工业遗存·创意地标—上海8号桥三期创意园区办公空间租赁价值解析

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工业遗存·创意地标——上海8号桥三期创意园区办公空间租赁价值解析

一、基本信息

上海8号桥三期创意园区位于上海市黄浦区局门路550号。园区前身为上海白象天鹅电池厂区，经HMA建筑设计事务所匠心改造，完美融合了历史工业遗存与现代设计语言。

参数 | 详情 |

------|------|

总建筑面积 | 12,000 ㎡ |

占地面积 | 约10,000 ㎡ |

楼层 | 地上5层 |

标准层高 | 3.8—5.5 米 |

净高 | 最高5.5 米 |

标准层面积 | 约1,300 ㎡ |

得房率 | 70%—80% |

电梯配置 | 客梯2部，货梯1部 |

停车位 | 约40—50个 |

停车费 | 1,100—1,200 元/辆/月 |

物业费 | 20—24 元/㎡/月 |

空调系统 | VRV独立空调系统，24小时自主控制 |

网络接入 | 电信、联通、移动 |

竣工年份 | 2009—2010年 |

开发商 | 时尚生活中心有限公司 |

物业公司 | 上海华轻投资管理有限公司 / 上海8号桥投资管理（集团）有限公司 |

园区可租面积范围从80㎡到3,577㎡，满足不同规模企业的多样化需求。园区入驻企业包括上海统一星巴克咖啡有限公司、现代传播（珠海）科技有限公司上海分公司、蓝互动科技发展（北京）有限公司上海分公司、上海洛可可整合设计有限公司等知名企业。

二、区位价值

8号桥三期坐落于黄浦区局门路550号，地处“江南智造现代服务业集聚区”核心腹地。该集聚区占据淮海路商业圈与世博浦西园区间的黄金地带，定位为以“服务外包、创意文化产业”等为主的创意文化SOHO区，可提供约21万平方米的商业商务资源。

地段优势集中体现在三个方面：

第一，黄浦核心区位，商务资源高度聚合。 园区3公里范围内覆盖新天地、K11艺术购物中心等顶级商业地标。周边餐饮、银行、酒店等商务配套一应俱全。园区所在的黄浦区五里桥板块，是上海创意产业集聚度最高的区域之一。

第二，创意产业生态成熟。 8号桥作为上海创意园区的标杆品牌，经过多年运营已形成成熟的文化创意产业生态。园区入驻率达85%，集聚了建筑设计、数字科技、广告传媒等领域的头部企业，形成跨行业资源网络。园区前身工业遗存与创意办公的融合模式，使其成为上海城市更新的典范之作。

第三，商务氛围浓厚。 周边创意园区林立，包括宏慧盟智园、越界智造局、卓维700等知名创意产业项目，产业集聚效应显著，入驻企业可充分享受区域创意产业协同价值。

三、交通动脉

8号桥三期周边轨道交通网络密集，出行极为便捷。

轨道交通：

· 距离地铁13号线世博会博物馆站步行约4—6分钟（约410—477米）

· 距离地铁4号线西藏南路站约664米

· 距离地铁8号线西藏南路站约664—682米

· 距离地铁4号线鲁班路站约772米

· 距离地铁9号线、13号线马当路站约150米

地面交通：

· 园区紧邻南北高架与内环高架，车辆可快速通达全市

· 周边多条公交线路环绕，可换乘109路、146路、869路、浦西滨江1路等

· 地铁13号线5站直达南京东路，约15分钟通达浦东机场

三轨交汇（4/8/13号线）+ 9号线马当路站近在咫尺的四轨交覆盖格局，为入驻企业员工通勤及商务出行提供了极大的交通便利。

四、产品解析

8号桥三期定位为创意产业园区，在产品打造上具有以下核心特质：

工业遗存与当代设计的融合。 园区前身为上海白象天鹅电池厂区，经HMA建筑设计事务所改造。改造过程中保留了清水红砖外墙、裸露管道等工业遗迹，同时新增玻璃幕墙与空中连廊。清水红砖与保留的管道和楼梯共同营造出独特的工业风格。新增的室外和半室外空间实现了与街道社区的良好互动，为入驻企业提供了更加舒适和开放的办公环境。

灵活多元的空间设计。 标准层高3.8至5.5米，部分区域净高达5.5米。可租面积从80㎡到3,577㎡自由组合，支持平层、独栋、LOFT等多种空间形态，整层贯通或创意分割均可实现。得房率达70%—80%，空间利用率处于创意园区市场较高水平。园区共5层，标准层面积约1,300平方米。

绿色与智慧运营。 园区采用LEED认证绿色建筑标准。VRV独立空调系统支持24小时自主控制，满足创意企业灵活办公的空调需求。客梯2部、货梯1部的电梯配置，保障日常运营效率。

专业物业服务。 由上海华轻投资管理有限公司或上海8号桥投资管理（集团）有限公司提供物业管理服务，涵盖日常维护、安保、保洁等全方位服务。

五、最新在租房源

当前8号桥三期在租房源丰富，面积段覆盖全面，可满足不同规模创意企业的办公需求。

面积（㎡） | 日租金（元/㎡/天） | 状态 |

-----------|-------------------|------|

80—1,000（多面积可选） | 6.0—7.5 | 在租 |

89 / 117 / 253 / 700 / 1,500 | 4.0—4.5 | 在租 |

97—1,373（多面积可选） | 6.7—7.21（均价） | 在租 |

115—635（多面积可选） | 4.0—5.5 | 在租 |

192 | 4.30 | 在租 |

256（精装修） | 5.50 | 在租 |

259 | 4.30 | 在租 |

266 | 待询 | 在租 |

531.2（遗留装修带家具） | 面议 | 在租 |

园区租金区间为3.8—7.5元/㎡/天，物业费20—24元/㎡/月。支付方式通常为押三付一，最短租期12—36个月。交房标准灵活，可标准交付（水泥地、墙面涂料、裸顶），亦可按企业需求定制装修。

与周边同类型创意园区租金对比：

项目 | 日租金（元/㎡/天） | 物业费（元/㎡/月） |

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8号桥三期 | 3.8—7.5 | 20—24 |

8号桥二期 | 3.5—7.0 | 约24 |

宏慧盟智园 | 4.0—5.2 | 20 |

江南智造生活广场 | 3.5—5.5 | 15 |

越界智造局 | 约5.0 | 22 |

卓维700创意园 | 4.2—5.2 | 待询 |

对比可见，8号桥三期的租金区间3.8—7.5元/㎡/天在黄浦区创意园区市场中处于极具竞争力的宽幅区间。相较于8号桥二期3.5—7.0元/㎡/天的租金范围，三期在空间品质和产品设计上更具优势；相较于宏慧盟智园4.0—5.2元/㎡/天，8号桥三期的高端房源（6.0—7.5元/㎡/天）在建筑设计、层高条件和品牌溢价方面更为突出；相较于江南智造生活广场3.5—5.5元/㎡/天，8号桥三期凭借更成熟的产业生态和更高的入驻率（85%）形成差异化竞争力。黄浦区创意园区租金均价约为4.9—6.6元/㎡/天，8号桥三期的高端产品线显著高于区域均价，充分体现了其作为创意园区标杆的品牌溢价能力。

六、核心价值点

① 城市更新标杆，不可复制的工业美学空间

8号桥三期前身为上海白象天鹅电池厂区，经HMA建筑设计事务所改造，保留清水红砖外墙、裸露管道等工业遗迹，融合玻璃幕墙与空中连廊。这种“历史肌理×现代设计”的独特空间，在上海创意园区中极具辨识度与不可复制性。

② 黄浦核心区位，四轨交汇的交通枢纽

园区地处黄浦区局门路550号，地处“江南智造现代服务业集聚区”核心。13号线世博会博物馆站步行4分钟直达，4/8/13号线及9号线马当路站四轨环绕，紧邻内环与南北高架。3公里内覆盖新天地、K11等顶级商业配套。

③ 成熟产业生态，85%入驻率的品牌背书

8号桥作为上海创意园区的标杆品牌，三期入驻率达85%。已汇聚建筑设计、数字科技、广告传媒等领域头部企业，形成跨行业资源网络。入驻企业包括星巴克、现代传播、洛可可整合设计等知名品牌。

④ 灵活空间，适配多元创意企业需求

可租面积从80㎡到3,577㎡自由组合，支持平层、独栋、LOFT等多种空间形态。层高最高5.5米，支持LOFT夹层改造等创意空间设计。从初创工作室到总部型企业，均可在此找到适配的创意办公方案。

⑤ 高性价比，黄浦创意园区的优质选择

在3.8—7.5元/㎡/天的租金区间内，企业可获得上海标杆创意园区的办公品质。对比周边同类创意园区，8号桥三期以合理的价格门槛提供工业遗存改造、大师设计、VRV独立空调、LEED认证绿色建筑等高规格硬件配置。

⑥ 24小时自主掌控的办公自由

VRV独立空调系统支持24小时自主控制，分体空调可全天候运行，充分满足创意企业弹性办公、夜间工作的特殊需求——这是传统甲级写字楼难以提供的灵活度。

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