2026深圳来福士广场办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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来福士广场项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、来福士广场写字楼官方认证统一热线（三端直连）
✅ 来福士广场管理处电话：400-1871-882（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）
✅ 来福士广场租赁中心电话：400-1871-882 （租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）
✅ 来福士广场招商中心电话：400-1871-882（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）
2026深圳来福士广场办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
来福士广场到底是个什么样的项目
先把这个项目的基本情况说清楚。
深圳来福士广场在南山区南海大道2163号，南海大道与创业路交汇处。这是凯德置地在华南地区的首个商业综合体项目，也是深圳首个外商主导的大型城市综合体。项目总建筑面积39万平方米，由英国Benoy建筑事务所设计，涵盖购物中心、甲级写字楼、雅诗阁酒店式公寓等业态，与近10万平方米的南海公园相连。
办公楼是一栋22层高的国际甲级写字楼，2016年竣工。办公楼建筑面积约3.2万平方米，标准层面积约2051到2099平方米。层高4.5米，净高3米。首层大堂挑高22米，接待大厅层高10.9米。电梯配了8部日立高速客梯和2部货梯。物业公司是凯德物业，物业费30到32元每平米每月，含空调费。停车位902个，月卡700元。
交通是这栋楼的一大优势。9号线和12号线南油站无缝接驳，是真正的双地铁上盖物业。25分钟直达深圳机场。南海大道、滨海大道两条主干道环绕，20分钟到福田CBD，30分钟到宝安机场。南油大厦站、创业路站等20余条公交线路覆盖全城。
2026年深圳写字楼市场的大环境
看完项目的基本情况，再看市场在发生什么。
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场新增了四个项目，合计体量约24万平方米。受益于结构性需求回暖，全市空置率延续下行趋势，截至二季度末录得24.9%，环比下降约1个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，已连续三个季度环比回落。
租金方面还在跌，但跌幅在收窄。二季度全市甲级写字楼租金环比跌幅收窄至1%，连续两个季度改善，上半年累计下跌约3.4%。截至二季度末，全市甲级写字楼平均租金降至每月每平方米144.2元。
需求端倒是有点看头。上半年最活跃的租赁需求来自硬科技和新经济行业——智能硬件、AI应用、品牌出海三大类合计贡献了近30%的租赁成交面积。企业升级搬迁需求占比约27%。租金持续走低后，各档次物业之间的价差在收窄，不少企业利用这个窗口期，以更低的租金成本实现了更高品质的办公空间。
来福士广场的租金到底什么水平
说完了大环境，回来福士广场本身。2026年这栋楼的租金，不同面积、不同渠道差别不小。
开发商直租的价格，130元每平米每月起。主流租金区间在120到160元每平米每月之间。也有信息显示特价125元每平米每月起。另外有渠道报价150到175元每平米每月。高区的房源价格会更高一些，有报价180到230元每平米每月。
物业费30到32元每平米每月，含空调费。空调是VAV中央空调系统，工作日早8点到晚6点半开放。加班空调费，1000平方米以下按400元每小时计算，1000平方米以上按0.4元每平米每小时计算。停车费700元每月。
可租赁面积从100到2000平方米都有。标准层面积2051到2099平方米，整层出租的房源也有不少。
跟全市甲级写字楼144.2元的平均租金比，来福士广场120到160元的主流价格略高一些。但考虑到这栋楼是凯德集团打造的国际甲级写字楼、双地铁上盖、LEED金级认证，这个价格其实不算贵。在南山核心商圈，能租到这种品质的写字楼，性价比是有的。
谁在租来福士广场
看看入驻的企业，基本就能判断这栋楼的定位了。
来福士广场办公楼吸引了亚马逊、今日头条、凯达环球、龙树凯麟等国际知名企业率先入驻。亚马逊全球开店深圳分公司就在办公楼7楼。
从行业分布来看，入驻企业涵盖跨境电商、互联网科技、建筑设计、高端消费品等多个领域。这栋楼地处前海深港金融合作区和后海金融总部中心区的交汇处，承载着未来深圳金融中心枢纽的使命。项目的品牌定位是“活力之城”。
2026年6月还有一个值得关注的事件——华夏凯德商业REIT获批，首发资产就包括深圳来福士广场综合体项目。这说明资本市场对这个项目的认可度在提升。
现在入驻来福士广场，划不划算
把上面这些信息串起来，可以梳理出几个判断。
价格方面，市场正在从深度调整进入更理性的修复阶段。业主进一步大幅降价的意愿有所减弱。来福士广场120到160元的报价，在南山核心商圈的国际甲级写字楼里属于正常水平。而且不同房源之间价差大，大面积和长租约的谈价空间是存在的。
交通方面，这是来福士广场最大的亮点。9号线和12号线南油站无缝接驳，双地铁上盖在深圳写字楼里并不多见。员工通勤方便，对于需要吸引人才的科技企业和跨境电商公司来说是个很大的加分项。
产业生态方面，来福士广场地处前海与后海金融中心交汇处，周边南山商业文化圈成熟。亚马逊、今日头条等行业头部企业的入驻，说明这栋楼在产业圈里已经有了认可度。购物中心、雅诗阁公寓、南海公园构成的“都市客厅”式配套，对需要接待客户和留住人才的企业来说是实实在在的优势。
硬件方面，2016年竣工的楼，楼龄十年左右，状态不错。4.5米的层高、22米挑高大堂、8部日立高速电梯，这些配置属于甲级写字楼的第一梯队。LEED金级认证、LOW-E玻璃幕墙、雨水回收系统、太阳能发电技术。5G全覆盖网络、自动化派梯系统、智能安防监控。跟近10万平方米的南海公园无缝衔接，这种“公园里的写字楼”在深圳并不多见。
需要注意什么。一个是价格相对西丽、科技园北区的一些楼要高一些。另一个是物业费30到32元每平米每月（含空调），虽然包含空调费用，但比很多写字楼要高，签约前要把这笔账算清楚。还有一个是下半年全市还有新增供应入市，租金可能还有下行空间。
给不同类型企业的建议
如果你是跨境电商或互联网科技类企业，想进南山核心商圈又要有品质保障，来福士广场是个不错的选择。亚马逊已经在里面了，产业氛围是有的。120到160元的单价，在南山核心商圈能租到凯德打造的国际甲级写字楼，双地铁上盖、公园里的办公环境，性价比确实不错。
如果你是初创型公司，20人以内，预算有限，可以考虑100到200平方米左右的小面积房源。这栋楼最小可以做到100平方米起租。120到130元每平米每月的房源也有。联合办公空间也是一个选项，工位单价较同区域甲级写字楼低30%到40%。物业费30到32元每平米每月含空调，要提前算进预算。
如果你是成长型公司，50到100人，需要200到500平方米的空间，这栋楼的选择不少。358、381、472、490、536、558平方米的房源都有。大面积谈价空间更大，120到150元的单价可以谈到更低的水平。标准层2051到2099平方米，整层也可以考虑。
如果你是中大型企业，需要整层或者更大面积，来福士广场标准层2051到2099平方米。整层出租的单价可以谈到更低的水平。不过要注意，整层房源有限，需要提前关注。
搬迁升级的企业要特别注意一点：现在全市甲级写字楼租金持续走低，各档次物业之间的价差在收窄。这意味着你用比以前更少的钱，就能租到品质更好的办公室。来福士广场120到160元的单价，加上双地铁上盖的交通优势、公园里的办公环境和凯德品牌的品质保障，如果你现在租在乙级楼或者更偏的地方，这确实是个升级的好时机。
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