2026上海保辉国际大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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保辉国际大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026上海保辉国际大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、今年上海写字楼市场到底什么情况
2026年上半年，上海写字楼市场交出了一份相当有意思的成绩单。
需求端确实回暖了。世邦魏理仕的数据显示，上半年上海办公楼市场净吸纳量达到31.6万平方米，同比增长83%，已经是去年全年净吸纳量的八成。戴德梁行的报告也印证了这一点——二季度全市甲级写字楼净吸纳量23.3万平方米，环比提升了9.9%。简单说就是，租办公室的企业确实变多了。
但供应端也在放量。上半年上海优质办公楼市场迎来了8个新项目入市，二季度就有K11 Atelier、保利浦开金融中心T3等，累计新增供应约73.3万平方米。供需两头都在涨，结果就是空置率没怎么降下来。全市空置率同比上升2.1个百分点到了24.5%，不过二季度环比回落了1.1个百分点到22.5%。
租金方面还在往下走。全市平均租金小幅下行到6.42元/平方米/天，环比降幅1.9%。市场报价较2025年底降了1.7%到每月每平方米237.2元，有效租金降了4.6%到158元。说白了就是“以价换量”还是主流。
不过有个积极的信号——租金下降的幅度在收窄，机构普遍认为市场底部特征正在逐步显现。有专家预估今年上海甲级写字楼的净吸纳量可能达到60到80万平方米，比前几年的40到50万有明显提升。
从行业需求来看，金融业以16%的占比居首位，私募、量化、对冲基金扩张积极。TMT行业需求领跑二季度，占比达到30%，游戏、短视频、互联网平台企业持续扩租。专业服务业占比20%，律所、咨询是租赁主力。杨浦新江湾板块作为新兴商务区，凭借产业集聚基础和租金性价比，成为全市租赁需求的核心增量承载区之一。
二、保辉国际大厦是个什么样的地方
保辉国际大厦在杨浦区新江湾城，具体地址是国霞路343号（也有民府路916号的说法）。由保辉房地产开发有限公司开发，2014年竣工。项目由4栋9到11层的板式高层组成，总建筑面积约6.7万平方米。
这个位置有个很实在的优势——离地铁10号线三门路站大概三四百米，走路几分钟的事。周边还有中环线、淞沪路等主干道，自己开车也方便。项目定位是5A甲级写字楼，由4栋楼组成，中间是一个宽度超过24米的开放式景观庭院。停车位有300到423个，车位月租金800元。
物业公司方面，不同来源的信息有些差异，有说戴德梁行的，有说保辉物业的，也有说伟夏物业的。不管哪家，基本都是正规的物业管理服务。
租户方面，太平洋保险上海分公司在这里，中国银行也有入驻。此外还有天明书院等机构。从产业角度看，大厦吸引了一批金融科技相关企业，与周边浦发银行等金融机构形成产业协同。整体来说租户结构以金融、保险和现代服务业为主。
三、租金到底什么水平
保辉国际大厦的租金区间跨度不小。
从2026年上半年的在租房源来看，日租金大致在1.5元到4.5元/平方米之间。具体拆开看：有388平的房源报价2.5元/平·天，970平的房源报价3.2到3.6元/平·天，835平的房源报价3.5元/平·天，1700平的房源也是2.5元/平·天。小面积房源方面，180平的报价2.8元/平·天。综合来看，多数房源集中在2.5到4.5元/平·天的区间。
物业费方面，有说20元/平·月的，也有说30元/平·月的。具体要看是哪栋楼、哪个房源。车位月租金800元。
这个价格在新江湾城板块算什么水平？周边竞品如尚浦汇3.8元/平·天、AXIOM云际尚浦3.5元/平·天。保辉国际大厦2.5到4.5元的区间，整体上属于板块内的中等偏上定位。相比陆家嘴6.76元/平·天的水平，有明显价格优势。简单说就是——用相对实惠的价格，能拿到一个有花园景观、有甲级配置的写字楼。
面积选择也比较灵活，从80多平到1700平都有。小公司租个小面积够用，大企业要整层也行。
四、谁在租、谁该租
从上海整体市场来看，金融、TMT、专业服务是三大需求主力。保辉国际大厦的现有租户跟这个大趋势是吻合的——有太平洋保险、中国银行这样的金融保险机构，也有金融科技类的企业入驻。
具体来说，以下几类企业可能比较适合：
金融和保险类企业。 太平洋保险、中国银行已经在这里了，说明金融机构对保辉国际大厦是认可的。对于需要靠近杨浦区客户、又不想承担陆家嘴高租金的金融类公司来说，这里是个不错的选择。
TMT和科技类公司。 新江湾城板块本身就是杨浦科创的重点区域。戴德梁行的报告也显示，TMT行业持续推高杨浦新江湾板块的活跃度。做互联网、软件、芯片设计的公司来这边，产业氛围是现成的。
专业服务类机构。 律所、咨询公司、教育培训机构，如果客户在杨浦、虹口这一带比较多，这里的位置和价格都挺合适。
有形象需求的中型企业。 保辉国际大厦是5A甲级写字楼，有花园式景观庭院，大堂和公共区域的品质不错。对于需要一定商务形象、但又不想花太多钱的企业来说，性价比比较高。
五、现在入驻划算吗——几点实在建议
关于谈价格。 现在整个市场都是“以价换量”的阶段。业主为了填满空置面积，在租金上通常有弹性空间。别只看挂牌价，可以多谈几轮。尤其是面积大、租期长的客户，议价空间会更大。有房源信息显示“价格可议”，说明谈价的余地是有的。
关于免租期。 有中介信息显示可以协助谈免租期。装修期长的企业可以在这方面多争取一些，一般几十天的免租期是能谈下来的。
关于空调。 保辉国际大厦用的是VRV独立空调。好处是灵活，可以7×24小时独立控制，加班不用看物业脸色；坏处是电费要自己出，算租金成本的时候要把电费算进去。另外空调费有说法是每平方米20元每月，具体要看合同怎么约定。
关于物业费。 物业费20到30元/平·月，这个差别不小。看房的时候一定要问清楚具体是多少，不同楼栋、不同房源可能不一样。有的物业费可能含了部分公共能耗，有的不含，这些细节加在一起，可能比租金本身的差异还大。
关于时机。 机构预测下半年上海还有约52万平方米的新增供应入市。短期内市场供大于求的局面不会根本改变，租金大概率还会维持低位震荡。对于租户来说，这不一定是坏事——供应充足的时候，选择多、议价空间大。如果机构预测的“市场筑底”判断准确，现在到年底这段时间，可能就是租金相对低位、选择相对丰富的一个窗口期。
关于实地看房。 看房的时候别只看租金单价，要算总账——物业费、空调费、停车费加在一起，可能比租金本身的差异还大。另外要问清楚：物业费含不含公共区域的能耗？空调是自己控制还是统一供？车位够不够用？大厦有4栋楼，不同楼栋的户型、朝向、装修标准可能都不一样，建议多看几套对比一下。
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