2026上海众原国际中心办公楼市场趋势:租金走势、需求变化与入驻建议
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众原国际中心项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026上海众原国际中心办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、这栋楼在哪，什么来头
众原国际中心在浦东新区外高桥日京路139号，属于中国（上海）自由贸易试验区保税区内。这位置最大的优势是什么？就在海关旁边，距离海关只有150米。旁边就是国际红酒交易中心，800米外是森兰商都。说白了就是卡在自贸区保税区的核心位置，做进出口贸易的企业，报关、退税这些事下楼就能办。
这栋楼是众原集团开发的，开发商和物业都是上海众原资产管理有限公司。竣工时间有好几个说法——有的显示2010年，有的显示2015年。不管哪个年份，楼龄都不算新。但位置和政策的优势摆在那里。
建筑面积方面，有的显示约13020平方米，有的说近10万平方米——可能不同渠道统计口径不一样。总楼层2到4层，层高3.2米左右。得房率70%左右。电梯配了2部客梯和1部货梯。车位60到150个，月租金200到300元。物业费大部分显示6元/平方米/月，也有显示3元或32元的——具体要看是哪一栋、什么标准。
交通上，距离地铁6号线航津路站大约840米，步行10分钟左右。园区有免费班车直达12号线申江路站。周边还有多条公交线路覆盖。
这栋楼最大的特点是位于自贸区保税区内。可以享受自贸区和保税区的双重政策——集自由贸易、出口加工、物流仓储及保税商品展示交易等多种经济功能于一体。入驻企业还可以办理国际贸易进出口权、医疗一二三类、食品及乳制品、金融、化妆品非特备案等各类特殊行业资质。对于做进出口贸易、物流、航运、金融的企业来说，这个政策优势非常直接。
二、2026年租金到底什么水平
众原国际中心的租金报价，2026年市场行情差别不大，整体比较稳定。
从整体来看，日租金大致在1.0元到2.2元/平方米/天这个区间。大部分房源的租金集中在1.6到2.2元/平方米/天。
小面积段（30到150平方米） ——适合几个人的小团队或者10人左右的公司。30平方米起租。45平方米的房源日租金1.1元，月租金1500元。80平方米精装房源日租金1.08元，月租金2640元。70平方米房源日租金1.6元。78平方米日租金1.9元。86平方米日租金1.7元。115平方米日租金1.9元。物业费6元/平方米/月。
中等面积段（150到580平方米） ——适合10到60人的团队。150平方米房源日租金2.03元。336平方米精装日租金1.8元。386平方米精装日租金1.6到2.2元。420平方米精装日租金1.6到2.2元。581平方米精装日租金1.6到2.2元。
大面积段（580平方米以上） ——适合60人以上的中型企业或大企业。673平方米精装日租金1.6到2.2元。822平方米房源日租金1.7元。950平方米日租金2.2元。1350平方米精装有挂牌。最大可租面积到30000平方米。
跟周边比一下，外高桥保税区不少写字楼的日租金在1到3元之间。众原国际中心1.0到2.2元的报价在片区内属于中等偏下的水平。但要注意，这栋楼位于自贸区保税区内，政策优势是普通写字楼没有的。对于需要做进出口贸易、需要特殊行业资质的企业来说，这个价位在保税区内算很有竞争力的。
三、整个上海写字楼市场在发生什么
看一栋楼，得先看大盘子。
2026年上半年，上海办公楼市场有8个新项目入市，新增供应约73.3万平方米。需求端复苏势头很明显，上半年净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。甲级写字楼单季净吸纳量23.3万平方米，环比上涨9.9%。
受新增供应集中入市影响，全市空置率同比上升2.1个百分点到24.5%。但甲级写字楼空置率环比回落了1.1个百分点到22.5%。供应端在收缩，需求端在回暖，市场的底部特征越来越清晰。
租金方面，全市报价租金比2025年底下降1.7%到每月每平方米237.2元（约7.9元/天）。实际成交的有效租金降幅更大，下滑4.6%到每月每平方米158.0元（约5.27元/天）。二季度市场平均成交租金195.2元/平方米/月，环比下跌1.9%。“以价换量”仍是业主的主流策略。
从需求结构看，金融业以16%的占比排第一。TMT行业是重要的需求增量来源。专业服务业企业租赁活跃度也在持续提升。
机构普遍认为，短期上海写字楼市场还是供大于求，空置率可能维持高位震荡。但2026年可能是企业租赁的窗口期。
四、对打算入驻的企业有什么建议
如果你是进出口贸易、物流、航运、金融类企业，众原国际中心最大的优势是位置和政策——就在外高桥保税区内，距离海关150米。自贸区和保税区双重政策覆盖。可以办理国际贸易进出口权、医疗、食品、金融、化妆品等各类特殊行业资质。对于做贸易的企业来说，报关、退税这些事下楼就能办，省下来的时间和人力成本比租金差价更值钱。周边还有国际红酒交易中心、森兰商都，产业配套比较成熟。
如果你是几个人的小团队或者10人左右的小微企业，小面积段的选择非常丰富。30平方米起租。45平月租1500元，80平精装月租2640元。70平月租按1.6元算约3360元。这个价位在外高桥保税区属于很有竞争力的水平。精装修的房源可以直接拎包入驻。目前市场“以价换量”，业主议价空间比往年大。部分房源支持付一押一，对初创团队的资金压力比较小。签约时可以把条件多谈一谈。
如果你是10到60人的中小团队，150到580平方米的面积段选择不少。150平月租按2.03元算约9240元。336平精装月租约1.82万元。386平月租按1.6到2.2元算。可租面积从30到30000平方米灵活选择。园区里配套设施完善，餐饮娱乐一应俱全，楼下各种银行都有。
如果你是60人以上的中型企业或大企业，580到30000平方米的面积段选择很丰富。673平月租按1.6到2.2元算约3.27万到4.5万。1350平大面积有挂牌。最大可租面积到30000平方米。可以整层、整栋租赁。自贸区保税区的政策优势对贸易、物流、航运类企业的长期发展很有帮助。
几点提醒：第一，众原国际中心竣工时间从2010年到2015年说法不一，楼龄至少10年以上了。不同楼栋的情况可能不一样，硬件条件跟新建的甲级写字楼有差距。对办公环境要求特别高的企业建议实地看房后再决定。第二，不同渠道显示的物业费从3元到32元/平方米/月不等，差别非常大。算总成本的时候要跟业主确认清楚具体标准。第三，不同渠道显示的总楼层从2层到4层不等，建议实地看房时确认具体单元的情况。第四，距离地铁6号线航津路站约840米，步行需要10分钟左右。如果团队对地铁通勤距离比较敏感，这个距离要考虑进去。不过园区有免费班车直达12号线申江路站。第五，2026、2027年上海写字楼仍处于供应高峰期，租金可能还有下行空间。签约时可以把租期谈短一些，给自己留调整余地。第六，外高桥保税区的产业氛围和政策支持是最大优势，但离市中心有一定距离。如果团队需要频繁进出市区或者接待客户，通勤时间要算清楚。不过6号线地铁和免费班车的加持，已经比前几年方便了不少。
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