2026深圳定军山电影科技大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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定军山电影科技大厦项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、定军山电影科技大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 定军山电影科技大厦管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 定军山电影科技大厦租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 定军山电影科技大厦招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026深圳定军山电影科技大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、全市租金还在降，但降幅连续收窄了
2026年上半年深圳写字楼市场最值得注意的变化，是租金虽然还在往下走，但跌的速度已经连续两个季度在变慢。
戴德梁行7月发布的上半年市场报告显示，截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，比2025年末再降3.4%。这个数字什么概念？2018年深圳写字楼租金曾经到过每月每平方米276.6元的历史高点。从高点算下来，差不多跌了一半。
不过，租金下行也带来了一个积极的变化：各档次物业之间的价差在收窄，成本优势驱动部分企业加速搬迁置换，实现办公品质升级。
空置率也在往下走。2026年上半年，深圳甲级写字楼市场录得约20.1万平方米新增供应，推动全市存量升至928.3万平方米。受益于多元化需求释放，2026年中全市空置率较2025年末下降0.4个百分点至29.1%。
从租赁需求的构成来看，新租需求（扩租、新设企业、外地企业初入本地）占面积比约37%，企业升级搬迁需求占比约27%。增量需求改善推动上半年甲级写字楼净吸纳量达17.5万平方米。
二、谁在租？租来干什么？
租金在降，对业主是压力，但对租户来说反而是机会。
TMT（科技、媒体和通信）行业依旧是深圳甲级写字楼租赁市场第一大需求来源，占比达32.4%，较2025年全年提升约2.4个百分点。AI相关企业租赁热度延续，覆盖全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域；数字化服务、半导体企业亦贡献了较大面积租赁成交。
此外，私募基金、券商、法律服务及物流企业租赁需求表现稳健，构成上半年甲级写字楼市场需求的重要支撑。
对于后市，戴德梁行预计今年内深圳还有约94万平方米的甲级写字楼计划投入使用；未来五年整体在途供应量仍将维持高位，市场去化承压。庞大的存量及在途供应将使市场长期处于激烈竞争格局，租金整体下行的趋势短期内亦难以扭转。
这个趋势对定军山电影科技大厦这样的专业化产业园区项目来说，意味着什么？意味着那些原本可能在更核心区域租不起好空间的电影科技、文化创意类企业，现在有了更多的选择和更强的议价能力。
三、定军山电影科技大厦：位置、价格、配套
定军山电影科技大厦位于深圳市宝安区西乡街道宝田一路50号。项目2020年4月正式建成，总占地面积7976.54平方米，总建筑面积50744.66平方米，主体为1栋35485.09平方米的研发办公楼。建筑高度99.2米，地上23层，是臣田区域唯一的甲级写字楼，具有地标性。
交通是定军山电影科技大厦的一大亮点。项目地处107国道臣田段核心位置，距离107国道仅100米。步行3分钟可达地铁12号线臣田站，15分钟车程直达深圳宝安国际机场。12号线串联南山、宝安核心区，通勤高效。周边500米范围内有12个公交站。对于在宝安、南山都有业务往来的企业来说，通勤相当方便。
租金方面，定军山电影科技大厦的价格区间在60到100元每平米每月之间。精装房租金85元每平米每月。具体房源来看：199平米中楼层精装报价82.4元每平米每月；279.75平米精装报价86.1元每平米每月；693平米低楼层精装报价82.1元每平米每月；1471平米整层精装报价82.1元每平米每月。也有写字楼网站显示租金在90到114元每平米每月之间。整体来看，定军山电影科技大厦85元左右的价格在西乡片区属于中等偏上水平——比128hub创意大厦和C33科创园那种30到50元的旧改项目要高不少，但考虑到项目是区域内唯一的甲级写字楼、2020年新建、电影科技专业园区的定位，这个价格还是有竞争力的。
物业费方面，有信息显示8元每平米每月，也有信息显示14.8元每平米每月（含空调费）。空调为日立中央空调，24小时开放，按流量计费。电梯配备6部日立高速电梯。停车位地下两层，月租金暂时免费。网络覆盖电信、移动、联通三家运营商。标准层层高4.2米。
项目1到4层为产业商业配套裙楼，建筑面积超10000平方米，规划有商务酒店、自选食堂、特色餐饮等多元业态。5层为公共会议、休息健身配套。6到23层为甲级写字楼。还配有特斯拉超级充电站、超广角电影空中花园、健身房、多功能会议室等。
产业定位方面，定军山电影科技大厦聚焦电影科技领域，致力于打造集电影创作、发行、新模式放映、电影技术研发于一体的专业平台。园区已建立两个国家级电影实验室及两个数字电影体验厅。以中国电影科学技术研究所与深圳市定军山科技有限公司共同成立的“数字电影技术研究实验室”为核心。
入驻企业方面，目前已吸引中宣部电影技术质量检测所南方认证中心、深圳市定军山科技有限公司等龙头机构入驻。从百度百科的企业注册信息来看，园区还入驻了深圳极简视界网络科技（苏宁集团旗下）、深圳市中芯同创科技、深圳游医科技、深圳市嘉科智创科技、深圳市咨微信息科技、深圳市微联创智科技等多家公司。产业聚集效应显著。
政策支持方面，项目已被认定为“宝安区科技桃花源”。宝安区政府对入驻企业提供多项优惠政策：
· 租金补贴：最高50元每平方米，连续三年
· 落户奖励：最高500万元
· 税收优惠：对国家需要重点扶持的高新技术电影企业，可减免按15%的税率征收企业所得税
· 国家高新技术企业最高可享受租金补贴162万元
· 培育企业快速成长、上市奖励、奖励创作电影精品、鼓励本土取景拍摄等
四、入驻建议：谁适合来这里
结合2026年的市场情况，定军山电影科技大厦适合几类企业重点考虑。
第一类是电影科技、影视制作、文化创意类公司。项目本身就是以“电影科技”为核心定位的专业化产业园区，聚集了中宣部电影技术质量检测所南方认证中心等龙头机构。两个国家级电影实验室、数字电影体验厅等专业配套，加上文博会定军山分会场等产业活动，对于做影视内容制作、数字电影技术研发、新媒体网络服务的公司来说，这里有完整的产业生态和上下游配套。2026年上半年TMT行业占了全市租赁成交的32.4%，AI影视创作等细分赛道还在持续扩张。
第二类是AI、科技和软件开发类企业。定军山电影科技大厦距离地铁12号线臣田站仅300米，到南山科技园的通勤也比较方便。园区已入驻微联创智科技（移动互联网、物联网、智能制造）、咨微信息科技等软件和信息技术服务类公司。4.2米的层高、24小时中央空调、可灵活分割的空间，对于需要研发测试环境的科技类企业来说比较友好。
第三类是正在考虑“升级搬迁”的企业。全市租金下行的大环境下，很多企业开始用更低的成本换更好的空间。上半年升级搬迁需求占了租赁成交的27%。如果一个企业目前在一个硬件条件一般的老旧楼宇里办公，想换个甲级写字楼提升办公环境和员工体验，定军山电影科技大厦可以作为一个重要选项。作为臣田区域唯一的甲级写字楼，99.2米的地标高度能有效提升企业形象。60到100元的价格区间，加上宝安区科技桃花源的租金补贴政策，实际成本可能更低。
定军山电影科技大厦项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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