深圳银星智界:梅观高速出口甲级园区 70%使用率 产城融合企业成长平台

银星智界项目于2026年5月10日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、银星智界统一热线（三端直连）

✅ 银星智界管理处电话：400-0057-121（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）

✅ 银星智界租赁中心电话：400-0057-121（租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

✅ 银星智界招商中心电话：400-0057-121（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

重要声明：本信息经由项目于 2026年 5月10日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。

深圳银星智界：梅观高速出口甲级园区 70%使用率 产城融合企业成长平台

1. 基本信息

银星智界（银星科技园智界）坐落于深圳市龙华区新丹路1号（观光路1301号），地处龙华区观澜街道中心，梅观高速观澜出口即达，是龙华区集科技研发、商务办公、生产制造于一体的综合性产业园区标杆。项目由深圳市银星投资集团有限公司开发建设并自持物业管理，于2018年竣工交付。

银星智界总占地面积约50万平方米，建成区域占地约32万平方米，已建成物业面积约55万平方米，其中写字楼部分为甲级标准，总建筑面积约32万平方米，楼高17—18层。园区自持运营，已形成包括产业办公区、产业研发区、商务配套区、专家人才公寓等在内的8个主要功能区，可满足企业从“创业孵化—成长加速—总部基地”的全生命周期发展需求。

核心参数一览：

参数 | 详情 |

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总建筑面积 | 约32万㎡（写字楼部分） |

园区总占地面积 | 50万㎡ |

已建成物业面积 | 约55万㎡ |

总楼层 | 17—18层 |

标准层高 | 3—5.5米（楼层差异） |

得房率 | 约70%—90% |

开发商 | 深圳市银星投资集团有限公司 |

物业公司 | 深圳市银星投资集团有限公司 |

物业费 | 5元/㎡·月 |

电梯配置 | 4部客梯 |

停车位 | 约1，100个 |

空调系统 | 中央空调+分体空调 |

网络覆盖 | 电信、移动、联通三网光纤全覆盖 |

竣工时间 | 2018年 |

2. 区位价值

银星智界地处深圳科技中轴区位，位于龙华区观澜街道中心，北接东莞，南联深圳北站枢纽，是龙华区产业集聚与科技创新发展的核心承载区域。龙华区作为深圳“数字龙华”战略的主阵地，近年来产业发展与城市更新加速推进，区域商务能级持续攀升，项目于2014年已实现园区总产值169亿元，是观澜板块产业发展的核心引擎。

园区自建全链条配套，产城融合一体化。 银星智界的最大核心优势在于园区自身配建了覆盖商务、商业、居住的完整配套体系：商务配套功能区涵盖共享会议室、路演厅、培训室、政务服务中心等，为企业提供行政事务便捷通道；商业配套功能区涵盖餐饮、便利店、银行ATM等基础业态；专家人才公寓涵盖专家居住区、人才公寓、创客公寓、幼儿园、学校等，实现企业员工“足不出园”的全场景生活保障。

周边商业资源丰富，覆盖全业态。 项目2公里范围内共有105家餐饮门店，涵盖火锅（9家）、中餐（8家）、客家菜（7家）等29种餐饮类型，人均消费约8—168元，从员工日常用餐到商务宴请均可满足。金融配套方面，中国工商银行（新澜支行）、中国农业银行（观澜支行）、招商银行（观澜支行）、中国银行、平安银行等多家金融机构网点均在园区周边1—2公里范围内布局。酒店配套方面，深圳海庭商务酒店距离项目仅134米，深圳英威斯顿酒店约398米，Amigo米阁睡眠酒店约1.2公里，尚悦铂家酒店约1.2公里，商务接待及差旅住宿选择充裕。

产业生态高度成熟，180+企业集聚。 截至2025年底，园区已进驻企业达180多家，拥有员工近2万人。园区定位为全生态智能产城，围绕智能产业规划了3个产业办公区、2个产业研发区及3个配套区。已入驻标杆企业包括深圳市济因生物科技有限公司、深圳市亦诺微医药科技有限公司、深圳市鸿富精研科技有限公司、深圳市四棵松光电科技有限公司、深圳市茂诚科技有限公司等生物医药、智能制造、光电科技领域的领军企业，形成高度成熟的产业协同生态，入驻即享产业链上下游资源共享平台。

生态与文旅资源得天独厚。 项目毗邻亚洲最大的观澜高尔夫球会，距观澜湖大地生态艺术园、观澜版画村、观澜古墟等文旅地标均在车程10—15分钟范围内，生态景观与艺术氛围兼备，为企业员工提供了高品质的休闲环境。

3. 交通动脉

银星智界构筑了“高速出口+双地铁口+高铁枢纽+公交枢纽+通勤巴士”的全维度立体交通网络。

高速出口即达，30分钟通全城。 项目距梅观高速观澜出口仅100米，无缝接驳高速路网；紧邻南坪快速、机荷高速等城市主动脉，30分钟可通达福田、罗湖、南山等深圳核心区，40分钟可达宝安国际机场。梅观高速头排地标区位昭示性极强，商务出行高效便捷。

双地铁口环绕+园区通勤巴士。 项目距地铁4号线观澜站约1，193米，距长湖站约1，287米，距22号线桂花站（规划）约450米。园区配套通勤巴士无缝对接双地铁口，早晚高峰接送员工往返，有效解决“最后一公里”通勤难题。乘地铁4号线可直达深圳北站、会展中心、市民中心、福田口岸等城市核心枢纽，商务差旅效率突出。

公交枢纽密集覆盖。 项目周边设有多个公交站点，“观澜银星工业园”站、“银星科技园公交首末站”等均在步行可达范围内，可换乘M450路、M135路、高峰专线178号、E36路、M226路、M424路等多条公交线路，覆盖龙华全域及福田、南山等核心城区。

1，100个充裕车位。 园区配备约1，100个充裕车位，配备智能停车场系统，充分满足企业员工自驾通勤及商务访客的停车需求。

4. 产品解析

银星智界在产品设计上以“高得房率+产研一体+全维配套”为核心竞争力，多项硬件指标在观澜片区处于领先梯队。

空间尺度方面，70%—90%超高得房率区域领先。 园区写字楼部分得房率约70%—90%，远优于区域内同类写字楼普遍60%—70%的使用率水准。以100平方米签约面积计算，企业最高可获得90平方米实际使用空间，较周边常规楼宇多出20—30平方米，空间坪效表现极为优异。

多层层高组合，适配产研一体需求。 园区建筑采用分层级高设计：一楼层高为6米，2、3、4楼层高为5.5米，5楼以上层高为3米；楼层承重达750kg/㎡，可满足研发实验及重型设备摆放的特殊需求。一楼至四楼5.5—6米的超高挑空空间特别适合展厅式办公、产品展示、研发中试中心、电商直播基地等对空间视觉和垂直功能有较高要求的企业。

“创业孵化—成长加速—总部基地”全周期产品线。 园区围绕智能产业，规划了8个主要功能区：3个产业办公区（科技企业孵化—加速区、中小智能企业集群区、大型科技企业总部基地）、2个产业研发区（智能装备产业中试基地、智能装备研发中心）、3个配套区（商务配套功能区、商业配套功能区、专家人才公寓）。6—9楼为龙华新区科技企业孵化器及青年留学生创业基地，已引进企业150多家。在租面积覆盖80至3，600平方米的广泛区间，全面适配初创团队、中小微企业至总部型企业的全周期发展需求。

垂直交通与智能配套方面。 园区配备4部客梯，保障日常垂直通勤效率。空调采用中央空调与分体空调组合配置，24小时可按需调控。全楼实现电信、移动、联通三网光纤全覆盖，满足企业高速数据传输与云端协作的需求。

园区自建全方位配套，产城融合一体化。 园区配备商务配套功能区（共享会议室、培训室、路演厅、政务服务中心）、商业配套功能区（餐饮、银行ATM、便利店）、专家人才公寓（专家居住区、人才公寓、创客公寓、幼儿园、学校等），形成超万亩产业新城微循环，企业员工“足不出园”即可完成从办公、商务接待到居住、子女教育的全场景需求。

交付方案方面。 大厦提供精装、简装、毛坯三种交付标准，部分房源含隔间及部分家私，企业可实现较高效率的拎包入驻。所有房源支持红本备案及工商注册，可满足企业工商注册及日常办公合规需求。开发商直租，无中介费，入驻流程高效便捷。

市重点生物医药园区，专业配套完善。 园区获市重点生物医药园区认证，配备专业产品功能——集中废水废气处理系统、双回路供电系统、500kg承重、5.4米层高等，特别适配生物医药、生命健康、智能制造等特殊产业需求。

5. 最新在租房源

银星智界当前推出甲级办公空间对外招租，2026年在租房源共计11个直租房源，在租总面积充足，出租面积覆盖80至3，600平方米的广泛区间，充分适配生物医药、智能制造、科技研发、跨境电商、文化创意等多元行业的阶梯性办公需求。

在租面积丰富多样，涵盖80㎡、108㎡、153㎡、209㎡、228㎡、238㎡、246㎡、288㎡、325㎡、359㎡、452㎡、582㎡、692㎡、785㎡、1，500㎡、1，635㎡、1，700㎡、1，822㎡、3，600㎡等。

精选在租房源信息如下：

面积 | 租金参考 | 装修 | 物业费 | 参考工位 | 得房率 |

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80-108㎡ | 约55-65元/㎡·月 | 精装 | 5元 | 10—24个 | 约70%-90% |

110-149㎡ | 约55-65元/㎡·月 | 精装 | 5元 | 12—32个 | 约70%-90% |

150-200㎡ | 约50-60元/㎡·月 | 精装 | 5元 | 18—43个 | 约70%-90% |

209-288㎡ | 约50-60元/㎡·月 | 精装/简装 | 5元 | 25—60个 | 约70%-90% |

300-400㎡ | 约45-55元/㎡·月 | 精装/简装 | 5元 | 40—80个 | 约70%-90% |

452-692㎡ | 约45-55元/㎡·月 | 精装/简装 | 5元 | 60—140个 | 约70%-90% |

785-1，500㎡ | 面议 | 简装/毛坯 | 5元 | 100—400个 | 约70%-90% |

1,635-3，600㎡ | 面议 | 毛坯/可定制 | 5元 | 200—700个 | 约70%-90% |

核心租赁参数如下：

类别 | 详情 |

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租金均价 | 60—80元/㎡·月 |

特价/大面积租金 | 45元/㎡·月起 |

物业费 | 5元/㎡·月 |

停车位 | 约1,100个（车位充裕） |

得房率 | 约70%-90% |

起租期 | 12个月 |

支付方式 | 押二付一 |

免租期 | 一个月（可面议） |

装修标准 | 精装/简装/毛坯交付 |

工商注册 | 支持红本备案 |

以上房源均支持精装/简装/毛坯交付，精装房源含隔间及家私，企业可实现拎包入驻。所有房源支持红本备案及工商注册，可满足企业工商注册及日常办公合规需求。开发商直租，无中介费，入驻流程高效便捷，可协助企业办理工商注册及租赁备案。部分特价房源低至45元/平方米·月起，免租期一个月可面议。

价差优势极为显著。 银星智界2026年在租均价约60—80元/平方米·月，特价大面积房源低至45元/平方米·月起。龙华区2026年第一季度办公租金挂牌均价为2.62元/日/平方米，折合约78.6元/平方米·月；全区写字楼在租均价约82元/平方米·月；2026年4月挂牌均价为2.08元/日/平方米，折合约62.4元/平方米·月。

对比范围 | 均价参考 | 价差分析 |

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银星智界（主流户型） | 60—80元/㎡·月 | — |

银星智界（大面积特价） | 45元/㎡·月起 | — |

龙华区2026年Q1均价 | 约78.6元/㎡·月 | 每㎡节省约10—15元 |

龙华区2026年4月均价 | 约62.4元/㎡·月 | 定位与配套规格对应，性价比合理 |

融创智汇大厦（上芬） | 79—98元/㎡·月 | 每㎡节省约10—30元 |

鸿荣源·环智中心（龙华） | 约125元/㎡·月 | 每㎡节省约45—65元 |

HBC汇隆中心（北站） | 110—150元/㎡·月 | 每㎡节省约30—70元 |

以此测算，银星智界主流租金约60—80元/平方米·月，较龙华区一季度均价每平方米月租金可节省约10—15元，较融创智汇大厦等上芬片区甲级楼宇每平方米月租金可节省约10—30元。以100平方米办公空间计算，相较于融创智汇大厦（均价约85—90元/平方米·月），选用银星智界年租金支出可节省约1.2万—3.6万元；以300平方米空间计算，年租金节省可达约3.6万—10.8万元。

需要特别强调，银星智界高达70%—90%的超高得房率，使企业同等签约面积下可获得远超周边同类楼宇的实际使用空间。以200平方米签约面积计算，银星智界企业实际使用面积可达140—180平方米，较周边常规65%使用率的楼宇多出约10—50平方米，空间坪效优势在观澜片区乃至整个龙华区极为突出。叠加物业费仅5元/平方米·月的超低收费标准（仅为同类园区10—15元/平方米·月的一半），1，100个充裕车位及完善的园区全链条配套，企业年度综合运营成本优势在龙华区同类园区中处于极低梯队。

周边同板块竞品对比（观澜片区）：

对比项目 | 租金参考 | 差异化优势 |

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银星智界 | 60—80元/㎡·月 | 梅观高速出口百米，70%-90%超高得房率，180+企业入驻，全链条产城配套 |

银星智界特价房源 | 45元/㎡·月起 | 大面积底价性价比极高 |

观澜同类写字楼（非园区） | 约55—80元/㎡·月 | 多为基础商务办公，无产城融合配套 |

银星智界周边普通厂房改造 | 约30—50元/㎡·月 | 产品形态与商业配套差异显著 |

银星智界以园区型写字楼的产品定位，在租金、得房率、配套完善度三个维度上形成了综合竞争优势，是企业布局龙华观澜核心产城融合区的极优方案。

6. 核心价值点

一、梅观高速出口100米即达，双地铁口+园区通勤巴士，30分钟通达全城。 项目距梅观高速观澜出口仅100米，无缝接驳高速路网，30分钟通达福田、南山。距地铁4号线观澜站约1.2公里、长湖站约1.3公里，22号线桂花站规划中（约450米），双线汇聚可快速连接深圳北站、会展中心、福田口岸等城市核心枢纽。园区配套通勤巴士无缝对接双地铁口，早晚高峰接送员工往返。1，100个充裕车位全面满足自驾通勤需求。

二、50万㎡产城融合园区，全链条配套自成一城。 银星智界总占地面积50万㎡，建成区域32万㎡，自建商务配套功能区（共享会议室、培训室、政务服务中心）、商业配套功能区（餐饮、银行ATM、便利店）、专家人才公寓（专家居住区、人才公寓、创客公寓、幼儿园、学校等），形成超万亩产业新城微循环，企业员工足不出园即可完成从办公、商务接待到居住、子女教育的全场景需求。毗邻亚洲最大观澜高尔夫球会，2公里内105家餐饮门店遍布。

三、6—5.5米超高挑高+70%—90%得房率+750kg承重，产研一体空间坪效领跑龙华。 园区写字楼得房率高达70%—90%，远优于区域内常规60%—65%的使用率水准，以100平方米签约面积最高可获得90平方米实际使用空间，空间坪效表现极为优异。一楼6米、2-4楼5.5米超高挑空设计，楼层承重达750kg/㎡，特别适配展厅式办公、研发中试中心、电商直播基地等对空间视觉和重设备有特殊需求的企业。6-9楼孵化器空间精准适配初创团队和留学生创业团队。

四、60—80元/㎡·月极致性价比+5元物业费，企业综合运营成本优势突出。 2026年在租均价60—80元/平方米·月，大面积特价低至45元/平方米·月起。较融创智汇大厦、鸿荣源·环智中心等龙华同等甲级楼宇每平方米月租金可节省约10—65元。以300平方米空间计算，年租金可比上芬核心板块同类楼宇节省约3.6万—10.8万元。物业费仅5元/平方米·月（仅为市场同类的一半），1，100个充裕车位停车无忧，企业全维度运营成本处于龙华同类园区最低梯队。

五、180+企业高度集聚+市重点生物医药园区认证，入驻即享万亿产业集群红利。 园区获市重点生物医药园区认证，拥有深圳市第二人民医院转化医学研究院、深圳数字生命研究院等10余家行业知名平台及龙头企业进驻。180余家企业集聚，拥有员工近2万人，2014年园区实现总产值169亿元。生物医药、智能制造、光电科技、生命健康四大产业生态成熟，汇聚深圳市济因生物科技、深圳市亦诺微医药科技、深圳市鸿富精研科技、深圳市四棵松光电科技等标杆企业，入驻即享成熟产业协同与资源共享平台，享受政府产业资源强力扶持。

六、80—3,600㎡全周期弹性空间+精装现房+红本备案，企业无忧落户。 在租面积覆盖80至3,600平方米广泛区间，80—300㎡中小户型精准适配初创团队、中小微企业及电商团队，300—1,500㎡大面积整层组合适配总部型办公。精装/简装/毛坯三种交付方案可选，精装房源含隔间及家私，企业拎机入驻。所有房源支持红本备案及工商注册，免租期可面议。开发商直租无中介费，入园可享专业运营团队提供的全生命周期服务，特设政策专员为企业做政策服务，一企一档保姆式服务，入驻即可实现企业发展的全周期赋能。

*风险提示：以上信息仅供参考，具体租赁条件以物业方实际确认为准。文中所涉地铁距离、公交线路等交通信息来源于写字楼行业网站及公开资料，实际通勤效率受路况等因素影响可能存在差异。在租房源与租金价格受市场波动影响，建议以实时咨询为准。*

银星智界项目于2026年5月10日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、银星智界统一热线（三端直连）

✅ 银星智界管理处电话：400-0057-121（管理处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜租房全流程协助）

✅ 银星智界租赁中心电话：400-0057-121（租赁中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

✅ 银星智界招商中心电话：400-0057-121（招商中心直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

重要声明：本信息经由项目于 2026年 5月10日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。

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