初创公司在上海地产大厦的入驻方案:工位、共享办公室、独立空间怎么选?

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初创公司在上海地产大厦的入驻方案：工位、共享办公室、独立空间怎么选？

项目概况：淮海路核心商圈的甲级写字楼

地产大厦位于上海市徐汇区东湖路9号，又名东湖大厦。地处淮海路核心商业区，临近外国驻沪领事馆、涉外宾馆酒店和高级住宅区。项目由上海地产集团开发，2000年3月竣工，总建筑面积约15127平方米，建筑高度118米，地上27层。

交通方面是地产大厦的一大优势——步行约3到5分钟可达地铁1号线、10号线、12号线陕西南路站。距离1号线、7号线常熟路站约372到439米。周边还有多条公交线路环绕，出行非常方便。

项目由第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司管理，物业费35元/平方米/月。车位约100个，车位月租金1750元。标准层高3.4米，得房率约70%。空调为风机盘管加新风系统，开放时间周一到周五8：00到19：00，周六8：00到13：00，加班空调加时收费200元/小时。电梯配置客梯3部、货梯1部。

三种入驻方案怎么选

地产大厦在入驻方式上非常灵活——既有SOHO 3Q联合办公空间可以按工位租，也有大量独立办公室可以按面积租。下面一个一个说。

方案一：按工位租——人少灵活，门槛相对较低

地产大厦内设有SOHO 3Q联合办公空间，位于大厦6至17层，内有工位近1400个。SOHO 3Q提供从开放式工位到独立办公室的多种选择。

工位价格方面，开放式工位参考价为2000元/工位/月。100平方米的空间配置20个工位，170平方米配置34个工位。租期按1个月起租，非常灵活。

SOHO 3Q的基础服务包括办公家具、办公宽带、WIFI、茶水间、会议室、洽谈室、前台接待等。还提供公司年检、法律咨询、财税代理、人事代理、政策顾问等企业服务。

按工位租的好处是灵活——三五个人、预算有限的早期团队，不用操心装修、家具、网络这些事，拎包就能办公。而且SOHO 3Q是知名联合办公品牌，空间设计和服务质量有保障。缺点是空间是开放式的，私密性有限，品牌形象展示也一般。

方案二：共享办公室——独立空间，拎包入驻

SOHO 3Q除了按工位租，也提供独立的办公室。从几人间的精装小办公室到更大面积的空间都有覆盖。

具体来看，有30平方米的6人间独立办公室，也有40平方米的8人间。100平方米的空间可容纳20个工位，170平方米可容纳34个工位。这类办公室通常精装修、配家具，租期也相对灵活。

共享办公室适合团队在10到30人之间的初创公司。你有一间独立的房间，门一关就是自己的空间，但不用自己装修、不用买家具、不用操心物业。公共区域的会议室、洽谈室、茶水间都可以用。相比直接租传统办公室，省心很多。

方案三：独立空间——有排面，选择多

当团队超过30人，或者需要在客户面前展示一个比较正式的品牌形象时，传统独立办公室就是主要选项了。

地产大厦的独立办公室面积选择非常丰富。可租面积从79平方米到1033平方米都有。目前在租的具体房源包括：

· 150平方米，简装，8.50元/平方米/天，月租金约3.88万元

· 190平方米，标准装修，8.50元/平方米/天，月租金约4.91万元

· 279平方米，标准装修，8.50元/平方米/天，月租金约7.21万元

· 304平方米，标准装修，9.50元/平方米/天，月租金约8.78万元

· 403平方米，8.7元/平方米/天，月租金约10.66万元

· 530平方米，8.6元/平方米/天，月租金约13.82万元

· 622平方米，8.3元/平方米/天，月租金约15.61万元

· 748平方米，8.7元/平方米/天，月租金约19.84万元

· 751平方米，8.3元/平方米/天，月租金约18.85万元

· 1033平方米，8.0元/平方米/天

本楼盘平均租金约8.75元/平方米/天。租金整体范围在8.0元到9.5元/平方米/天之间。也有部分房源报价在6.0到8.5元/平方米/天之间。

物业费统一为35元/平方米/月。

我们来算几笔账：

· 租一间150平方米的办公室，按8.5元/平方米/天算，月租金约3.88万元，加上物业费5,250元，每月固定支出约4.4万元

· 租一间279平方米的办公室，按8.5元/平方米/天算，月租金约7.21万元，加上物业费9,765元，每月固定支出约8.2万元

· 租一间403平方米的办公室，按8.7元/平方米/天算，月租金约10.66万元，加上物业费1.41万元，每月固定支出约12.1万元

独立办公室的好处是空间完全独立，可以根据自己需要选择装修标准——简装、标准装修、精装都有。而且地产大厦地处淮海路核心商圈，是甲级写字楼，品牌形象上天然加分。缺点是成本高，而且租约相对固定——最短租期一般12个月起。

一些实际的参考数据

地产大厦目前在租房源比较多，可租面积从79平方米到1033平方米都有。租金在8.0元到9.5元/平方米/天之间。不同楼层、不同朝向、不同装修标准价格会有差异。

层高方面，标准层高3.4米。得房率约70%。网络方面支持电信、联通接入。

大厦目前入驻的企业包括SOHO 3Q、上海市住房置业担保有限公司、上海地产农业投资发展有限公司、至尊衡山酒店投资有限公司、集汇置业有限公司等。

周边配套怎么样

作为一个初创公司，光有办公室不够，还得看看周边能不能活得下去。

地产大厦地处淮海路核心商业区，周边配套非常成熟。商业配套方面，Peets Coffee、港九宵夜大排档、葡道等餐饮就在附近。环贸IAPM、花园饭店、锦江饭店等高端商业和酒店环绕。周边还有众多银行网点分布。日常办公所需要的吃饭、咖啡、银行这些配套都很齐全。

给初创公司的建议

如果你的团队在5人以下，SOHO 3Q的工位租赁是比较合适的选择。2000元/月/工位起步，拎包就能办公，租期灵活。

如果团队在10到30人，又想保留一定的独立性和私密性，SOHO 3Q的独立办公室是性价比不错的选择。30平方米的6人间、40平方米的8人间都可以考虑，不用自己装修，一价全包，省心省力。

如果团队超过30人，或者有比较强的品牌展示需求，可以考虑传统独立办公室。建议从150到200平方米起步，先不要贪大。地产大厦有150平方米这样的小面积可以选择，等团队扩张了再考虑扩租或者换更大的空间。

另外提醒几点：第一，地产大厦不同房源的租金差异主要来自装修标准和楼层，看房的时候要问清楚具体是哪一层、什么朝向、什么装修标准。第二，中央空调的加班费是200元/小时，如果你是互联网、广告、设计这类需要经常加班的行业，这笔钱要算进成本里。第三，传统独立办公室的租约通常是12个月起签，签约前要想清楚自己能不能扛得住这个时间周期。SOHO 3Q的工位和共享办公室租约相对灵活，更适合还在摸索阶段的早期项目。

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