2026深圳万基商务大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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2026深圳万基商务大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、整栋楼的基本面：先认识一下万基商务大厦
在聊趋势之前，先快速过一下这栋楼的基本情况。万基商务大厦位于福田区新洲十一街138号，属于甲级纯写字楼。大厦总建筑面积约22000平方米，标准层面积约500平方米，地上25层。开发商是深圳市万基药业有限公司，物业由金地物业管理有限公司负责。物业费17.5元/平米·月。层高5米、净高3米，这个层高在甲级写字楼里算不错的。
交通方面，距离地铁7号线上沙站约500米，步行五六分钟能到。紧邻滨河大道，开车去福田中心区、罗湖、南山都比较方便。
二、租金走势：全市在降，万基也在降
先说大环境。2026年上半年，深圳甲级写字楼市场整体租金在往下走。根据戴德梁行发布的数据，截至2026年二季度末，全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，比2025年末累计下降了3.4%。这个数字要是跟十年前比，跌幅更大——2016年末深圳写字楼租金平均是247.68元/平方米/月，算下来已经跌了约40%。仲量联行的数据也印证了这个趋势：2026年第一季度深圳甲级办公楼平均租金环比下跌2.3%。
那万基商务大厦具体什么价位？从2026年的挂牌数据来看，价格区间拉得挺开。
低的有60元/平·月的——649平米的整层单位，业主放租价60元/平米。60元在福田甲级写字楼里确实算是地板价了。
中间价位的有75元/平·月的——321.92平米精装修，低层单位。还有82.1元/平·月的——好几个面积段，279平、266平、420平都有这个报价。
高一点的到90元/平·月——164.55平米的精装单位是这个价。
综合看下来，万基商务大厦2026年的租金报价大概在60到90元/平·月这个区间。跟全市甲级写字楼144.2元的均价相比，万基的租金明显低出一大截。这跟楼龄有关——大厦2003年竣工，硬件条件跟 newer 的甲级楼比确实有差距，但价格优势也是实打实的。
三、需求变化：谁在租，谁在搬
2026年上半年深圳甲级写字楼市场有个明显变化：空置率在降。截至二季度末，全市甲级写字楼空置率降到29.1%，比2025年末降了0.4个百分点。第一季度末的数据更乐观一些——仲量联行统计是25.9%，第一太平戴维斯统计是30.1%。各家机构口径不太一样，但整体趋势是空置率在往回落。
需求从哪里来？TMT行业是第一大户。2026年上半年，TMT行业占深圳甲级写字楼租赁成交面积的32.4%，比2025年全年还高了2.4个百分点。AI相关企业尤其活跃，覆盖全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域。数字化服务、半导体企业也贡献了不少成交。另外，私募基金、券商、法律服务、物流企业的需求也比较稳。
还有一类需求值得注意——升级搬迁。2026年上半年，企业升级搬迁需求占租赁面积的27%。什么意思？就是很多公司趁着租金低，从便宜但条件差的地方搬到品质更好的楼里。租金下行让不同档次物业之间的价差收窄了，搬家的成本没那么高了。
回到万基商务大厦本身。这栋楼的入驻企业构成还挺多元的。中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司在这里。还有深圳市甘德投资有限公司、深圳市米纳斯生物科技有限公司、深圳市感恩文化发展有限公司、深圳橄榄投资有限公司等。百度百科上也能看到，顺丰集团公司总部曾设立于此。从企业类型来看，既有通信巨头，也有投资公司、科技公司、文化公司，不算单一。
四、入驻建议：现在是不是好时机
聊完了租金和需求，回到最实际的问题——现在租万基商务大厦，划算吗？
先说价格。60到90元/平·月的租金，在福田甲级写字楼里确实有竞争力。对比全市均价144.2元，万基的价格差不多是全市均价的四到六折。就算考虑到楼龄因素，这个价差也够大了。而且从趋势看，全市租金还在往下走——戴德梁行预计，未来租金整体下行的趋势短期内难以扭转。这意味着现在谈租金，租户的议价空间不小。实际上，已经有业主打出“一手直租、条件可商议”的口號了。
再说空间。5米的层高、3米的净高，这个数据在甲级写字楼里算不错的。标准层约500平米，但可以灵活组合，从98平到2000平都能安排。不管是几十人的小团队还是几百人的总部，都能找到合适的面积。
然后是运营成本。物业费17.5元/平米·月。停车月卡约600元，临停30元/天封顶。空调周一至周六8:00到18:00供应，加班时段可以另开。这些数据不算便宜，但在福田中心区也算合理水平。
不过也得说几句实在话。大厦2003年竣工，楼龄超过20年了。电梯只有4部客梯加1部货梯，上下班高峰期可能会排队。中央空调是按流量计费的，加班开空调要额外付费。这些细节在签合同之前最好问清楚。
另外，大厦支持工商注册和红本地址备案，这对需要注册公司的企业来说是个加分项。
综合来看，如果你是一家对成本比较敏感的企业——比如初创公司、正在扩张的科技团队、或者想把办公室从更偏远的地方搬到福田中心区来的公司——万基商务大厦目前的价格水平确实值得看一看。全市租金还在往下走，业主的议价空间比较大，这时候去谈，条件可能比前几年好谈得多。
如果你是那种特别看重楼宇形象、大堂气派、电梯不用等的企业，那可能得把预算往上提一提，去看看更新一些的甲级楼。但如果你更在意“花同样的钱能在福田中心区拿到多大面积”，那万基商务大厦现在的性价比确实不错。
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