2026深圳天欣大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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天欣大厦项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026深圳天欣大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、先认识一下这栋楼：梅林“汽车商业+办公”模式的创新综合体
天欣大厦在福田区梅林路46号，地处梅林路与凯丰路交汇处。这栋楼有个挺特别的地方——它是深圳首个“汽车商业+写字楼办公”模式的创新项目。前身是梅林汽车修理厂更新项目，现在被打造成一个集美食、休闲、赏车、购车、写字楼、办公服务于一体的综合汽车商业平台。
大厦由天欣置业发展有限公司开发建设，总建筑面积26800平方米。物业公司是天欣物业管理有限公司，物业费7.8元/平方米·月。大厦总共有6层，地上6层、地下1层。1层是品牌餐饮，2-3层是豪车展厅，4-6层是精装写字楼。标准层面积约1500平方米，标准层高3.8米、净高3米。
电梯配了5部客梯。停车位一共70个——地上20个、地下50个。车位月租金900元。空调是集中式中央空调，开放时间周一到周五8：00到24：00、周六8：00到20：00、周日8：00到12：00，空调费按流量计费。
交通是这栋楼的一个优势。距离地铁4号线、9号线、10号线都比较近。百度百科显示大厦邻近4号线、9号线、10号线及6号线。主要站点包括孖岭站、上梅林站。距离上梅林地铁站步行大概5分钟。周边公交线路也很多——60路、67路、102路、201路、216路、218路、222路、328路、334路等。北临梅林路，开车出行也算方便。紧邻卓悦汇大型购物中心，步行5分钟就能到。
二、租金走势：35到77元，比全市均价低一大截
先看大环境。2026年上半年，深圳甲级写字楼租金整体还在往下走。戴德梁行的数据显示，截至2026年二季度末，全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降了3.4%。这个数字跟十年前比——2016年末深圳写字楼租金平均是247.68元——已经跌了大约40%。
那天欣大厦什么价位？2026年的挂牌数据有几个不同的口径。
便宜的35元/平方米·月起。2026年6月有房源显示310平方米的单位报价35元/平方米·月。
中等价位的大概65到77元。2026年1月有312平方米的精装单位报价65元/平方米·月，物业费7.8元。443平方米的单位也是65元。260平方米的精装办公室报价77元/平方米·月。另外有招商信息显示65元/平方米·月起。
还有一条来自深圳交易集团官网的官方信息：2026年5月，福田公建项目拟租赁天欣大厦502A单位，年租金156000元。
综合看下来，天欣大厦2026年的实际租金大概在35到77元/平方米·月这个区间。跟全市甲级写字楼144.2元的均价相比，天欣大厦的租金还不到全市均价的一半。就算是77元的最高报价，也比全市均价便宜了差不多47%。
为什么这么便宜？几个原因。第一，大厦是乙级写字楼，不是甲级。第二，大厦只有6层，属于多层商务建筑。第三，大厦的定位是“汽车商业+办公”综合体，不是纯甲级写字楼。不过换个角度看——在福田核心区、双地铁口的位置，花35到77块钱租一间精装写字楼，这个性价比确实挺能打的。有文章也提到，天欣大厦的租金比周边的卓越城一期、卓越城二期、理想城甚至福田保税区都低。
三、需求变化：谁在租天欣大厦
2026年上半年深圳甲级写字楼市场有个明显趋势：空置率在往下走。戴德梁行统计上半年整体空置率是29.1%，较上季度下降0.3个百分点。一季度全市净吸纳量达到10.4万平方米，为近五年同期最优水平。2026年上半年全市甲级写字楼市场录得约20.1万平方米新增供应。
需求从哪里来？TMT行业是头号主力。一季度TMT行业以27.2%的占比位列各行业之首，已连续多个季度位居租赁成交榜首。TMT与专业服务业合计占比超过50%。AI相关企业租赁热度持续走高。
还有一个现象值得注意：升级搬迁。租金下行让不同档次物业之间的价差收窄了，很多公司趁这个机会从条件差的地方搬到品质更好的楼里。
回到天欣大厦本身。这栋楼的入驻企业有一个很明显的特点——跟汽车产业和商贸服务关系密切。已入驻的企业包括车商中汽南方、芭依珊813音乐奶缇茶馆、UNICORNWHISKY酒吧等。百度百科上也能看到不少企业的注册地址就在天欣大厦——深圳字节互动科技有限公司在3层363A、深圳市崇凡文化传媒有限公司在627、深圳嘉果瑞国际贸易有限公司在508、深圳华强传媒文化投资有限公司在509B、新一代金融信息服务（深圳）有限公司在513室。整体来看，入驻企业涵盖科技、文化传媒、国际贸易、金融服务等多个行业。有资料显示大厦常年入驻企业超120家。
四、入驻建议：现在租天欣大厦划算吗
聊完了租金和需求，回到最实际的问题——现在租天欣大厦，值不值得？
先说价格。35到77元/平方米·月的租金区间，在福田梅林片区确实很有竞争力。对比全市甲级写字楼144.2元的均价，天欣大厦的起步价35元不到全市均价的三成。而且全市租金还在往下走——戴德梁行预计租金整体下行的趋势短期内难以扭转。这意味着现在去谈价格，租户的议价空间不小。
再说空间。4-6层是精装写字楼，户型方正、采光好。出租面积从98平方米到2000平方米都有——98、103、115、129、145、219、285、348、381、472、490、536、558、600、632、743、799、835、1100、1340、1800、2000平方米。从几个人的小团队到上百人的公司，都能找到合适的面积。
运营成本是个加分项。物业费7.8元/平方米·月。空调费按流量计费，约8元/平方米·月。中央空调周一到周五开到晚上12点、周六开到晚上8点——对经常加班的企业来说，比那些晚上6点就关空调的楼友好得多。而且空调按流量计费，用多少算多少。
交通也算方便。地铁4号线、9号线、10号线都在附近，步行到上梅林站大概5分钟。周边公交线路密集。员工上下班方便，客户来访也容易找。
商务配套是这栋楼的一大特色。楼下1层就是品牌餐饮，2-3层是豪车展厅。紧邻卓悦汇大型购物中心（商业面积10万平方米，汇聚超300家品牌），步行5分钟可达。周边工商银行、建设银行、招商银行等多家主流银行网点都在步行范围内。
政策方面，大厦支持工商注册，提供红本地址备案。对于需要注册公司或者变更地址的企业来说，这是个便利条件。
不过也得说几句实在话。第一，大厦只有6层，属于多层商务建筑，不是高层写字楼。没有高层视野和地标性。第二，停车位只有70个——地上20个、地下50个。车位月租金900元。如果你的员工开车比较多，车位可能会紧张。第三，大厦是乙级写字楼，不是甲级。如果你对楼宇等级有要求，或者客户来访比较多需要撑场面，那甲级楼可能更合适。第四，大厦2002年竣工，外观、大堂的质感跟新建的甲级楼比还是有差距。
综合来看，如果你是一家对成本非常敏感的企业——比如初创公司、中小型科技团队、贸易公司、文创工作室——天欣大厦目前的价格和位置都值得认真看一看。全市租金还在往下走，加上业主的议价空间，现在去谈，条件可能比想象中好谈。
如果你是那种特别看重楼宇等级、大堂品质、高层视野的企业，那可能需要考虑周边的卓越城或者更高端的甲级楼。但如果你更在意性价比、更看重“在福田核心区、双地铁口的位置花最少的钱租到一间精装写字楼”，那天欣大厦目前的状态，确实值得跑一趟看看。
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