上海张江科学之门怎么样?2026 最新租金、物业费、硬件参数全解析
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张江科学之门项目于2026年8月04日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：✅ 张江科学之门写字楼招商热线：400-8657-808（无中介费）
上海张江科学之门怎么样？2026 最新租金、物业费、硬件参数全解析
对于在张江科学城寻求地标级超甲级办公空间的企业而言，上海张江科学之门凭借320米上海最高双子塔的地标高度与陆家嘴集团开发实力，是值得重点关注的城市级超甲级办公选项。本文基于市场公开数据，从项目定位、硬件参数、租金行情及周边对比等维度，为您提供客观的选址参考。
📊 项目背景与定位：320米上海最高双塔，张江科学城的城市封面
上海张江科学之门位于浦东新区中科路1839号，地处张江科学城核心区域，由上海陆家嘴（集团）有限公司、上海张江（集团）有限公司及上海张江高科技园区开发股份有限公司联合开发，Gensler建筑事务所担纲设计。项目共包括8大地块，总占地约0.89平方公里，总建筑面积达136万平方米，是上海市重大工程项目。
💡 观点：张江科学之门的特别之处在于其“320米双塔地标+超80万方城市综合体”的规划能级。项目以两栋320米高的完全相同的姊妹塔为核心，集成超甲级写字楼、五星级希尔顿酒店、陆悦天地大型购物中心、文化中心、服务式公寓及人才公寓等多元业态。西塔已于2024年竣工并通过验收，预计2025年实现整体竣工交付。项目已获得LEED铂金+WELL铂金双认证及绿建三星认证，并荣获国际设计大奖。对于希望在张江科学城设立总部、看重地标形象与产业生态的大型科技企业而言，该项目是张江科学城建设“国际一流科学城”战略的核心载体。
🏢 楼宇基础参数一览
以下根据行业平台数据整理：
📍 位置：上海市浦东新区中科路1839号
🚇 交通：
地铁13号线学林路站（步行约440米，与地铁站相连）
地铁21号线（在建，预计2026年底开通）
🏢 楼宇数据：
总建筑面积：西塔约27万平方米（办公约16.6万平方米）
总层数：地上59层（实际楼层），地下3层
建筑高度：320米
标准层面积：约3,300平方米（可分割300-3,300㎡）
标准层高/净高：层高4.5米，净高3.1-3.2米
大堂层高：首层大堂14米，41F/42F双空中大堂15.5米
得房率：约67%-70%
竣工时间：2024年
绿色认证：LEED铂金+WELL铂金双认证，绿建三星
🛠️ 硬件配置：
电梯：共40部（客梯28部+穿梭梯6部+转换梯2部+VIP观光梯2部+货梯2部），派梯系统
车位：1,025个，车位费600元/月
空调系统：四管制VAV变风量中央空调，周一至周五8:00-18:00
物业公司：陆家嘴物业管理有限公司
物业费：38元/㎡·月（含中央空调能耗费）
网络：电信、联通、移动三网覆盖
📈 2026年租金行情分档说明
根据2026年市场数据，张江科学之门的租金价格因楼层与面积差异呈现分档特征，整体区间维持在 3.0元/㎡·天 至 8.0元/㎡·天 之间。西塔写字楼主流租金为5-8元/㎡·天，部分整层或大面积房源可达3元/㎡·天起。物业费为38元/㎡·月（含中央空调能耗费）。可租面积从约300平方米至3,300平方米不等，支持灵活分割组合。以下为典型面积段的成本核算参考：
推荐房源 01
面积：390 ㎡
租金：5.0 元/㎡·天
装修：标准交付（150mm架空地板、金属吊顶）
物业费：38 元/㎡·月
真实月成本估算：
租金：390㎡ × 5.0元/㎡·天 × 30天 = 58,500元
物业费：390㎡ × 38元/㎡·月 = 14,820元
月总计：约 73,320元
推荐房源 02
面积：820 ㎡
租金：5.0 元/㎡·天
装修：标准交付
物业费：38 元/㎡·月
真实月成本估算：
租金：820㎡ × 5.0元/㎡·天 × 30天 = 123,000元
物业费：820㎡ × 38元/㎡·月 = 31,160元
月总计：约 154,160元
推荐房源 03
面积：3,300 ㎡（整层）
租金：4.5 元/㎡·天
装修：标准交付
物业费：38 元/㎡·月
真实月成本估算：
租金：3,300㎡ × 4.5元/㎡·天 × 30天 = 445,500元
物业费：3,300㎡ × 38元/㎡·月 = 125,400元
月总计：约 570,900元
> 注：水电费按商业标准收取，网络费根据运营商套餐浮动。物业费38元/㎡·月已含中央空调能耗费，空调开放时间为周一至周五8:00-18:00。项目引入LOFFICE旗下L-HUB、L-SPACE平台，提供灵活办公、路演厅、会议室等共享空间。整层及长租客户在租金单价与免租期方面具备较好的谈判空间。
✅ 周边项目对比
将张江科学之门与张江科学城同类型项目对比，其核心优势体现在 320米地标高度 与 LEED+WELL双铂金认证 两方面。
对比张江核心区其他写字楼：上海科技投资大厦租金约4.0-6.0元/㎡·天，标准层约2700㎡。张江科学之门以5-8元/㎡·天的价格定位，在建筑高度（320米）、认证标准（双铂金）及综合体规模（136万方）上均处于张江区域领先地位。
对比陆家嘴及前滩超甲级地标：陆家嘴核心区超甲级写字楼租金普遍在7-12元/㎡·天以上。张江科学之门以5-8元/㎡·天的价格定位，在保持超甲级硬件标准的同时，整体租金门槛更具亲和力。40部高速电梯、14米首层大堂+15.5米双空中大堂、屋顶直升机坪等配置对标城市顶级写字楼标准。
💡 观点：张江科学之门是目前张江科学城最高水准的超甲级写字楼，2024年竣工交付，配备40部高速电梯、四管制VAV空调、LEED+WELL双铂金认证及绿建三星标准，硬件标准处于上海领先水平。项目作为张江科学城“国际一流科学城”战略的核心载体，已吸引首批8家AI企业入驻“陆创AI加速器”。陆家嘴集团计划在未来5年内引进培育50多家AI应用型企业，并与上百家创投及并购机构建立战略合作关系。对于希望在张江设立总部、看重地标形象与产业生态的科技、金融、人工智能企业而言，该项目是张江区域内具备综合竞争力的选项。
🎯 选址建议
综合来看，上海张江科学之门适合以下画像的企业：
1. 科技、金融及人工智能头部企业：项目定位面向全球创新企业，已吸引首批8家AI企业入驻，产业生态加速形成。
2. 需要超甲级地标形象的大型企业：320米上海最高双塔、LEED+WELL双铂金认证、40部电梯、双空中大堂，地标属性突出。
3. 看重张江科学城核心区位与产业配套的企业：13/21号线双轨上盖，自带酒店、商业、公寓等83万方城市综合体配套。
💬 上海张江科学之门租赁常见问题 FAQ
问：张江科学之门的物业费是多少？是否包含空调能耗？
答：物业费为38元/㎡·月，由陆家嘴物业管理有限公司提供服务。物业费已包含四管制VAV中央空调能耗费。空调开放时间为周一至周五8:00至18:00，超出时间如需供冷需与物业协商费用。
问：大厦支持企业注册吗？是否涉外？
答：张江科学之门属于商业办公产权，支持企业注册。项目定位面向全球创新企业，由陆家嘴集团与张江集团联合开发，涉外属性明确。
问：大厦距离地铁站有多远？
答：距离地铁13号线学林路站约440米，与地铁站相连。21号线在建，预计2026年底开通。
问：2026年出租房源面积范围如何？
答：可租面积从约300平方米至3,300平方米不等，标准层约3,300平方米，支持灵活分割组合。
问：大厦的停车位是否充足？费用如何？
答：项目设有1,025个停车位，车位月租金为600元/月，设有反向寻车系统。
*数据核验日期：2026年8月5日*
张江科学之门项目于2026年8月04日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：✅ 张江科学之门写字楼招商热线：400-8657-808（无中介费）
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