对望上海金融交易广场，毗邻上交所、中金所、中国结算。周边浦东新区政府、上海博物馆东馆、东方艺术中心、上海科技馆、世纪公园环绕。政务、金融、文化资源高度聚合。
第二，建筑品质高。KPF设计，2023年竣工的新楼，LEED金级预认证加绿建三星。12米挑高大堂、4.5米层高、3米净高、150mm架空地板。标准层3000平可灵活分割。在陆家嘴核心区的新楼里，硬件配置属于第一梯队。
第三，产业氛围好。项目已被授牌为浦东股权投资集聚区“一站式”服务平台。新湖期货、浦东金融办、浦东创投以及多家私募基金已入驻。对做金融、投资相关业务的公司来说，入驻名单本身就是加分项。
第四，配套齐全。自带4.7万方“花木时光里”商业，2024年已开业。餐饮、零售、艺术、生活配套全都有。空中艺阁还可以做艺术展示和商务社交。员工日常需求在项目里基本都能解决。
第五，面积选择灵活。从140平到5000平都有，整层3000平可分割。从小团队到总部型企业都能找到合适的空间。部分房源可定制装修。
第六，免租期可谈。多个平台显示免租期可以面议。对需要装修和布置办公室的企业来说，这笔钱能省不少。
再说要注意的。
第一，成本不低。4块每平每天的租金加上45块物业费，一个月每平就要165块左右。如果是300平米，一个月光固定支出就将近5万。陆家嘴核心区虽然整体租金在降，但新楼的价位依然不低。
第二，物业费偏高。45块每平每月在同类甲级写字楼里属于偏高的。不同平台的物业费数据也有差异——有的说45元，有的说30到38元。签合同前一定要确认清楚按哪个标准收。
第三，空调开放时间有限。周一至周五8:30到19:00，周六只到13:00。加班多的公司要额外付空调费，而且费用怎么算要提前问清楚。
第四，项目2023年竣工，到2026年才三年，算是新楼。但T3栋在2026年二季度才入市，有些楼栋的入驻率和运营成熟度可能还在爬坡期。看房的时候要确认具体楼栋的交付和入驻情况。
第五，停车费不便宜。非固定1000块每月，固定2200块每月。开车上班的同事要提前算好这笔账。
最后给几个实操建议。
面积上，从140平到5000平都有。140到300平适合初创团队和成长型公司，500到1000平适合中型企业，整层3000平以上适合总部型企业。租期一般2年起。免租期可以谈。付款方式押二付二比较常见。
议价方面，当前市场整体是买方市场。全市空置率在往上走，业主“以价换量”是普遍心态。保利浦开金融中心的租金报价从4块到9.5块都有，跨度不小，说明议价空间是存在的。有平台明确写了“净租金4元起”。所以谈价格的时候可以大胆一点，租金单价、免租期这些都可以聊。
看房的时候重点看几个细节：实际净高到底多少（3米装完吊顶之后会矮一些）；物业费到底按哪个标准收（45块还是30到38块）；空调加班的费用怎么算（开放时间有限制）；电梯高峰期排队情况（16部客梯，39层楼，应该还好）；车位够不够用（1700个，基本不愁停）；周边的办公氛围跟你公司的业务方向匹不匹配。
2026年的保利浦开金融中心处在一个“全市租金承压、但核心区新楼依然有竞争力”的市场环境里。对需要陆家嘴核心区地段、超甲级办公空间和良好金融产业氛围的企业来说，保利浦开金融中心是一个值得认真考虑的选择。但具体要不要搬、搬进来合不合适，还是得结合自己公司的规模、预算和对办公环境的具体要求来定。
保利浦开金融中心项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、保利浦开金融中心写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 保利浦开金融中心管理处电话：400-8657-808（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 保利浦开金融中心租赁中心电话：400-8657-808 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 保利浦开金融中心招商中心电话：400-8657-808（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
