2026深圳摩斯创投大厦办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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摩斯创投大厦项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、摩斯创投大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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2026深圳摩斯创投大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、项目基本情况
摩斯创投大厦位于深圳市宝安区西乡街道宝安大道4012号，地处银田创意园内。项目由深圳市摩斯创投科技有限公司开发建设并自行运营管理。
大厦总建筑面积约5600平方米，共13至14层。得房率约68%，标准层高3米，净高2.8米。电梯配置为2部客梯，停车位地上70个，首小时5元。物业费方面，部分房源租金已包含物业费，也有平台显示物业费5至10元/平方米/月。空调为独立分体式空调，24小时可独立控制，按电费计量。
交通方面，大厦距离地铁1号线西乡站约1.05至1.5公里，步行约13至17分钟；距离地铁11号线碧海湾站约1.16至1.2公里。周边有338路、615路、M194路、M259路、M393路等多条公交线路。紧邻宝安大道，自驾出行较为便利。
大厦内部配套较为基础，周边餐饮、银行等商业配套相对完善。
二、2026年上半年深圳写字楼市场整体走势
先看大盘。2026年上半年，深圳甲级写字楼平均租金降至每月每平方米144.2元，较2025年末再降3.4%。这个数字回到了十年前的水平——2016年末深圳写字楼租金平均为247.68元/平方米/月，十年间跌幅约40%。2018年深圳写字楼租金曾站上每月每平方米276.6元的历史高点。从高点至今，跌幅接近一半。
不过租金下跌的同时，需求端在回暖。2026年上半年，深圳甲级办公楼市场需求动能稳步修复，净吸纳量同比显著增长。全市空置率连续三个季度环比回落。仲量联行统计显示，截至二季度末，深圳甲级写字楼空置率录得24.9%，环比下降约1个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，连续三个季度环比回落。戴德梁行监测的整体空置率为29.1%，较上季度下降0.3个百分点。
驱动需求回暖的主力是硬科技和新经济行业。上半年TMT行业依旧为深圳甲级写字楼租赁市场第一大需求来源，占比达32.4%，较2025年全年提升约2.4个百分点。以智能硬件、人工智能及应用、跨境电商为代表的行业，合计租赁面积约占总成交的三成。AI相关企业租赁热度延续，覆盖全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域。数字化服务、半导体企业也贡献了较大面积租赁成交。
市场改善主要由高成长行业扩张、新兴商务区承接能力增强，以及成本驱动型升级搬迁共同推动。企业选址决策仍高度关注总租赁成本、空间效率与产业协同。
各片区之间的租金差距正在快速收窄。十年前福田区与其他片区的租金差价最高超过一倍，如今各片区的租金差值已经非常接近。企业选址的“地段溢价”正在被压缩，性价比成为更核心的考量。
三、摩斯创投大厦的租金与房源情况
回到摩斯创投大厦本身。目前大厦的租金价格区间较宽。大厦整体均价约41.3元/平方米/月。主流报价在33至56元/平方米/月之间。具体价格根据楼层位置、面积大小、装修程度等因素有所差异。
毛坯或简装房源价格较低，约35至40元/平方米/月。精装房源价格稍高，约45至55元/平方米/月。也有平台显示常规租金在40至55元/平方米/月之间。部分特价房源可低至33元/平方米/月。
从具体挂牌房源来看：139平方米房源月租金约4587至3900元，折合33至35元/平方米/月；120平方米房源月租金约33元/平方米/月；145平方米房源月租金约45元/平方米/月；160平方米房源月租金36元/平方米/月；205平方米房源月租金约40元/平方米/月；216平方米房源月租金9720元，折合45元/平方米/月。
招租面积选择较为丰富，从120平方米到285平方米均有覆盖。具体户型包括120㎡、139㎡、143㎡、145㎡、160㎡、205㎡、216㎡、235㎡等。
与全市甲级写字楼平均144.2元/平方米/月相比，摩斯创投大厦的租金明显偏低——不到全市均价的三分之一。物业管理费方面，部分房源租金已包含，折算下来也处于较低水平。独立分体空调24小时可控，对有加班需求的企业比较友好。
四、需求端的变化趋势
2026年深圳写字楼市场的需求端有几个明显变化：
第一，科技企业是主力租户。 AI相关企业的租赁面积已占到TMT行业整体的三成以上。智能硬件受端侧AI和具身智能商业化提速驱动，进入产品迭代与产能扩张周期；AI领域正加速向金融、教育、医疗等垂直场景渗透。摩斯创投大厦所在的宝安西乡片区，靠近宝安大道和西乡客运中心，承接了大量这类企业的办公需求。
第二，企业更看重性价比。 深圳写字楼近80%的承租客户是民营企业，其中高科技企业是核心主力。这种高度市场化的客群结构，使得企业对成本极度敏感。企业不再单纯追求面积扩张，而是利用租金下行窗口期，以相同或更低的成本换取更高品质的办公空间。摩斯创投大厦33至56元/平方米的租金区间，在全市范围内都具有极强的竞争力，正好满足了这类“降本提质”的需求。
第三，政策支持可期。 大厦可办理红本租赁凭证、可备案、可注册公司。部分房源可申请宝安区租金补贴，高新企业优先。对于符合产业方向的科技型企业，入驻后有机会享受相关政策支持。
第四，交通便利性日益重要。 在当前企业普遍注重员工通勤体验的背景下，双地铁覆盖（1号线西乡站、11号线碧海湾站）和大厦门口在建轻轨站的交通条件，成为一个重要加分项。
五、入驻建议
基于以上分析，对计划2026年入驻摩斯创投大厦的企业，有几点建议供参考：
关于租金谈判。 全市甲级写字楼租金仍处下行通道，但环比跌幅已连续两个季度收窄。业主方心态已从前期强调“以价换量”，转向寻求去化与价格之间的审慎平衡。摩斯创投大厦33至56元/平方米的租金区间在宝安西乡片区属于较低水平。周边1公里范围内相似户型均价约65.88元/平方米/月，3公里范围内约83.72元/平方米/月。摩斯创投大厦的价格在周边有明显优势，建议企业在洽谈时参考当前市场报价，结合自身面积需求、租期长短争取合理优惠。近期市场上有35至40元/平方米的特价房源，可作为谈判的参考锚点。
关于区位选择。 摩斯创投大厦的优势在于：一是租金性价比极高，不到全市甲级写字楼均价的三分之一；二是交通条件较好，双地铁覆盖，周边多条公交线路；三是可注册公司、可备案，入驻门槛较低；四是部分房源可享宝安区租金补贴。不足在于大厦体量较小（总建面5600平方米），配套设施不如大型综合体丰富；楼宇硬件条件与甲级写字楼存在差距。企业可根据自身对办公形象和成本控制的权衡做出选择。
关于办公空间配置。 大厦得房率约68%，120至285平方米的多种面积选择，可以满足从初创团队到中型企业的不同需求。独立分体空调模式可实现24小时独立控制，对于有加班需求的企业比较友好。精装修房源带隔间、办公家私，可拎包入驻。付款方式为押二付一，12个月起租。
关于时机把握。 2026年上半年市场已出现结构性回暖信号，空置率连续回落，租金跌幅收窄。但上半年全市仍有约24万平方米的新增供应入市，供应压力仍在，短期内租金大幅反弹的可能性不大。有明确办公需求的企业，可以把握当前租金窗口期。
六、需要注意的几个问题
关于摩斯创投大厦，有几个信息点需要提醒：不同平台显示的项目参数存在差异——总楼层有10层、13层、14层等不同说法；竣工时间有2019年等说法；建筑面积有5600平方米和约8万平方米等不同说法（后者可能为夸大宣传）；物业费有租金包含、5元、10元等不同说法。建议企业在实际考察时以现场公示和租赁合同约定为准。
另外，大厦位于银田创意园内，属于园区办公楼宇而非独立大型综合体。周边还有老兵商务大厦、合欢商业中心等多个项目，企业在搜索信息时注意区分具体楼栋和房源。
摩斯创投大厦项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、摩斯创投大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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