2026广州星寰国际商业中心办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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星寰国际商业中心项目于2026年7月13日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、星寰国际商业中心统一热线（三端直连）
✅ 星寰国际商业中心管理处电话：400-1881-972（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 星寰国际商业中心租赁中心电话：400-1881-972（租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 星寰国际商业中心招商中心电话：400-1881-972（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
重要声明：本信息经由项目于 2026年 7月13日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。
2026广州星寰国际商业中心办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、先认识一下这栋楼
星寰国际商业中心在越秀区侨光西路11-13号，海珠广场旁边。这个位置在珠江边上、广州历史中轴线跟珠江的交汇点。旁边就是海珠广场公园，站在楼里能看到珠江和广州塔。
项目是香港恒基兆业地产集团开发的，2019年竣工。总建筑面积30.4万平方米，由T1和T2两栋双子塔办公楼、大型商场和户外空间组成。写字楼部分大约9万平方米。T1栋9到30层，T2栋8到20层。
标准层高3米，停车位901个。电梯配置比较高——T1栋13台、T2栋10台，还有2台VIP专属电梯。物业是第一太平戴维斯，物业费30到35块钱一平米每月。中央空调开放时间是周一到周五早上8点到晚上7点，周六早上8点到下午1点。
这栋楼的品质有几个硬指标：获得了LEED金级认证和WELL健康安全评级，拿过美国建筑大师奖综合体建筑优秀奖。2021年建筑设计还拿了国际设计大奖。
目前入驻的企业阵容挺强：丹麦领事馆、匈牙利领事馆、波兰领事馆都在这里。企业方面有友邦保险、大丰银行、英皇娱乐、巴斯夫、赛诺菲、强生等。超95%的租户是世界500强、行业龙头或者领事馆。2026年6月，广州市委书记还专门到星寰调研，走访了友邦保险广东分公司和大丰银行广州分行。
二、2026年租金到底什么水平
星寰国际商业中心的租金在越秀区属于中高端水平。
先看具体的房源数据。193.64平米的低层简装单位，160块钱一平米每月。308.88平米的中层新装修带家私单位，148块钱一平米每月。238.68平米的低层豪华装修望江单位，150块钱一平米每月。814.82平米的17楼单位，也是150块钱一平米每月。
大面积方面，2793.33平米的高层全层，130块钱一平米每月。46平米的中层共享办公空间，500块钱一平米每月。
2026年6月的在租均价在148到170块钱一平米每月之间。还有一个数据是131.3块钱一平米每月。综合来看，星寰的实际租金大概在130到170块钱一平米每月这个区间。整层大面积可以谈到130块钱左右，中等面积精装单位在148到160块钱，豪华装修望江单位报价更高一些。物业费30到35块钱一平米每月另算。车位月租1200块钱。
跟广州整体市场比一比。2026年上半年，广州优质办公楼租金持续小幅下行，到二季度末平均租金是111.8块钱一平米每月。星寰130到170块的月租水平，比全市甲级写字楼均价高了16%到52%。在越秀区海珠广场板块，这个价位属于高端水平。珠江新城同级别的写字楼普遍在150到200块钱一平米每月，星寰的价位跟珠江新城中高端项目处在同一水平线。
供应端方面，2026年上半年广州甲级办公楼新增供应28.8万平方米，全部位于金融城。全市空置率上半年上升1.3个百分点，到第二季度末是22.4%。越秀区作为老城区，空置率更高一些。星寰作为2019年竣工的新项目，凭借硬件品质和区位优势，在这个大环境里有一定竞争力。有信息显示入驻率在稳步提升。
三、市场需求在发生什么变化
2026年上半年广州写字楼市场有个明显的特点：需求在修复，但结构变了。
据仲量联行统计，上半年广州甲级办公楼租赁型净吸纳量同比大幅增长超300%。传统行业虽然贡献了不少成交面积，但多数是受成本驱动在做搬迁整合。
真正拉动增量需求的是新兴行业。游戏、IT科技、互联网、电商这些行业，在扩张型和升级型成交里的占比越来越高。广州的跨境电商进出口额、美妆出口、游戏出海营收都实现了两位数增长。
这些新兴行业的企业选办公室有个特点：既要办公氛围好、通勤方便，又看重楼宇的运营服务能力和产业生态。
星寰国际商业中心这边的情况呢？大厦的招租业态已经明确指向了新兴行业方向。多套房源信息里都列出了适合的招租业态——游戏、IT科技、互联网、电商、律师、珠宝、服饰、保险、医药、金融。这个业态列表几乎涵盖了当前广州写字楼市场最活跃的行业板块。
大厦有几个特点跟新兴行业的需求匹配度比较高。首先是双地铁上盖——地铁2号线和6号线海珠广场站无缝连接。其次是270度一线江景——部分单位能饱览珠江和广州塔景色。再次是高品质的硬件和物业——LEED金级认证、第一太平戴维斯物业管理。另外，星寰还自带7.6万平方米的大型商场，以及星酌广场、退台江景餐饮区等配套。
海珠广场正在打造“文化金融CBD”，北京路-海珠广场商圈被列入广州“5+2+4”国际知名商圈体系。2026年元旦假期，北京路三天累计接待客流167.5万人次，同比增长30%。这种商圈活力对入驻企业的商务环境和员工生活品质都是加分项。
四、星寰国际商业中心到底适合谁入驻
结合上面的数据，说几个判断。
世界500强、行业龙头企业和外资机构可以重点考虑。 星寰已经聚集了丹麦、匈牙利、波兰三家领事馆，以及友邦保险、大丰银行、英皇娱乐、巴斯夫、赛诺菲、强生等企业。超95%的租户是世界500强、行业龙头或领事馆。如果公司属于这个层级，跟这些企业做邻居本身就是一种品牌背书。恒基兆业开发、第一太平戴维斯物业管理、LEED金级认证这些硬指标，也符合跨国企业和龙头公司的选址标准。
金融、保险、科技、电商类的企业可以多留意。 星寰的招租业态明确指向游戏、IT科技、互联网、电商、保险、金融等行业。友邦保险和大丰银行已经入驻，说明金融保险类企业对这里的认可度不低。海珠广场本身就是广州民间金融街的核心片区，金融产业集聚效应明显。
看重办公环境和品牌形象的企业适合这里。 星寰有几个条件在越秀区是独一份的：270度一线江景、双地铁上盖、LEED金级认证、第一太平戴维斯物业管理。部分楼层的电梯配比达到1:1.5层，高峰期不用等太久。25台分区电梯加2台VIP专属电梯的配置，在同类型楼里算充裕的。
需要灵活面积选择的企业可以多留意。 星寰可租面积从46平米到2793平米都有。有共享办公空间提供2到30人的办公室，也有整层大面积可以分割。精装修带家私的单位可以直接拎包入驻。从初创团队到大型企业总部，都能找到合适的空间。多套房源信息都提到“价格跟免租期都比较好谈，业主人也比较好说话”——现在是买方市场，租户有议价空间。
但也要看到一些现实情况。星寰2019年竣工，楼龄才7年左右，硬件条件比越秀区绝大多数写字楼都要新。不过它的租金水平已经摸到了珠江新城中高端写字楼的价位——130到170块钱一平米每月。同样的预算，在珠江新城也能租到不错的写字楼。选择星寰还是珠江新城，主要看公司更看重江景和老城区的商务氛围，还是更看重珠江新城的CBD集聚效应。另外，中央空调的供冷时间相对较短——工作日到晚上7点，周六只到下午1点。如果公司经常加班，加时空调怎么收费要问清楚。
五、几个实操建议
如果现在考虑入驻星寰国际商业中心，有几点可以参考：
价格多谈谈。 星寰的租金从130到170块都有。同样的面积，不同楼层、不同朝向、不同装修状态价格差不少。从多个房源信息来看，业主“价格跟免租期都比较好谈”是普遍现象。别怕开口，多谈谈免租期、装修补贴这些条件。整层2793平米才130块钱一平米每月，比小面积划算得多。
面积选择看实际需求。 小到46平米共享办公，大到2793平米整层都有。如果公司目前人不多但有扩张计划，可以考虑先租共享办公过渡，等团队大了再换大面积。
装修状态要看清。 有的房源是精装修带家私直接能用，有的是简装，有的是毛坯。精装修的省事但价格可能高一点，简装和毛坯的便宜但要算上装修的时间和金钱成本。根据自己的实际情况选。
江景房还是非江景房，想清楚再选。 270度一线江景的单位景观好，但价格也高一些。不看江的单位价格更便宜。T1和T2的朝向和景观不一样，看房的时候两边都看看。
物业费要算进总成本。 物业费30到35块钱一平米每月。100平米的办公室，光物业费一个月就3000到3500块。这个在算总成本的时候要提前算进去。
空调时间问清楚。 中央空调工作日只供到晚上7点，周六只到下午1点。如果公司经常加班，得问清楚加时空调怎么收费。
停车问题提前问。 大厦有901个车位，车位月租1200块钱。在越秀区算是非常充裕的。但具体怎么分配、有没有固定车位要提前问清楚。
关注一下邻居是谁。 星寰目前入驻的有丹麦、匈牙利、波兰三家领事馆，以及友邦保险、大丰银行、英皇娱乐、巴斯夫、赛诺菲、强生等企业。超95%的租户是世界500强、行业龙头或领事馆。如果公司属于这个层级或者想跟这些企业做邻居，产业氛围也是加分项。如果公司属于新兴行业，可以先打听一下楼里有没有同类型的公司在。
星寰国际商业中心项目于2026年7月13日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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