2026深圳大梵设计大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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大梵设计大厦项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026深圳大梵设计大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、全市租金还在降，但降幅连续收窄了
2026年上半年深圳写字楼市场最值得注意的变化，是租金虽然还在往下走，但跌的速度已经连续两个季度在变慢。
戴德梁行7月发布的上半年市场报告显示，截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，比2025年末再降3.4%。这个数字什么概念？2018年深圳写字楼租金曾经到过每月每平方米276.6元的历史高点，从高点算下来，差不多跌了一半。
不过仲量联行的数据给出了另一个信号：二季度全市甲级写字楼租金环比跌幅已经收窄到了1.0%，连续两个季度在改善。业主的心态也在变——从之前那种“只要能租出去多少钱都行”，慢慢转向了在去化和价格之间找一个平衡点，进一步大幅降价的意愿有所减弱。
空置率也在往下走。仲量联行统计显示，截至二季度末深圳甲级写字楼空置率录得24.9%，环比下降约1.0个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，已经连续三个季度环比回落。戴德梁行的数据口径略有不同，给出的空置率是29.1%。两家机构的统计方式不一样，但趋势是一致的——都在往下走。
供应量方面，上半年深圳甲级写字楼市场新增了四个项目，合计体量约24万平方米，推动全市存量升至928.3万平方米。戴德梁行预计今年内深圳还有约94万平方米的甲级写字楼计划投入使用。这么大的供应量摆在那里，租金想在短期内反弹，难度不小。
二、谁在租？租来干什么？
租金在降，对业主是压力，但对租户来说反而是机会。
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场需求动能稳步修复，净吸纳量持续走强。上半年甲级写字楼净吸纳量达17.5万平方米。从租赁需求的构成来看，新租需求（扩租、新设企业等）占面积比约37%，企业升级搬迁需求占比约27%。什么叫升级搬迁？就是企业花跟以前差不多甚至更少的租金，搬进品质更好的写字楼。租金下行的时候，企业算了一笔账：搬，就是省钱提质。
TMT（科技、媒体和通信）行业依旧是深圳甲级写字楼租赁市场的第一大需求来源，占比达32.4%，比2025年全年还提升了约2.4个百分点。AI相关企业的租赁热度一直在延续，覆盖了全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域。
另一个值得关注的是“硬科技+新经济”行业——智能硬件、AI应用、跨境电商——上半年合计贡献了租赁成交面积的大约30%。智能硬件因为端侧AI和具身智能的商业化在加速，进入了产品迭代和产能扩张的周期；跨境电商则在往全球化运营的深水区走，海外运营、供应链、合规这些岗位在持续增加。
这个趋势对大梵设计大厦这样的独栋创意型写字楼项目来说，意味着什么？意味着那些原本可能在更核心区域租不起好空间的设计、文创、科技类企业，现在有了更多的选择和更强的议价能力，可以用相对可控的成本搬进有个性、有辨识度的办公空间。
三、大梵设计大厦：位置、价格、配套
大梵设计大厦位于深圳市宝安区西乡大道与宝安大道交汇处，具体地址是宝乐新村五巷18号。项目属于宝安大道首排物业，昭示性很强。
交通方面，大厦距离地铁1号线西乡站步行约7分钟。周边公交线路非常密集，怡景新村、联升百货、臣田工业区、港隆城、宝安日报社等多个公交站都在附近，覆盖613路、M245路、M247路、606路、707路、M246路、704路、M153路、M209路等多条线路。此外，项目距离1号线坪洲站、11号线碧海湾站、5号线翻身站也都不远。对于在宝安、南山都有业务往来的企业来说，通勤比较方便。
项目本身的体量不算大。总建筑面积约4000平方米，地上11层，属于中小体量的独栋写字楼。层高2.8米。配备1部高速客梯。地上50个停车位，月租200元。空调为24小时独立分体式空调，按电费计费。网络覆盖移动、电信光纤千兆到户。物业管理费仅5元每平米每月（含公区能耗）——这个物业费在宝安写字楼里算是相当低的水平。
租金方面，大梵设计大厦的价格区间在60到100元每平米每月之间（含税），具体价格根据楼层、朝向、面积等因素有所调整。小面积单位（50平方米左右）适合小型工作室或初创团队使用，每月租金从75元每平米每月起；中等规模的办公空间（150平方米左右）平均租金约为80元每平米每月；300平方米以上的大面积单元价格根据具体情况而定。写字楼网站显示有房源在60到100元之间。项目提供98到2000平方米的灵活分割空间，签约即可享受15到45天装修免租期（按面积递增）。押二付一，可签1到5年租约。
这个价格放在宝安西乡片区来看，属于中等偏上水平——比128hub创意大厦和C33科创园那种30到50元的旧改项目要高不少，但比宝安中心区普遍80到100元的甲级写字楼基本持平或略低。考虑到项目是宝安大道首排的稀缺独栋物业，独门独户的私密性和昭示性，这个价格还是有一定竞争力的。
项目首层为商业，2到10层为写字楼。公共配套方面，项目设有高清视频会议室、多功能路演厅、共享接待区、员工技能培训室、共享健身房、屋顶花园、空中休闲吧等。还配备了24小时人脸识别门禁和视频监控系统。
周边配套方面，沃尔玛购物广场、天虹商场都在附近；西乡体育馆、碧海湾高尔夫球场、碧海湾公园等休闲配套也比较齐全。银行方面，中国建设银行深圳西乡大道支行、宝安桂银村镇银行、中信银行自助银行、深圳农村商业银行、中国邮政储蓄银行等都在步行范围内。餐饮选择也非常丰富。
项目还提供工商注册、红本凭证、政策申报、人才招聘、产学研对接等一站式增值服务。开发商为深圳市梵客文化发展有限公司。
入驻企业方面，大厦由大梵设计公司自用并运营，目前已入驻大梵设计等知名企业。
四、入驻建议：谁适合来这里
结合2026年的市场情况，大梵设计大厦适合几类企业重点考虑。
第一类是设计、文创、传媒类公司。项目本身就是以“设计”命名的创意型写字楼，定位与设计、文化创意产业高度契合。独栋独门独户的物业形态、屋顶花园和空中休闲吧等配套，对于需要创意氛围、注重办公体验的设计公司和文创团队来说比较友好。项目内已入驻大梵设计等行业内企业，产业氛围有一定基础。
第二类是AI、科技和软件开发类中小企业。TMT行业占了上半年租赁成交的32.4%，AI企业的租赁热度一直在延续。大梵设计大厦距离地铁1号线西乡站步行仅7分钟，到南山科技园的通勤也比较方便。60到100元的租金在宝安西乡能拿到宝安大道首排的独栋物业空间，对于预算适中、又希望有一定辨识度的科技类中小企业来说，是一个值得考虑的选项。
第三类是正在考虑“升级搬迁”的企业。全市租金下行的大环境下，很多企业开始用更低的成本换更好的空间。上半年升级搬迁需求占了租赁成交的27%。成本优势驱动部分企业加速搬迁置换，实现办公品质升级。如果一个企业目前在一个硬件条件一般的老旧楼宇里办公，想换个独门独户、有辨识度的独栋写字楼提升企业形象和员工体验，但又不想大幅增加预算，大梵设计大厦可以作为一个重要选项。60到100元的价格区间、5元每平米的低物业费、宝安大道首排的昭示性，这个组合在西乡片区不算多见。
需要注意的几点：第一，项目总建筑面积约4000平方米，体量较小，可选房源相对有限，尤其是大面积房源可能比较抢手。第二，层高2.8米不算高，如果对空间高度有特殊要求的企业需要留意。第三，电梯只有1部，上下班高峰期可能需要等。第四，不同房源价格差异比较大，从60到100元都有，看房的时候要问清楚具体报价包含什么、不包含什么。第五，项目定位是创意型独栋写字楼，不是甲级写字楼，硬件配置跟新建的甲级写字楼肯定有差距，但独栋物业的私密性和昭示性是很多甲级写字楼也比不上的。
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